Тема 8.2 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Тема 8.1 Виды оценки недвижимости

Преимущества

Основные недостатки

Область применения

Тема 7.5 Основные преимущества и недостатки доходного подхода

Обоснование решений о финансировании инвестиций в недвижимость (инвестиционный анализ). Следовательно, область применения – это оценка объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

1) Необходимость прогнозирования долговременного потока дохода;

2) Влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

3) Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

4) Стоимостная оценка дохода (затруднение в оценке недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов)

Единственно возможный подход при определении инвестиционной стоимости.

Позволяет проводит совокупную оценку земельного участка и объекта капитального строительства, улучшений, находящихся на нём. Позволяет принимать обоснованные решения при анализе инвестиционных проектов.

Раздел 8. Процесс оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая (кадастровая) – это оценка большого числа объектов недвижимости, на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчётов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Примером может служить кадастровая оценка земель поселений. Заказчиком кадастровой оценки выступают органы местного самоуправления.

Кадастровая оценка земель поселений – это совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определённую дату.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определённую дату.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки.

Процесс оценки недвижимости состоит из семи основных этапов, которые выполняются последовательно специалистом-оценщиком.

 

Рисунок 19 - Основные этапы процесса оценки недвижимости

 

 

1. На этапе «определения проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить, а именно:

1) объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость;

2) проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

3) устанавливается дата проведения оценки – это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Обычно это дата осмотра объекта оценки;

4) указываются цели оценки объекта;

5) указывается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

6) формируются ограничивающие условия – заявление в отчёт, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

 

2. На этапе «предварительной осмотр и план оценки» осуществляются:

1) предварительный выезд и осмотр объекта оценки;

2) определяются, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта;

3) устанавливаются источники их получения;

4) выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов;

5) составляется план выполнения работ по оценке, и заключаются письменный договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора; вид объекта оценки; вид прямой стоимости или стоимостей; денежное вознаграждение за проведение оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика; точное указание на объект или объекты оценки; сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срок, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может проводиться только при соблюдении требований независимости оценщика, которая предусмотрена законом «Об оценочной деятельности в РФ».

При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности (о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке).

Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

 

3. На этапе «сбор и анализ информации» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

1) правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

2) данных бухгалтерского учёта и отчётности относящихся к объекту оценки;

3) информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4) информации необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки, и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик можно разделить на общие и специальные.

Общие данные – это информация об экономико-социальных, государственно-правовых, экологических факторах, которые значительно влияют на стоимость объекта оценки.

Специальные данные – информация об оцениваемой недвижимости и её аналогах, а именно сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристики самого строения и земельного участка, на котором оно расположено.

 

4. Анализ НиНЭИ земельного участка как свободного или с существующими улучшениями.

 

5. На этапе «применение подходов к оценке» оценщик при проведении оценки обязан использовать (либо обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, при этом может самостоятельно определять конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчёта стоимости оцениваемого объекта, в рамках одного из подходов к оценке.

 

6. На этапе «согласование результатов оценки». При согласовании результатов один подход (результат) считается базовым, два другие необходимы для корректировки полученных результатов. В настоящее время можно применять метод анализа иерархий.

 

7. Написание отчета.

Раздел 9. Информационное обеспечение при оценке недвижимости