Тема 6.1 Сущность и этапы затратного подхода
Тема 5.10 Определение рыночной стоимости складского помещения относительным сравнительным анализом
Тема 5.9 Определение рыночной стоимости офисного здания относительным сравнительным анализом
Тема 5.7 Преимущества и недостатки сравнительного подхода
Основные условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Необходимо наличие сопоставимых аналогов;
3. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
4. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимыми.
Преимущества сравнительного подхода:
a) Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;
b) Статистически обоснован;
c) Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;
d) При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.
Недостатки сравнительного подхода:
a) Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчётах на основе сравнительного подхода;
b) Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.
Проблемы сравнительного подхода:
1 различия продаж (по набору физических и экономических характеристик и по условиям);
2 сложность сбора информации о фактических ценах продаж;
3 проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;
4 зависимость от активности рынка;
5 зависимость от стабильности рынка;
6 сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Тема 5.8 Определение рыночной стоимости коттеджа путём анализа парного набора данных
Раздел 6. Затратный подход в оценке недвижимости
Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки, с учётом накопленного им износа. Основан на принципе замещения.
При расчёте затрат на возможное новое строительство учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
В процессе оценки используется информация:
1 об уровне зарплаты;
2 накладных расходах;
3 затратах на оборудование;
4 норма прибыли строителей в данном регионе;
5 рыночные цены на строительные материалы.
Рисунок 16 - Этапы затратного подхода
Тема 6.2 Методы расчёта затрат на новое строительство
Затраты разделяются на:
1 прямые;
2 косвенный;
3 прибыль инвестора.
Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.
Таблица 11 – Примеры прямых и косвенных затрат:
| Виды затрат | Примеры |
| Прямые (стоимость трудовых и материальных ресурсов) | Ÿ расходы на трудовые ресурсы (заработная плата); Ÿ затраты на приобретение строительных материалов; Ÿ расходы на возведение временных сооружений; Ÿ прибыль застройщика (подрядчика); Ÿ затраты на временные ограждения строительной площадки; Ÿ затраты на обеспечение безопасности строительства; Ÿ расходы на коммунальные услуги при строительстве. |
| Косвенные (не относятся к самому сооружению, но возникают в ходе строительства) | Ÿ затраты на разрешение на строительство; Ÿ затраты на получение лицензий; Ÿ затраты по страхованию в период строительства; Ÿ расходы по уплате налогов в период строительства; Ÿ расходы на профессиональные услуги (архитектора, геодезиста, юриста); · расходы на оплату процента по кредиту; · расходы на рекламу · затраты на отвод земельного участка и другие затраты, которые не относятся к самому сооружению, но обязательно возникают в ходе строительства. |
В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.
Используются следующие основные методы расчета затрат:
1) Метод сравнительной стоимости единицы
Используются данные УПВС и УПСС.
Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.
Точность этого метода 15-20%.
2) Метод стоимости укрупнённых элементов
Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.
Выделяются элементы:
1) составление сметы;
2) подготовка и проверка планов строительства;
3) работы по подготовке участка под строительство;
4) земляные работы;
5) возведение фундамента;
6) устройство внутренних стен;
7) устройство потолка;
8) устройство внешних стен;
9) водосточные трубы;
10)лестницы;
11)оконные проёмы;
12)и т.д.
Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Точность – 10%.
3) Метод количественного анализа
Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.
Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.
Точность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:
1) для целей оценки не учитывается срок строительства;
2) учитываются цены на дату оценки;
3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;
4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;
5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.