Тема 3.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как улучшенной
Тема 3.1 Понятие о наилучшем и наиболее эффективном использовании
Раздел 3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально-продуктивное использование называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости (НиНЭИН).
НиНЭИН – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:
1) Является законодательно разрешённым (т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные регламенты);
2) Физически осуществимо (размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, инженерные коммуникации, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования);
3) Финансово обоснованно (использование объекта недвижимости обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства);
4) Обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.
Анализ НиНЭИН выполняется, во-первых, для участка земли как свободного и, во-вторых, для участка земли с существующими улучшениями.
Существуют следующие основные причины для определения НиНЭИ участка земли, как незастроенного:
1. выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка;
2. использование методов, сопоставимых продаж для оценки застроенной земли;
3. расчет потери стоимости из-за внешнего устаревания;
4. оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является не оптимальным для данного участка.
Анализ НиНЭИ застроенного участка делается по двум причинам:
1) идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший доход на вложенный капитал;
2) выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения и с сопоставимым уровнем эффективности использования.
При окончательном выборе варианта НиНЭИН руководствуются положениями:
- Если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, то НиНЭИ будет использование собственности с улучшениями;
- Если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, то НиНЭИ будет использование земли как свободной.
Существуют 2 основных варианта использования участка земли как незастроенного:
1. Использование участка земли для спекулятивных целей.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
- застройка без промежуточного использования. Если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;
- застройка с промежуточным использованием. Предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;
- разделение или объединение земельных участков для достижения НиНЭИ;
- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и функциональным параметрам существующему объекту.
Основная задача данного анализа дать ответ на следующие вопросы:
- Если земля есть или будет свободной, то, как её следует использовать?
- Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
- Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?
Для первого вопроса необходимо проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется потенциальными возможностями земельного участка. Необходимо учесть, что может измениться функциональное зонирование, произойти перевод в другую категорию земель и т.д.
Кроме характера и времени проведения улучшений следует также определить конкретный вид улучшений.
Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования. Как будто бы свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания аналогичного существующему.
Критерием НиНЭИ участка земли, как свободного, является максимальная остаточная стоимость земли.
Вариант использования участка земли, как застроенного имеет 2 основные разновидности:
1. Сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;
2. Изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.
В обоих случаях рассматривается:
- необходимость и возможность сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;
- проведение строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы,
- проведение строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной постройки или возведения дополнительных этажей;
- уменьшение существующих площадей за счет частичного сноса.
Основная задача данного анализа дать ответ на вопросы:
1) Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии;
2) Какой вариант перестройки выбрать (реконструкцию, расширение или частичный снос);
3) Каким образом и в какие сроки окупятся расходы..
НиНЭИ собственности как улучшенной – это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ должен дать рекомендации по дальнейшему использованию собственности.
Критерием НиНЭИ собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
На практике, если варианты не предполагают расходы на реконструкцию и модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов.
Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.
Тема 3.3 Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
В условиях становления и развития рынка экономики в России, поиск новых идей и вариантов использования недвижимости становится особенно важным при оценке рыночной стоимости.
Большинство объектов, для которых требуется определить рыночную стоимость, в текущем функциональном назначении не обеспечивают своим владельцам адекватную полезность, определяемую среднерыночным уровнем прибыли.
Практический опыт показывает, что в подавляющем числе случаев только новое функциональное назначение, отражающее текущие потребности рыночного спроса, позволяет конкретному объекту успешно конкурировать на рынке недвижимости. Именно поэтому анализ НиНЭИН в российских условиях становится главнейшим элементом процедуры оценки рыночной стоимости, в значительной степени определяя величину конечного результата.
Первым шагом при выполнении анализа НиНЭИ недвижимости является поиск возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.
Для целенаправленного поиска вариантов использования недвижимости можно применить методику, разработанную в инвестиционном анализе для аналогичных целей. Суть методики заключается в том, что альтернативное использование может быть определено на основе существования следующих основных исходных предпосылок:
1) наличие полезных ископаемых или природных ресурсов;
2) возможности существующей структуры сельского хозяйства;
3) возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;
4) возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;
5) опыт использования недвижимости в других странах со схожими условиями;
6) возможности диверсификации существующего бизнеса:
7) возможности расширения масштабов производства.
Несмотря на то, что подобная классификация носит укрупнённый характер, она позволяет достаточно эффективно анализировать варианты использования недвижимости.