Цели оценки недвижимости
Тема 1.2 Цели оценки недвижимости
Оценка недвижимости необходима при:
1) операциях купли-продажи и сдачи в аренду;
2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
4) страховании объектов недвижимости;
5) кредитовании под залог объекта недвижимости;
6) внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
7) при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
8) при реорганизации предприятий;
9) при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности;
10)ликвидации объектов недвижимости;
11)исполнении прав наследования; при приведении в действие судебного приговора; разрешении имущественных споров (раздел имущества при наследовании, разводе супругов, составлении брачного контракта);
12) при кадастровой оценке – для целей налогообложения объектов недвижимости, отдельных земельных участков и отдельно стоящих зданий, строений; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
13)при выкупе или изъятии недвижимости у собственника для государственных и муниципальных нужд;
14) при передаче государственного имущества в доверительное управление или при приватизации;
15) при передаче объектов недвижимости из федеральной собственности в собственность субъектов РФ или муниципального образования и при других операция, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Тема 1.3 Стоимость недвижимости и её основные виды
3. Стоимость недвижимости и её основные виды
Стоимость недвижимости возникает из четырех основных факторов:
Рисунок 12 – Факторы возникновения стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости.
Спрос – определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей.
Полезность – способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека.
Дефицитность – ограниченность предложения.
Возможность отчуждения объектов недвижимости – нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности.
Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет две формы проявления:
1 потребительская стоимость;
2 меновая стоимость.
Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов оценки недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования. Она также обусловлена естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Таким образом, потребительскую стоимость объектов недвижимости формируют такие факторы как:
1 плодородие и местоположение земельного участка;
2 количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;
3 их уникальность и долговечность;
4 вкусы и предпочтения собственника.
Полезность является формой выражения потребительской стоимости.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом – денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение.
Цена – денежное выражение стоимости объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость, различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
Рисунок 13 – Виды стоимости
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;
2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;
5) платёж за объект оценки выражен в денежной форме;
6) срок экспозиции объекта оценки достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям.
Концепция рыночной стоимости основывается для типичных покупателей
Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.
Краеугольный камень теории оценки недвижимости – это понятие рыночной стоимости.
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке не возможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учётом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки (восстановительная) – это сумма затрат в рыночных ценах на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий, с учётом износа объекта оценки.
Стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования.
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Стоимость для целей налогообложений – стоимость объекта оценки, определяема для определения налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативно-правовых актов, в том числе и инвентаризационная стоимость.
В странах с переходной экономикой налогооблагаемая стоимость не соответствует рыночной стоимости. В настоящее время в РФ существует следующая ситуация по налогообложению:
1) для предприятий налог взимается по балансовой стоимости;
2) для собственников земельных участков налог исчисляется исходя из нормативной цены земли (до 1 января 2006) или исходя из кадастровой стоимости (с 1 января 2006);
3) для владельцев объектов капитального строительства налог исчисляется как процент от инвентаризационной стоимости квартир домов, которое определяется по методикам предприятий технической инвентаризации и устанавливается местными органами власти;
Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость – стоимость для определения которой в договоре об оценке или НПА оговариваются условия, не включённые в понятия рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки.