Зонирование территории города

Одним из основных видов зонирования является функциональное зонирование. Функциональное зонирование – выделение на карте города участков, выполняющих однотипные функции. Выделяют четыре основных типа функционирования территории:

1. резидентный (селитебные территории, обеспечивающие проживание);

2. инженерно-инфраструктурный (транспорт, связь);

3.производство товаров и услуг:

первый подтип – обширные предприятия и экологически грязные производства.

второй подтип – виды обслуживания, требующие большого пространства и связанные с функцией рекреации, например, лесопарки;

третий подтип – все остальные виды производства.

4.резервный, неиспользуемые территории.

Развитие техники зонирования привело к ее усложнению. Наряду с классическими зонами (т.е. участками плоскости, ограниченной замкнутыми контурами) выделяются также точечные фокусы экономической активности, например, торговые центры, размещенные в жилых кварталах, и зоны линейного типа, т.е. отрезки линий на плоскости, например, транспортные магистрали.

Кроме наземных, необходимо учитывать и подземные объекты городских функциональных систем, например, станции метро, подземные торговые центры.

При выделении монофункциональных зон особую трудность представляют центральные участки города. Специфика городского центра: полифункциональность и максимальная, по сравнению с остальной территорией города, плотность размещения функции. С учетом этой специфики типичные участки центра выделяют в особую зону, соответствующую «функции центра».

Функции центра – комплексный набор функций, реализуемых общегородским центром.

Центральный деловой район – компактная территория, на которой сконцентрирована деловая жизнь города.

Понятие центральности является основополагающей концепцией при изучении экономического пространства города. При этом действие центральных тенденций, обусловленное ростом цен на землю, привело к формированию отдельных зон в средней и даже периферийной части мегаполисов, в которых сконцентрированы многие виды функций, ранее представленные лишь в центральной части города. Однако в экономической жизни города такие зоны играют ту же роль, что и соответствующие участки в центральной зоне. Поэтому функции, осуществляемые такими предприятиями и учреждениями, продолжают называться центральными. Возникает определенное терминологическое расхождение между этим названием и буквальным пониманием центральности, т.е. малой части территории города, расположенной вблизи геометрического центра. Для решения этой терминологической проблемы было введено новое понятие.

Городской каркас – территории, для которых характерен типичный для центра набор функций.

В экономических исследованиях необходимо также учитывать природные особенности участка. Для этого составляются схемы природно-ландшафтного зонирования. Например, на карте города резко выделяются озера и реки. В рамках комплексного ландшафтного анализа территории производится, в частности, анализ рельефа. По результатам анализа крутизны территория города зонируется по степени и пригодности для различных видов функционального использования. Один из видов этого типа зонирования – составление экологических схем зонирования.

При экономическом анализе территории необходимо учитывать и правовые рамки хозяйственной деятельности на определенном участке. Одна из возможных схем правового зонирования:к одной зоне отнесены участки с примерно равными правами владельцев на их эксплуатацию и на возможные инвестиционные проекты, связанные с изменением существующего на этих участках положения. Укрупненно в правовом аспекте можно выделить три группы землепользователей:

1. частные собственники;

2. жильцы-арендаторы и другие платные пользователи;

3. общественные собственники участков земли, представленные органами государственной власти различного уровня.

Неопытный инвестор нередко несет значительные убытки при покупке объектов недвижимости, если при подготовке инвестиционного проекта не были тщательно проработаны правовые условия его реализации.

Итоговая классификация участков территорий получается перекрестным наложением многих схем зонирования. При этом может быть построена классификация, ориентированная либо на существующее положение, либо на один из возможных вариантов будущего положения территорий. Решающее значение придается схемам функционального зонирования. Однако градостроительная практика последних десятилетий показала, что реальные процессы функционирования крупных развивающихся городов не укладываются в жесткие рамки «классического функционального зонирования». Например, в «спальных» районах формируется зона с деловыми и обслуживающими функциями. Многие специалисты считают сегодня неприемлемым построение функциональной структуры города на основе однозначно фиксированной в пространстве схемы «труд – быт – отдых».

Решение этой проблемы многим теоретикам видится в переходе от чисто качественных описаний к количественным замерам показателей, которые позволяют выявить важнейшие для муниципальных властей территориальные особенности. Применение экономических показателей помогает выявить качественные различия территории, которые характеризуются понятием «каркас – ткань».

Отказ от функционального зонирования территории общегородского центра и четкого определения границ функциональных зон, переход к созданию многофункциональных комплексов, которые несут все функции, присущие городу, являются одной из основных тенденций развития современной урбанистики.