Право собственности на квартиру и жилой дом.

Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.

По Гражданскому кодексу РФ субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.

Согласно ст. 209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Владение означает реальное обладание жильем.

В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст. 288 ГК).

Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т.п.

Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.

Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное “хозяйственное господство” над принадлежащим ему имуществом.

Действующий Жилищный кодекс РСФСР был принят более 13 лет назад и в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона “О собственности в РСФСР”, основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.

В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК). Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.

Основания приобретения права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество. Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК).

Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретет на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем новое законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст. 222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Квартира как объект права собственности. Согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Они же могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

На практике довольно часто возникают споры о признании права собственности на дом (часть дома) в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.

Верховный Суд РФ по одному из таких дел обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:

- доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;

- доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства (“Бюллетень Верховного Суда РСФСР”, 1989, №. 1, с. 11-12).

Правоустанавливающие документы могут быть различными, в зависимости от оснований возникновения права собственности на квартиру.

 

Основания возникновения права собственности на квартиру	Правоустанавливающие документы
Приватизация квартиры (комнаты)	Договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный в учреждении юстиции, свидетельство о собственности на жилище
Приватизация комнаты с одновременным выкупом освободившейся комнаты	Договор передачи комнаты в собственность, зарегистрированный в учреждении юстиции, свидетельство о собственности на жилище (комнату). Договор купли-продажи комнаты, удостоверенный у нотариуса и зарегистрированный в учреждении юстиции
Покупка квартиры (комнаты, доли квартиры)	Договор купли-продажи квартиры (комнаты, доли квартиры), удостоверенный у нотариуса и зарегистрированный в учреждении юстиции
Дарение квартиры (доли квартиры, комнаты)	Договор дарения квартиры (доли квартиры, комнаты), удостоверенный у нотариуса и зарегистрированный в учреждении юстиции
Приобретение квартиры по договору ренты (договору пожизненного содержания с иждивением)	Договор ренты, удостоверенный у нотариуса и зарегистрированный в учреждении юстиции
Приобретение квартиры по договору мены	Договор мены, удостоверенный у нотариуса и зарегистрированный в учреждении юстиции
Получение квартиры (доли квартиры) по наследству	Свидетельство о праве на наследство, зарегистрированное в учреждении юстиции
Выплата пая в ЖСК	Справка ЖСК о выплате пая, зарегистрированная в учреждении юстиции. Свидетельство о собственности на жилище
Приобретение квартиры супругами на общие средства во время брака	Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, зарегистрированное в учреждении юстиции
Решение суда	Копия решения суда, вступившего в законную силу, зарегистрированного в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Собственность граждан на жилище подразделяется на личную и общую.

Общая собственность возникает, когда имущество не может быть разделено без изменения его назначения. Согласно ст. 244 ГК общая собственность может быть совместной (без определения долей) и долевой.

Общая собственность в виде совместной наступает только в случаях, специально оговоренных в законе. Существование общей совместной собственности предопределено тесными личными связями ее участников. По действующему законодательству совместная собственность может возникнуть при приватизации жилья, приобретении жилья супругами и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Во всех других ситуациях собственность возникает как долевая.

При общей совместной собственности ее участники имеют доли, но размер ее в общем имуществе заранее не определен и считается равным. Распоряжение жилым помещением, находящимся в общей совместной собственности, производится по соглашению всех ее участников, но при этом каждый из них вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК).

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При недостижении соглашения спор разрешается в судебном порядке. Доли участников собственности могут быть признаны равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников (ст. 254 ГК).

При несоразмерности имущества, выделяемого в натуре (что не редкость при разделе жилых помещений между собственниками), закон допускает возможность денежной или иной компенсации. Выплата остальными собственниками компенсации одному из участников вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Если установленная доля собственника незначительна или не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. Получив компенсацию, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4, 5 ст. 252 ГК).

Статьей 256 ГК устанавливается особый правовой статус для общей собственности супругов. Совместной собственностью супругов является жилье, нажитое ими во время брака. Однако приватизированное одним из супругов жилье, в котором не зарегистрирован по месту жительства второй супруг, не может признаваться совместно нажитым по причине его безвозмездного обретения. Имущество каждого из супругов, принадлежавшее им до вступления в брак, а также полученное каждым во время брака в дар или в порядке наследования, является его личной собственностью.

Но если в период брака в отношении собственного имущества одного из супругов (квартиры, жилого дома) за счет их общего имущества или имущества каждого из супругов либо труда одного из них были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.), оно может быть признано совместной собственностью супругов (ст. 256 ГК, ст. 37 Семейного кодекса РФ).

По смыслу ст. 253 ГК распоряжаться общей совместной собственностью может один из участников этой собственности, предполагая, что среди них достигнута договоренность. Это означало бы, что один из супругов без ведома другого мог бы продать общее жилое помещение или произвести иное отчуждение, хотя на самом деле договоренности могло и не быть.

Ясность в этот вопрос внес Семейный кодекс РФ, где установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе в судебном порядке требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее определенная доля (часть) в праве собственности - доля, а не конкретная комната. Эту долю, которая выражается арифметически - 1/2, 1/4, 1/6 и т.п., еще называют “идеальной”. Она может не совпадать с размером жилой площади, которой реально пользуется собственник. Статья 245 ГК устанавливает, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в общем имуществе.

Владение и пользование жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом (ст. 247 ГК). Распоряжение жильем, находящимся в долевой собственности, осуществляется ее участниками по общему соглашению. При возмездном отчуждении одним из участников долевой собственности своей доли остальные участники имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене и на условиях, по которым она продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. При отказе от покупки (в письменном виде или по умолчанию) или неприобретении доли в течение месяца продавец вправе продать свою долю любому лицу. При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК).

В различного рода юридических документах, подтверждающих права собственности на жилое помещение, собственник обязан указать свое имя и место жительства.

Согласно ст. 19 ГК гражданин приобретает и осуществляет права и обязанности собственника жилья только под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона или национального обычая. Поскольку наступление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, согласно ст. 20 ГК указание места жительства гражданина является обязательным условием любых документов, подтверждающих право собственности на жилье (договоры купли-продажи, дарения, мены, залога и др.). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете (пропиской) гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.

У собственника жилого помещения может быть только одно имя и одно место жительства. Перемена гражданином имени в установленном законом порядке не является основанием для прекращения или изменения его прав и обязанностей, приобретенных под прежним именем. Не допускается приобретение прав и обязанностей собственника жилого помещения под именем другого лица.

Прекращение права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 235 ГК право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Указанной статьей устанавливается довольно значительный перечень оснований прекращения права собственности, который в общем-то адекватен основаниям приобретения этой собственности. Обычный договор купли-продажи жилого помещения порождает двусторонние отношения, в результате которых одновременно право собственности появляется у покупателя и прекращается у продавца.

Право собственности прекращается, например, у гражданина - собственника жилого помещения в доме, если дом сносится. Но всегда актуальным остается вопрос о том, насколько правомочны действия местной администрации по принудительному лишению права собственности граждан при переселении из сносимых строений.

Статья 293 ГК устанавливает условия прекращения права собственности на жилое помещение, если собственник допускает бесхозяйственное его содержание. Так, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для его ремонта. Если собственник после предупреждения не принимает мер к устранению нарушений, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.