Недвижимое имущество. Понятие и признаки. Инвестиционный и операционный характер недвижимости.

Методы управления недвижимостью, используемые предприятиями, органами государственной власти и местного самоуправления.

Способы воздействия управляющей системы на управляемый объект:

• Экономические (косвенное воздействие);

• Административные (прямое воздействие);

• Социально-психологические (косвенное воздействие).

Экономические методы управления

- Методы, используемые органами власти или предприятиями, в которых объект представляет экономические интересы;

Они подразумевают под собой:

• Систему материального поощрения работников;

• Систему ответственности за качество и эффективность работы;

• Экономические нормативы (фондовооруженность, производительность, рентабельность);

• Экономическое стимулирование персонала:

- льготы, привилегии, соцпакет;

- льготные кредиты и страхование;

- участие работника в распределении прибыли;

- льготы при приобретении продукции предприятия;

Фондовооруженность – количество активов в стоимостном отношении на предприятии на одного рабочего.

Производительность – количество труда одного работника в единицы времени.

Рентабельность – отношение прибыли к вложенному капиталу.

Административные методы управления

• Система законодательных актов страны и региона;

• Система нормативных и методических документов организации (регламентирует состав, содержание и взаимодействие вех подсистем менеджмента, коллективный трудовой договор);

• Система оперативного управления:

- распоряжения и приказы;

- популяризация;

- участие в управлении и передаче полномочий и ответственности.

Социально – психологические методы управления

Объект управления – социально-психологические процессы в коллективе.

• Личностные характеристики работников;

• Способы организации труда и рабочих мест;

• Система подбора, расстановки, подготовки и переподготовки кадров;

• Информационное обеспечение и его использование;

• Система стимулирования работников;

• Морально-психологический климат в коллективе;

• И др.

 

Недвижимое имущество - имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней.

Физические характеристики объекта недвижимости

• Стационарность

• Уникальность (отсутствие аналогов)

• Долговечность

• Сложность (сочетание природных и искусственно созданных элементов)

• Специфика правовых отношений

Специфика управления недвижимостью:

-преимущественное внимание к жилищной недвижимости наиболее часто и зримо;

-сложность и неоднородность объекта (определение прав, границ);

-инвестиционный характер: долгосрочный товар, не потребляемый в процессе. При ограничении платежеспособности наша потребность в плане недвижимости может быть удовлетворена однократно;

-уникальность любого объекта недвижимости (местоположение, проект, материалы);

-недвижимость отличается высокой капиталоемкостью, это связано с большим количеством материальных, финансовых, трудовых ресурсов, используемых при ее создании;

-недвижимость может являться товаром в любой момент жизненного цикла, это значит, что объектом может выступать не только завершенное здание или строение, но и недострой.

Инвестиционный и операционный характер недвижимости (финансовые и реальные активы)

• Какая недвижимость нужна предприятию для осуществления деятельности, где она должна быть расположена, эффективность использования недвижимости в точки зрения эффективности деятельности всего предприятия и т.п.

• Предпочтение инвестирования в недвижимость или другие рынки, насколько ликвидна недвижимость, какова должна быть доля недвижимости в общем портфеле активов и т.п.

Понятие Управления недвижимостью

Общее понятие

-предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законом РФ полномочий собственника недвижимого имущества.

Распоряжение, владение, пользование (ст. 219 ГК РФ) – французская триада.

Жизненный цикл объекта недвижимости: замысел, проектирование, изготовление,обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание, эксплуатация и ремонт, капремонт, модернизация, реконструкция, перепрофилирование, утилизация.

Управление недвижимости (property management) – осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержка в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий сдачи площади в аренду и т.п.) в интересах собственника.

Этапы управления недвижимостью: приведение в жизнь выбранной альтернативы, становление и контроль, процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.