Жизненный цикл и характеристики объекта недвижимости
Определение понятия объекта недвижимости
Объектами недвижимости могут называться земельные участки, свободные от улучшений и земельные участки с улучшениями. Экономика недвижимости –это сочетание физических и юридических характеристик.
1. Выбор оптимального использования земельного участка и разработка проекта.
2. Процесс реализации проекта (период строительства объекта).
3. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.).
4. Эксплуатация объекта.
5. Модернизация (капитальный ремонт, реконструкция и т.д.).
6. Утилизация (снос улучшений).
3. Характеристика физической сущности – категория «земля»
Земля – поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет РФ. В соответствии со ст. 67 КонституцииРФ территория РФ включает в себя территории ее субъектов, внутренние воды и территориальное море, воздушное пространство над ними.
Отличительные особенности: 1)пространственная ограниченность; 2)постоянство местонах-я; 3) незаменимость; 4) невоспроизводимость.
Хар-ки физ. сущности: - форма; - площадь; - топографич. координаты; - наличие/нет многолетних насаждений.
Хар-ки ЗУ связаны с местоположением. - престижность района, - удалённость от коммуникаций жизнеобеспеч-я, трансп. магистралей, эколгич. вредных центров.
Правовые ограничения:
а) Категории земель по целевому назначению: 1) с/х назначения; 2) населенных пунктов; 3) промышленности и иного спец. назначения; 4) особо охраняемых территорий и объектов; 5) лесного фонда; 6) водного фонда; 7) запаса.
б) Территориальные зоны населенных пунктов: 1) жилые; 2) общественно-деловые; 3) производственные; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 6) рекреационные; 7) с/х использования; 8) спец. назначения; 9) военных объектов; 10) иные территориальные зоны.
Водный объект – это совокупность водного объема и ограничивающей его поверхности раздела с земной корой. Различают - обособленные, - открытые и - проточные. Также - поверхностные водотоки, - поверхностные водоемы, - ледники и - снежники.
Лес – продукт природного происхождения, включает в себя деревья, кустарники, ягодники, грибницы, травы многолетнего функционирования.
4. Характеристика физической сущности – категория «улучшения»
Под улучшениями следует понимать то, что сделано руками человека, птребовав при этом материальных и физических затрат.
Здания – объекты, предназначенные в основном для жизни и деятельности человека и для функций, обеспечиваемых человеком с использованием машин и оборудования.
Сооружения – объекты, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизодическом участии человека.
5. Характеристика юридической сущности – категория «права»
1. право собственности - владеть (возможность фактического обладания, возможность производить физические действия);
пользоваться (возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять личные потребности);
распоряжаться (определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.).
2.Право хозяйственного ведения обеспечивает государственному (муниципальному) коммерческому предприятию реализацию полных прав пользования и владения.
3. Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности – с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. – даже с разрешения собственника).
4. Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследникам возможность реализовать по отношению к рассматриваемому земельному участку права пользования и владения, а также частично распоряжаться им, передавая участок другим лицам на безвозмездной основе или на условиях аренды, кроме сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка.
5. Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследования и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.
6. Характеристика юридической сущности – категория «обременения»
Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки), ограничение в использовании.
Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.