Тема 2.2 Система градостроительной документации

Виды градостроительной документации

Общей целью градостроительного планирования является обес­печение управления социальным, экономическим, экологическим и пространственным развитием территорий поселений в интересах проживающих в них людей.

Градостроительная документация представляет собой правовые формы документов, имеющих юридическую силу, на основе которых развиваются территории и поселения. В зависимости от целей и за­дач, которые преследует реализация содержания таких документом, градостроительная документация касается двух основных сфер деятельности: планирования развития территорий и поселений и опре­деления порядка застройки территории (рис. 5.1).

Выделяют градостроительную документацию следующих уровней - федерального, субъектов Российской Федерации и муници­пального.

Градостроительная документация о градостроительном плани­ровании развития территории федерального уровня включает в себя: Генеральную схему расселения на территории РФ и схемы градо­строительного планирования развития частей территории РФ, кото­рые называются консолидированными схемами градостроительного планирования. В градостроительной документации федеральном! уровня определяется сфера взаимных интересов РФ и субъектов РФ в области градостроительства и устанавливаются нормы, которые должны учитываться субъектами РФ при осуществлении градострои­тельной деятельности.

К градостроительной документации уровня субъекта РФ отно­сятся территориальные комплексные схемы градостроительного пла­нирования развития территорий субъектов РФ и частей территорий субъектов РФ. На данной стадии определяется сфера взаимных инте­ресов субъектов РФ и муниципальных образований в области градо­строительства. К этому уровню можно отнести генеральные планы городов с их пригородной территорией.

 

Градостроительная документация муниципального уровня вклю­чает в себя:

-документацию о градостроительном планировании развитии территорий поселений и других муниципальных образований;

-документацию о застройке территорий городских и сельских поселений.

Градостроительная документация о градостроительном плани­ровании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, включает в себя:

-территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов, сельских округов;

- генеральные планы городских и сельских поселений;

- проекты черты городских и сельских поселений.
Градостроительная документация о застройке территорий поселений разрабатывается в следующих формах:

- проекты планировки частей территорий городских и сельских
поселений (проекты планировки);

- проекты межевания территорий;

- проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений (проекты застройки).

 

Таким образом, сначала планируется развитие территории с учетом природных, экономических, социальных и иных факторов и условий, а затем на его основе разрабатывается порядок ее застройки.

Генеральная схема расселения является основополагающим, долгосрочным информационно-аналитическим документом. В гене­ральной схеме обосновывается стратегия территориального развития страны с учетом глобальных мировых процессов, ее места в межконтинентальном коммуникационном пространстве и роли регионов в социально-экономическом развитии страны.

Генеральная схема расселения является основой для разработки градостроительной документации межрегионального и регионально­го значения.

Консолидированные схемы градостроительного планирования разрабатываются для территорий двух и более субъектов РФ или частей их территорий (территории экономических и крупных геогра­фических районов, системы расселения, оздоровительные, курорт­ные, рекреационные и другие территории). Схемы разрабатываются не для отдельного субъекта РФ, а для определенной территории, выде­ленной по признаку экономической или природоохранной общности.

Консолидированные схемы разрабатываются в целях определе­ния стратегии градостроительного развития объектов градострои­тельной деятельности, исходя из сложившейся системы расселения, социально-экономических, природно-климатических, ресурсных условий и местоположения региона в РФ, а также согласования взаим­ных интересов РФ и интересов субъектов РФ при осуществлении градостроительной деятельности на соответствующих территориях.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий субъектов РФ и частей тер­риторий субъектов РФотражают цели государственной градо­строительной политики на территориях субъектов РФ, особенности которой определяются социально-экономическими, природно-климатическими и иными специфическими условиями регионов.

В содержание территориальных комплексных схем включаются вопросы зонирования территорий; основные направления совершен­ствования системы расселения; развития поселений, производства, инженерно-транспортной и социальной инфраструктур регионально­го и межселенного значения; улучшения экологической обстановки градостроительными средствами; защиты территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера; сохранения территорий объектов историко-культурного и природного наследия, разрабатываются предложения об установлении границ го­родов.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов)должны отражать местную специ­фику социально-экономического развития природно-климатических условий. Они детализируют решения градостроительной документа­ции уровня субъекта РФ применительно к конкретному объекту гра­достроительной деятельности.

В них определяются зоны различного функционального назна­чения и ограничения на использование этих территорий; направле­ния развития инженерной, транспортной и социальной инфраструк­тур межселенного значения; меры по защите территорий районов и сельских округов от воздействия чрезвычайных ситуаций природно­го и техногенного характера; территории для организации мест отдыха населения. В состав обязательных положений входят вопросы разме­щения объектов по обезвреживанию, переработке, утилизации, склади­рованию и захоронению производственных и бытовых отходов.

Генеральные планы городских и сельских поселенийдолж­ны определять:

-основные направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения;

-зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон;

- меры по защите территории поселения от воздействия чрезвычайных ситуаций, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

-соотношение застроенной и незастроенной территории посе­ления;

- территории резерва для развития поселения;

- предложения по установлению границ поселений.
Генеральный план города с численностью населения до 50 тыс. чел,

и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вме­сте с проектом планировки территорий этих поселений как единый документ.

Проекты черты городских (сельских) поселений разрабатывается с целью установления размеров и границ территории поселения, выноса и закрепления их на местности.

Проектный план черты поселения выполняется в масштабе 1:2 000, 1:5 000, 1:10 000 или 1:25 000 в зависимости от площади территории.

 

Основные принципы градостроительного проектирования

 

1. Взаимосвязь вида градостроительной документации и вида
объекта градостроительной деятельности, для которого она разрабатывается.

2. Осуществление планирование развития территорий от обще­
го к частному. Вначале разрабатываются проекты на крупные терри­ториальные образования со слабой детализацией частных вопросов.
Основное внимание уделяется принципиальным, стратегическим
проблемам развития обширных территорий. Затем разрабатываются
проекты на все более мелкие образования с более детальной прора­боткой вопросов.

3. Соблюдение принципа непротиворечивости и взаимной согласованности проектных решений при разработке градостроитель­
ной документации различных уровней.

4. Проектирование каждого населенного пункта как элемента
соответствующей групповой системы населенных мест.

5. Многовременной характер планирования, т. е. разработка
градостроительной документации на близкие, средние и дальние горизонты планирования. При этом представление результатов на раз­ные сроки реализации планов проводится с различной степенью детализации.

6. Разработка градостроительной документации в соответст­вии с градостроительными, экологическими, санитарными и иными
нормативами, а также с учетом требований по обеспечению потреб­ностей маломобильных групп населения.

7. Формирование благоприятной среды жизнедеятельности на­
селения, обеспечивающей комплексность застройки с учетом интере­сов различных социально-демографических групп населения и эко­
логических требований.

8. Обеспечение социально-экономической эффективности гра­достроительных решений.

 

Экспертиза и утверждение градостроительной документации

Для реализации принципа оптимального сочетания разных групп интересов, установления соответствия документации требованиям законодательства о градостроительстве проводится государственная экспертиза гра­достроительной документации.

Государственная экспертиза градостроительной документации осуществляется федеральными и территориальными органами государственной экспертизы градостроительной и проектной доку­ментации.

Государственная экспертиза Генеральной схемы расселения на территории РФ проводится Экспертным советом при Правительстве РФ. Основные положения Генеральной схемы расселения на терри­тории РФ утверждаются Правительством РФ.

Государственная экспертиза территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий субъек­тов РФ и частей их территорий осуществляется организациями госу­дарственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ. Данные документы утверждаются органами государственной власти субъек­тов РФ.

Государственная экспертиза генеральных планов поселений, го­рода и его пригородной зоны, а также территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территории рай­онов, сельских округов осуществляется территориальными организа­циями государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ.

Генеральные планы городов и других поселений, за исключением городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются органами местного самоуправления соответствующих поселений.

Территориальные комплексные схемы градостроительного пла­нирования развития территорий районов, сельских округов утвержда­ются органами местного самоуправления соответствующих районов и сельских округов по согласованию с органами местного самоуправле­ния поселений, находящихся в пределах районов и сельских округов.

Проектная документация передается проектной организацией заказчику в следующем составе:

проектный план (подлинник);

план современного использования территории (подлинник);

основные графические материалы (подлинники);

пояснительная записка с копиями чертежей и схем.

Градостроительные нормативы и правила

Государственные градостроительные нормативы и правила представляют собой специальные нормативно-технические докумен­ты в области градостроительства, установленные с целью обеспече­ния права граждан на безопасные и благоприятные условия прожи­вания. Выполнение градостроительных нормативов и правил является правовым средством обеспечения сочетания государством общественных и частных интересов в области градостроитель деятельности.

Государственные градостроительные нормативы и правила яв­ляются составной частью системы нормативно-технических доку­ментов в строительстве. Нормативно-технические документы в строительстве подразделяются на следующие:

государственные федеральные документы;

документы субъектов РФ;

производственно-отраслевые документы.

К федеральным нормативным документам относятся строитель­ные нормы и правила РФ (СНиП), государственные стандарты РФ в области строительства (ГОСТ Р), своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). В каче­стве федеральных нормативных документов применяют также межго­сударственные строительные нормы и правила и межгосударственные стандарты (ГОСТ), введенные в действие на территории России.

СНиП устанавливают обязательные требования, определяющие цели, которые должны быть достигнуты, и принципы, которыми необходимо руководствоваться в процессе создания строительной продукции.

ГОСТ Р устанавливают обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов и обеспечивающие техническое единство при разработке производстве и эксплуатации этой продукции.

СП устанавливают рекомендуемые положения в развитие и обеспечение обязательных требований строительных норм, правил общетехнических стандартов.

РДС устанавливают обязательные и рекомендуемые организационно-методические процедуры по осуществлению деятельности связанной с разработкой и применением нормативных документов g строительстве.

Нормативными документами субъектов РФ являются территориальные строительные нормы (ТСН). ТСН устанавливают обяза­тельные для применения в пределах соответствующих территорий и рекомендуемые положения, учитывающие природно-климатические и социальные особенности, национальные традиции и экономические возможности субъектов РФ.

К числу производственно-отраслевых нормативных документов относятся стандарты предприятий (объединений) строительного комплекса и стандарты общественных объединений (СТП и CTО). СТП и СТО устанавливают для применения на данном предприятии или в объединении положения по организации и технологии произ­водства, а также обеспечению качества продукции.

Учет демографических и социальных факторов в градостроительстве

При разработке градостроительных документов необходим всесторонний анализ населения, трудовых ресурсов, тщательное исследование по изменению численности и структур населения. Важней значение имеют показатели: половозрастная, семейная, социальной структуры населения, подвижность населения, величина и состав трудовых ресурсов, этнические особенности.

Населениекак объект демографии - это совокупность людей, проживающих на определенной территории.

В демографической статистике различают два основных вида населения - постоянное и наличное. Постоянное население - совокупность людей, постоянно проживающих на данной территории или на данном населенном пункте. Наличное население - это совокупность людей, находящихся на данной территории или в данном населенном пункте в определенный момент

Естественное движение населения - это обобщенное название совокупности рождений и смертей, изменяющих численность насе­ления так называемым естественным путем. В качестве итога этих двух процессов, как разницы в числах, выступает прирост (или уменьшение) населения. Такое явление называется естественным приростом населения, которое может быть и отрицательным. Поло­жительное сальдо естественного прироста называется воспроизвод­ством населения.

Отношение количества родившихся (умерших) за год к средне­годовой численности населения в расчете на 1 000 чел. называется коэффициентом рождаемости (смертности).

Механическое движение населения - это его въезд и выезд на определенную территорию. Оно также может иметь как положитель­ное, так и отрицательное сальдо.

 

Генеральный план города, его цели и задачи

Каждому городу необходимо иметь целевую стратегию градостроительного развития, которая определяет трудовую деятельность и благосостояние его жителей на многие годы. Выбирая основные приоритетные направления развития города (поселения), следует учитывать исторические особенности города, природно-климатические условия, в которых он находится, культурные традиции и т. д.

Важнейшим требованием к долгосрочной стратегии развитии города является учет реалий экономического состояния и развития общества. Разработанные до 90-х гг. XX в. генеральные планы городов, рассчитанные на условия плановой социалистической экономики, централизованное финансирование строительства и управление из единого центра, в настоящее время не отвечают новым политическим, социальным и экономическим условиям.

Поэтому в последнее десятилетие в российских городах нарас­тало расхождение между территориальным планированием развития города и реальными процессами по развитию территории. В связи с этим в городах осуществлялась хаотичная застройка многих террито­рий. Поэтому в настоящее время в городах, особенно крупных и крупнейших, активизировалась работа по разработке новых гене­ральных планов. Заказчиками генеральных планов города и его при­городной зоны являются органы исполнительной власти субъектом Российской Федерации.

В генеральном плане определяются основные направления ис­пользования земель населенных пунктов для промышленного, жи­лищного и иного строительства, благоустройства и размещения мест отдыха с учетом интересов населения и государства. Генеральный план разрабатывается на период 15-20 лет, с выделением первой очереди на 5—10 лет.

Как правило, в настоящее время генеральные планы разрабатываются в две стадии: концепция генерального плана (концепция) и генеральный план города, другого поселения (генеральный план).

Концепция разрабатывается на территорию города и его при­городной зоны с целью определения долгосрочной стратегии и эта­пов их хозяйственного развития, а также функционально-планировочной организации на основе комплексного анализа экономических, социальных, экологических и градостроительных условий, исходя из ресурсного потенциала территории и рационального природопользо­вания.

Генеральный план разрабатывается на территорию в пределах городской, поселковой черты и определяет территориальное устройство города, другого поселения, размещение общегородских, общепоселковых объектов социальной сферы, основные направления развития инженерных и транспортных систем, мероприятия по сохранению природного и исторического наследия, очередность освоения территории и строительства.

Границы проектирования для генеральных планов определяются:

- на уровне Российской Федерации - в консолидированных схе­мах градостроительного планирования федеральных округов (для
генеральных планов Москвы и Санкт-Петербурга и их пригородных
юн);

- на уровне субъекта Российской Федерации - в территориаль­ных комплексных схемах градостроительного планирования разви­тия территорий субъектов Российской Федерации и их частей;

- на уровне местного самоуправления - в территориальных ком­плексных схемах градостроительного планирования развития терри­торий районов, сельских округов.

При разработке генерального плана учитываются:

- особенности поселения, в том числе численность населения,
специализация его производственного комплекса;

- значение поселения в системе расселения и административно-
территориальном устройстве субъекта Российской Федерации и
страны в целом;

- особенности типов и форм собственности жилой застройки;

- состояние инженерной и транспортной инфраструктур и на­
правления их модернизации; природно-ресурсный потенциал; при­
родно-климатические, национальные и иные особенности.

Генеральные планы исторических поселений и поселении имеющих памятники истории и культуры, разрабатываются с учетом историко-архитектурных исследований, историко-архитектурных опорных планов этих поселений и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

Проектные материалы генерального плана состоят из двух блоков - чертежей и пояснительной записки.

Основные чертежи генерального плана:

- план современного использования территории города (опорный план);

- схема комплексной оценки территории;

- генеральный план (основной чертеж);

- схема зонирования территорий;

- схема транспортной инфраструктуры;

-схема инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

В составе генерального плана могут разрабатываться дополни­тельные схемы, состав и содержание которых определяются заданием на проектирование. Например, при наличии сложных инженерно-геологических условий схема комплексной оценки территории дополняется инженерно-геологическими и гидрогеологическими картами, а при сейсмичности 7 и более баллов - картами микросейсмо-районирования. Для поселений, расположенных в районах Крайнего Севера, дополнительно показываются данные оценки радиационного теплового режима, ветрового режима и геокриологических процессов.

Графические материалы генерального плана города с расчет­ной численностью населения 500 тыс. человек и более выполня­ются в масштабе 1:25 000 -1:10 000; для городов с расчетной чис­ленностью населения 100 - 500 тыс. чел. - в масштабе 1:10 000 1:5 000; для городов с расчетной численностью населения от 10 тыс, до 100 тыс. чел. - в масштабе 1:5 000; для города, а также другого поселения с расчетной численностью населения менее 10 тыс. чел. -в масштабе 1:2 000.

На плане современного использования территории (опорном плане) и генеральном плане (основном чертеже) показываются:

- существующие границы поселения и предложения по их
уточнению, зоны различного функционального назначения и исполь­зования;

- земли федеральной собственности, собственности субъекта
I Российской Федерации, муниципальной и частной собственности;

- планировочная структура поселения;

-распределение застройки по этажности и степени капитальности;

- сооружения и коммуникации транспортной инфраструктуры,
магистральные сети и головные сооружения инженерной инфра структуры;

- линии высоковольтной электропередачи;

- границы зон охраны памятников природы, истории и культу­ры, других объектов особого регулирования градостроительной деятельности, территории резерва.

На опорном плане также показываются границы оформленных отводов территорий для всех видов использования, а на проектном плане - территории и границы объектов первоочередной разработки градостроительной документации.

Схема комплексной оценки территории содержит оценку природно-ресурсного потенциала территорий, обеспеченности транс­портной, инженерной, социальной и производственной инфраструк­турами, а также экологического состояния территорий.

На схеме комплексной оценки территории показываются терри­тории, в границах которых устанавливаются ограничения на осуществление градостроительной деятельности:

-зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедные зоны;

- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе
округа санитарной (горно-санитарной) охраны;

- санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

- водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

- зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

- зоны залегания полезных ископаемых;

- территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

- зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

- зоны различной градостроительной ценности территорий,
иные зоны, установленные в соответствии с законодательством субъ­ектов Российской Федерации и влияющие на осуществление градо­строительной деятельности.

На схеме зонирования территорий показываются зоны различного функционального назначения, их границы и виды использования их территорий: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные. сельскохозяйственного использования, специального назначения, во­енных объектов и иные зоны режимных территорий, иные зоны в со­ответствии с местными условиями, а также зоны особого регулирования градостроительной деятельности. В указанных зонах мо выделяться подзоны. Зоны различного функционального назначении могут включать в себя территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами бульварами, водоемами и другими объектами.

Определенные в генеральном плане зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон являются основой для разработки правил землеполь­зования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны.

На схеме транспортной инфраструктуры показываются существующие и проектируемые:

- территории и сооружения внешнего транспорта - железнодорожные пути и станции, аэропорты, морские и речные порты, причалы, пристани, мосты, путепроводы, тоннели, трубопроводы и др.;

- классификация улично-дорожной сети;

- линии наземного и подземного общественного пассажирского
транспорта;

-размещение сооружений и устройств для хранения и обслу­живания транспортных средств, иные сооружения транспортной ин­фраструктуры.

На схеме инженерной инфраструктуры и благоустройства территории показываются существующие и проектируемые:

- головные сооружения и магистральные сети инженерной ин­фраструктуры - водопровод, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, ливневая канализация;

-линии высоковольтной электропередачи, основные объекты связи;

-территории, требующие значительного объема подсыпки или срезки грунта, дренирования, выторфовывание;

- гидротехнические сооружения;

- сооружения инженерной защиты от неблагоприятных природных факторов;

- мероприятия по рекультивации нарушенных территорий, иные
сооружения по инженерной инфраструктуре и благоустройству тер­риторий.

Пояснительная записка генерального плана содержит: -основные характеристики природно-климатических условий, национальных и исторических особенностей поселения;

-роль поселения в системе расселения и административно-территориальном делении региона и страны;

- аналитические материалы современного состояния;

- материалы, обосновывающие принятые проектные решения и
их экономическую оценку;

- организационное и нормативное правовое обеспечение реализации генеральных планов, включая разработку правил землепользо­вания и застройки, целевых программ и программ социально-эконо­мического развития;

- основные технико-экономические показатели и копии основ­ных графических материалов.

Технико-экономические показатели генерального плана (прил. 2) приводятся на исходный год его разработки и по этапам его реали­зации.

Обязательной составляющей пояснительной записки генераль­ного плана являются разделы о защите поселений от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и ме­роприятия по гражданской обороне; об охране недр, окружающей природной среды, о рациональном использовании природных ресур­сов и землеустройстве.

Первоочередные градостроительные мероприятия по реализа­ции генерального плана разрабатываются с учетом реализации поло­жений утвержденных федеральных целевых программ, целевых про­грамм соответствующего субъекта РФ, местных целевых программ и программ социально-экономического развития РФ, субъекта РФ и муниципальных образований, а также инвестиционных проектов, осуществляемых за счет собственных финансовых ресурсов бюджета поселения и иных источников финансирования.

Первоочередные градостроительные мероприятия по реализа­ции генерального плана являются основой для формирования город­ской инвестиционной программы.

Обязательными положениями генеральных планов поселений являются:

- установление зон различного функционального назначение и
ограничений на использование территорий указанных зон при осуществлении градостроительной деятельности;

- предложения по установлению границ городского или сельского поселения;

- решения по совершенствованию и развитию планировочной
структуры;

- параметры развития и модернизации инженерной, транспортной, производственной, социальной инфраструктур во взаимосвязи с
развитием федеральной, региональной и межселенной инфраструктур и благоустройству территорий;

-предложения по предельным размерам земельных участком для индивидуального жилищного строительства;

-предложения по установлению границ объектов градостроительной деятельности особого регулирования;

- границы зон охраны памятников истории и культуры, особо
охраняемых природных территорий;

- меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных си­туаций природного и техногенного характера и мероприятия по гражданской обороне;

- предложения по выделению территорий резерва для развитии
поселения;

- меры по сохранению объектов историко-культурного и при
родного наследия;

- меры по улучшению экологической обстановки;

- первоочередные градостроительные мероприятия по реализа­ции генерального плана, включая предложения по перечню объектом
градостроительной деятельности, требующих разработки первоочередной градостроительной документации.

Проектные решения генеральных планов являются основой для комплексного решения вопросов организации планировочной струк­туры; территориального, инфраструктурного и социально-экономического развития поселений; разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих правовой режим использования терри­ториальных зон и земельных участков; определения зон инвестици­онного развития.

В России процесс градостроительного проектирования сосредо­точен в проектно-исследовательских институтах, в которых сформи­рованы проектные мастерские или отделы, осуществляющие разра­ботку проектов с помощью специализированных отделов, разрабаты­вающих отдельные инженерные и другие вопросы. В последнее вре­мя возникло большое количество небольших специализированных проектных организаций, имеющих лицензии на осуществление про­ектной деятельности.

В состав авторского коллектива, работающего над разработкой генерального плана, как правило, входят архитектор-градостроитель (руководитель проекта), инженер-экономист (экономист-географ), ин­женеры - специалисты по оценке природных условий (физик-географ, геолог, климатолог, гидролог и др.), специалисты по инженерному обеспечению (транспорту, водоснабжению и канализации, энерго­снабжению, озеленению, инженерной подготовке территории и др.)

В круг задач экономиста входят:

анализ современного состояния города и обоснование перспек­тив его развития (оценка градообразующего потенциала и расчет на­селения);

обоснование проектной организации города (расчет объемов жилищного и культурно-бытового строительства, анализ и выбор со­вместно с другими специалистами вариантов территориального фор­мирования города и развития его планировочной структуры);

определение необходимых капиталовложений для развития го­рода (совместно со специалистами, проектирующими инженерные системы);

экономическая оценка территории;

комплексная оценка возможностей инвестиций, предпринима­тельского климата и других предпосылок инвестиционной политики в городе и разработка рекомендаций по их улучшению;

участие в составлении градостроительного устава (регламента) города и других документов правового характера (совместно с архи­текторами и юристами).

Таким образом, генеральный план представляет собой доку­мент, являющийся результатом интеграции усилий различных спе­циалистов в создании комфортной среды жизнедеятельности, повы­шении разнообразия и привлекательности городской среды.

 

Градостроительная документация о застройке территорий поселений

Градостроительная документация о застройке территорий го­родских и сельских поселений включает в себя проекты планировки и проекты межевания территорий, проекты застройки.

Проект планировки разрабатывается на отдельные части городов и других поселений. Для малых городов и сельских поселений он может выполняться вместе с генеральным планом как единый документ.

В составе проекта планировки устанавливаются:

- красные линии и линии регулирования застройки;

- поперечные профили улиц и магистралей;

-параметры улиц, проездов, пешеходных зон, сооружении и коммуникаций транспорта (включая места хранения автотранспорт),

- параметры инженерной и социальной инфраструктур и благоустройства территорий;

- границы земельных участков и предложения по установлению
публичных сервитутов (при разработке проектов межевания в соста­ве проектов планировки);

- плотность и параметры застройки;

-размещение объектов социального и культурно-бытового об­служивания населения;

- территории общего пользования;

- меры по защите территорий от воздействия чрезвычайных си­туаций природного и техногенного характера и мероприятия по гра­жданской обороне.

Проекты планировки являются основой для исходно-разреши­тельной документации по отдельным объектам, проектной документа­ции по инженерному и транспортному обеспечению, а также для кон­курсов по предоставлению земельных участков на праве долгосрочной аренды и конкурсов на реализацию объектов городского заказа.

Графические материалы проекта планировки разрабатываются и масштабе 1:2 000 или 1:1 000 и включают в себя:

- схему размещения проектируемой территории в структуре по­
селения (М 1:10 000 - М 1:5 000);

- план современного использования территории (опорный план);

- план красных линий (основной чертеж);

- разбивочный чертеж красных линий;

- схему организации транспорта и улично-дорожной сети;

- схему размещения инженерных сетей и сооружений;
-схему вертикальной планировки и инженерной подготовки

территории.

Проект планировки разрабатывается по заказу застройщиков или органов местного самоуправления. Утвержденный проект пла­нировки является основой для выноса в натуру (на местность) крас­ных линий, линий регулирования застройки, границ земельных уча­стков, установления публичных сервитутов (при разработке проекта межевания территорий в составе проекта планировки). Он учитыва­ется при разработке инвестиционно-градостроительных паспортов территорий и объектов; проектов межевания территорий; проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировоч­ной структуры поселений; выдачи кадастровых карт (планов) зе­мельных участков.

Проекты межевания территорий разрабатываются для за­строенных территорий и подлежащих застройке территорий в грани­цах установленных красных линий. Межевание земельного участка представляет собой мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Межевание земельных уча­стков и территорий имеет большое значение для обеспечения ста­бильности отношений в сфере использования земель и обеспечения прав и интересов субъектов этих отношений.

Проекты межевания территории разрабатываются на основе проектов планировки, а также могут разрабатываться в их составе или в составе проектов застройки.

При разработке проекта межевания территорий в границы зе­мельных участков включаются территории: под зданиями и соору­жениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и со­оружениям; открытых площадок для временного хранения автомо­билей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резерв­ных территорий.

Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли об­щего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий при межевании устанавливаются с учетом фактического землепользования и тех градостроительных нормативов, которые действовали во время застройки земельного участка. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правим ми землепользования и застройки. В случае, если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установлен мм градостроительными нормативами или нормативным правовым аи том органа местного самоуправления, в процессе проектировании размеры данного участка могут быть увеличены до нормативны размеров при наличии свободных земель.

Для промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяю к ч с учетом количества работающих, технологии производства, грузо­оборота и других характеристик существующих и размещаемых объ­ектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных уча­стков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При установлении размеров и границ земельных участков в зо­нах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятником истории и культуры.

Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимо­сти, находящихся в собственности нескольких организаций, выделя­ется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закре­пляется часть участка, пропорционально занимаемой полезной пло­щади здания без закрепления границ в натуре.

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной доку­ментацией, исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслужива­ния). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы терри­торий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объ­ектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ре­монта объектов инфраструктуры и других целей.

План межевания разрабатывается в масштабе 1:500 - 1:2 000 и является открытой информацией. Графические материалы включают в себя план фактического использования территории и проект межева­ния территории, на которых указываются красные линии, границы зе­мельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты. Границы земельных участков устанавливаются по красным ли­ниям, осям внутренних проездов, другим границам. К плану межева­ния прилагаются акты согласования границ землепользовании, ката-. лог координат границ землепользовании, перечень сервитутов, пояс­нительная записка.

Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особен­ностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

При разработке проектов межевания учитываются красные ли­нии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других посе­лений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Обязательными положениями проекта межевания территории являются:

- предложения по установлению публичных сервитутов.
Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, в состав которой входят руководители и специалисты комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом.

Инициаторами разработки проекта межевания могут быть органы местного самоуправления или собственники, владельцы, пользователи объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков.

Проект межевания утверждается органом местного самоуправ­ления и является основанием для установления границ земельных, участков на местности, закрепления их межевыми знаками установленного образца и регистрации недвижимости в действующем по рядке. Возведение владельцами ограждений регламентируется правилами застройки.

Проекты застройки разрабатываются для территорий кварта­лов, микрорайонов и других планировочных элементов поселении границах установленных красных линий или границах земельных участков.

Проект застройки выполняется на основе проекта планировки, однако допускается его выполнение и на основе генерального штамп поселения, без утвержденного проекта планировки.

Проект застройки разрабатывается в пределах красных линий проектируемой территории. В нем определяются:

- линии регулирования застройки;

- расположение зданий, строений и сооружений;

- этажность и тип зданий;

- архитектурно-планировочное и объемно-пространственное ре­шение застройки;

- системы инженерного оборудования, связи и благоустройством
а также условия присоединения их к сооружениям и коммуникациям
систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайоном
и других элементов планировочной структуры населенного пункта;

- организация движения транспортных средств и пешеходов-

- территории общего пользования;

- организация рельефа с планом земельных работ;

- меры по обеспечению требований охраны памятников истории и культуры;

- мероприятия по защите окружаю шей среды;

- меры по защите от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также мероприятия по гражданской обороне;

-меры по обеспечению потребностей инвалидов и маломобильных групп населения;

- границы земельных участков и предложения по установлении публичных сервитутов (при разработке: проектов межевания в составе проектов застройки);

- сводный расчет стоимости строительства.

В проектах застройки могут быть> урегулированы и другие вопросы, необходимость которых обусловлена местными условиями например, требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий размещению архитектурных объектов малых форм, визуальной информации.

Графические материалы проекта застройки разрабатывается масштабе 1:500 или 1:1 000. В их состав входят: генеральный план застройки, план благоустройства и озеленения, схема организации рельефа, план земляных масс, схемы инженерной инфраструктуры.

На генеральном плане застройки показываются все сохраняемые, реконструируемые и проектируемые здания и сооружение участки зданий социального и культурно-бытового обслуживание населения, территории отдыха, спорта и другого назначения, проезды пешеходные проходы, зеленые насаждения, этапы реализации.

На чертеже генерального плана застройки приводится ситуационный план в масштабе 1:5 000, на котором показывается разрешение проектируемой застройки в планировочной структуре поселения.

На плане благоустройства и озеленения показываются проектируемые и сохраняемые проезды, проходы, площадки всех вид)В) Зеленые насаждениях указанием их ассортимента, приводится перечень малых архитектурных форм и оборудования площадок. также показываются в масштабе 1:20 конструктивный разрез (сечения) проездов, дорог и площадок.

На схеме организации рельефа показываются отметки полон первых этажей зданий и сооружений, проектные и натурные отметки земли по их углам, проектные горизонтали, уклоны по осям проездов, проектные и натурные отметки на пересечениях осей проездом и пешеходных дорог в местах перелома их продольного профиля, проектные отметки верха решеток дождеприемных колодцев. При большой насыщенности информации на схеме организации рельефа выполняется отдельная схема инженерной подготовки территории.

На плане земляных масс показываются границы проектируемой территории, контуры основных зданий и сооружений, строительной координатная сетка или базисная линия, квадраты с проектными, и рабочими отметками по их углам и объемами грунта пределах каждого квадрата. Приводится баланс земляных масс в таб­личной форме.

На схемах инженерной инфраструктуры показываются сети И сооружения водоснабжения, канализации, ливневой канализации, те­плоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, наружного осве­щения, телефонизации, радиофикации и телевидения с их основными параметрами, дренажная сеть, а также места подключения коммуникаций к внеплощадочным сетям и сооружениям. В проекте выполня­ется сводный план подземных инженерных сетей.

В пояснительной записке к проекту застройки приводятся обос­нования:

-архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решений застройки;

- очередности строительства;

-типов и видов жилых и общественных зданий и их конструктивных решений;

- системы инженерного обустройства и озеленения территории размещения зданий и помещений учреждений социального и

культурно-бытового обслуживания населения.

В составе пояснительной записки приводятся технико-экономические показатели проекта застройки, а также даются предположения по диспетчеризации инженерных систем, санитарной и технической эксплуатации жилых и общественных зданий, других элементов застройки и внешнего благоустройства территории.

В ряде случаев (например, при разработке проектов застроим для территорий, сложных в градостроительном и экологическом от ношении; применении в застройке большого количества зданий по индивидуальным проектам или уникальных объектов) может разра­батываться эскизный проект застройки, в котором определяется ос­новная архитектурно-планировочная и объемно-пространственная концепция застройки микрорайона, квартала, площади, магистралей, других элементов планировочной структуры поселений.

Для характеристики архитектурно-планировочных и объемно-пространственных решений застройки, в составе проекта выполня­ются демонстрационные материалы.

Проект застройки является основой для осуществления застрой­ки территорий поселений, разработки проектной документации от­дельных зданий и сооружений, выноса в натуру линий регулирова­ния застройки и границ земельных участков, выдачи кадастровых планов земельных участков, формирования объектов недвижимости. Если в составе проектов застройки разрабатываются проекты меже­вания территорий, то эти данные используются для установления публичных сервитутов.

Проекты застройки разрабатываются по заказу органов местно­го самоуправления или по инициативе застройщика. Они проходят согласование с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями и утверждаются заказчиком; раз­работанные по заказу органов местного самоуправления, утвержда­ются указанными органами с учетом мнения населения. Проекты за­стройки, заказчиками которых являются физические и юридические лица, согласовываются в порядке, установленном законодательством РФ, и утверждаются заказчиками.

Правила землепользования и застройки территорий поселений

Правила землепользования и застройки разрабатываются на ос­нове генерального плана городского или сельского поселения, либо территориальных комплексных схем градостроительного планирова­ния развития территорий районов (уездов), сельских округов (волос­тей, сельсоветов). Они являются нормативным правовым актом орга­на местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществ­ления градостроительной деятельности на соответствующих терри­ториях поселений.

Правила застройки включают в себя графические и текстовые материалы.

Графические материалы представляют собой схему территориального зонирования, в которой установлены границы территории иных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон, а также схемы зон ограничений на использование территорий. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, грант земельных участков и иных границ. В отличие от традиционных нормативных правовых актов, в которых правовую нагрузку не только текст, графические материалы Правил землепользования и щ стройки имеют непосредственный правовой статус.

Текстовые материалы включают в себя собственно градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, а также процессуальные нормы, связанные с использованием и изменением объектов недвижимости.

Под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных параметров и видов использования земельными участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительными регламентами могут быть, например:

виды разрешенного использования объектов недвижимое m (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение оп­ределенных условий и согласования по критериям непричинении ущерба сопряженным владениям);

предельные параметры разрешенного строительства на земель­ных участках (например, отступы построек от границ земельных уча­стков, показатели высоты или этажности построек, процента за стройки участков и др.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнен mi всеми собственниками земельных участков, землепользователями землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осу­ществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В правилах землепользования и застройки выявляются ситуа­ции так называемого несоответствующего использования. Режим ис­пользования таких участков устанавливается ст. 85 Земельного ко­декса РФ. Объекты недвижимости, существовавшие до введения нормативного акта правового зонирования, характеристики и пара­метры использования которых расходятся с градостроительным рег­ламентом, объявляются несоответствующими и продолжают сущест­вовать в особом режиме без установления срока приведения их в со­ответствие с градостроительным регламентом. Они могут использо­ваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с правилами землепользования и застройки не будет возрастать При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культу­ры Запрет на использование такого участка и иных объектов недви­жимости или срок приведения видов использования их в соответст­вии с градостроительным регламентом устанавливается органами

местного самоуправления,

Введенное законодательством понятие «несоответствующее ис­пользование» можно рассматривать как один из юридических меха­низмов реализации политики градостроительного развития. Обеспе­чивая взаимодействие его с экономическими механизмами, можно более эффективно решать проблемы, которые ранее трудно поддава­лись разрешению, например, проблемы перепрофилирования и пере­базирования вредных производств.

Правила застройки основаны на соответствующих государст­венных градостроительных нормативах и правилах. В конкретных поселениях в содержание правил застройки включаются также гра­достроительные нормативы и правила субъектов РФ. Это обусловле­но необходимостью учет местных природно-климатических, эконо­мических, социальных условий.

Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования. Они подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, собственниками И пользователями недвижимости, инвесторами, проектировщиками, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для paзрешения споров в судебном порядке. Сведения градостроительным регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.

Согласно Градостроительному кодексу содержательное cooтношение градостроительной документации и Правил землепользова­ния и застройки следующее. Генеральный план города (или ком­плексная схема градостроительного развития территории района) градостроительная документация о планировании развития террито­рий и поселений рассматривается в качестве документа долгосрочно го планирования, в котором определяются основные направления и развития территории и проводится функциональное зонирование без установления градостроительных регламентов.

На основе градостроительной документации о планировании развития территорий и поселений разрабатываются Правила земле­пользования и застройки, в которых общие решения Генерального плана приобретают конкретное выражение в виде градостроительных регламентов, т. е. «переводятся» на правовой язык. Правила земле­пользования и застройки, таким образом, обеспечивают последова­тельную реализацию Генерального плана.

Особое значение для разработки Правил землепользования и за­стройки приобретают устанавливаемые в Генеральном плане и иных специальных документах ограничения на использование территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности, в том числе санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны ограни­чений по условиям охраны объектов культурного наследия. Градо­строительные регламенты, устанавливаемые по условиям ограниче­ния использования территорий, являются приоритетными и носят, как правило, ограничительный или запретительный характер.

На основе Правил землепользования и застройки разрабатыва­ется градостроительная документация о застройке поселений, в кото­рых, в частности, устанавливаются границы земельных участков, может определяться архитектурное решение застройки, решаются вопросы инженерного оборудования, транспорта и благоустройства территории, а также иные вопросы.

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, обсу­ждения, учета предложений граждан и их объединений об использо­вании и о застройке территорий, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправ­ления.

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов раз­рабатываются совместно специализированной проектной организа­цией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправ­ления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функ­ционирование в дальнейшем.

Опыт специального регулирования отношений в области терри­ториального зонирования на уровне органов местного самоуправле­ния и субъектов Российской Федерации уже существует. Правила за­стройки, основанные на новых механизмах правового регулирования градостроительной деятельности, утверждены, например, в Новгоро­де, Иркутске, Хабаровске, Казани, Самаре. В Москве принят Закон «О градостроительном зонировании территории г. Москвы».

Одним из первых городов, разработавших систему правового зонирования, является город Казань. В городе выделено 32 вида зон, объединенных в шесть групп: жилые зоны, центральные деловые и коммерческие, промышленно-коммунальные, зоны специального ис­пользования, рекреационные зоны, сельскохозяйственные зоны.

В группе жилых зон, например, выделяются следующие зоны:

индивидуальной жилой застройки;

индивидуальной жилой застройки на территориях действия ог­раничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

малоэтажной смешанной жилой застройки;

малоэтажной смешанной жилой застройки на территориях дей­ствия ограничений по условиям охраны памятников истории и куль­туры;

среднеэтажной смешанной жилой застройки;

среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

многоэтажной жилой застройки в 5-10 этажей;

многоэтажной жилой застройки в 5-10 этажей на территории действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры;

многоэтажной жилой застройки в 9-20 этажей.

Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, определены регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом

В Правилах застройки содержатся процедурные вопросы формирования земельных участков как объектов недвижимости. 1Ь сформированные земельные участки выдается сертификат разрешенного использования земельного участка. Этот документ закрепляют правовые условия использования и строительного обустройства объектов недвижимости. В то же время сертификат используется и как основание для проектирования. Например, на основании сертификат разрабатываются задания на проектирование и выдаются техниче­ские условия для присоединения к инженерным сетям.

В правилах застройки также содержатся процедуры предостав­ления городской администрацией первичных прав на земельные участки, сформированные как единицы недвижимости. При передаче участка в долгосрочную аренду, заключается договор с подробно оп­ределенными условиями передачи и мер по принудительному их вы­полнению либо расторжению договора.

Однако, наряду с рядом несомненных достоинств, Правила за­стройки г. Казани имеют и некоторые недостатки, которые характер­ны для многих подобных проектов. В частности, Правила застройки содержат сведения о предельных параметрах строительства только н некоторых зонах. Отсутствие этих требований для каждой зоны мо­жет приводить к ошибочным градостроительным решениям и нару­шениям прав и интересов граждан.

Структура и содержание норм и правил застройки должны бы 11. ориентированы на интересы застройщика при соблюдении гарантии общественных интересов и прав владельцев, арендаторов, пользова­телей соседних земельных участков. Таким образом, Правила земле­пользования и застройки являются необходимым документом для развития города, который способствует достижению привлекатель­ности и безопасности города для населения и при этом увеличиваем определенность и снижает риски для инвесторов.