Методом разбивки по компонентам
Решение.
Мониторинг прибыли предпринимателя
Исходные данные
Пример.
Определите полную стоимость замещения офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного 2-этажного здания 480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ[2] были получены следующие данные, представленные в таблице 6.1.
Таблица 6.1.
| Показатели | |
| сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2007 года | 3.3.3.050 |
| Удельная стоимость 1 кв.м площади здания объекта-аналога в ценах на 01.01.2007 г., руб. | 14 400,53 |
| Коэффициент перехода от группы капитальности аналога к группе капитальности объекта оценки | 1,0 |
| Коэффициент расхождения технических характеристик прочих элементов здания | 1,0 |
| Коэффициент учета стоимости строительно-монтажных работ в Московской области | 1,0 |
| Индекс удорожания строительно-монтажных работ для класса конструктивных систем соответствующего объекту оценки (КС-1) от цен на 01.01.2007г. к ценам на дату оценки (Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналити-ческий бюллетень. Выпуск №60 - М. Ко-Инвест, табл. 2.6) | 1,126 |
Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е.Е.Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации» из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 12(63)/2006.
Таблица 6.2.
| Наименование | Предпринимательская прибыль, % | ||||||||
| Центр Моск-вы | На рассто-янии 3-его кольца | От МКАД | |||||||
| око-ло | 20 км | 40 км | 60 км | 80 км | 100 км | ||||
| Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит) | 49-58 | 39-46 | 28-32 | 20-24 | - | 19-26 | - | 10-16 | |
| Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М) | 56-59 | 42-47 | 31-35 | 18-22 | 12-14 | 5-8 | - | - | |
| Торговые площади | 42-46 | 32-38 | 29-38 | 24-30 | 20-26 | 18-21 | 15-17 | ||
| Офисные площади (класса В2 и ниже) | 57-68 | 45-49 | 31-32 | 23-26 | 10-12 | - | - | - | |
| Производст-венные площади | - | - | 26-28 | 29-32 | 8-10 | - | - | - | |
| Загородные владения | - | - | 59-66 | 65-68 | 25-42 | 12-19 | - |
Для расчета полной стоимости замещения используем метод сравнительной единицы и формулу (6.3).
В дальнейших расчетах для расчета полной стоимости замещения офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23-26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20-30 км от МКАД, то есть прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.
Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.
Таким образом, получаем следующий расчет полной стоимости замещения здания.
Vпзамещ =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,245 · 1,18 = 11 434 297 рублей.
Ответ. Полная стоимость замещения оцениваемого здания, рассчитанная методом сравнительной единицы, равна 11 434 300 рублей.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)
Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:
Vпзамещ =[Σ Vj · C j ]· Кн, (6.4)
где Vпзамещ – полная стоимость замещения;
Vj – объем j-го компонента;
C j – стоимость единицы объема;
Кн – коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта.
Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:
· субподряд;
· разбивка по профилю работ;
· выделение затрат.
Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нам мает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения чая! строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Расчет полной стоимости воспроизводства (замещения)