Пример.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используем метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж квартиры в удовлетворительном состоянии на 3 этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 года, но с разным местоположением:

Ц _Центр = 10000 р./м²

Ц _{Малеева} = 9500 р./м²

Ц _{Муромская} = 9000 р./м²

Таблица 5.1.

Пример определения величины поправки на местоположение

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Местоположение   Поправка на местоположение	Центр, ул. Черны-шевского	Центр, ул. Пугачева	ул. Муромская +11%	ул. Малеева     +5,3%	ул. Малеева     +5,3%	Центр, пр.Ле-нина

Расчет поправки по местоположению:

П _2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или +11%

П _3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%

П _4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%

 

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2.Пример определения величины поправки на время продажи

Характе-ристики	Оцениваемый объект	Аналоги
Время продажи   Поправка на время продажи	Апрель 2010г.	Январь 2010г.   +4,7%	Апрель 2010г.	Октябрь 2009г.   +9,5%	Апрель 2009г.   +20%	Апрель 2010г.

Расчет поправки на время продажи:

П_{вр пр} = (1 + ∆I_цен)^{(tоц – tан)} – 1, (5.3)

где П_{вр пр} – поправка на время продажи;

∆I_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П _1ан = (1+0,2)^0,25 – 1 = 0,047 или + 4,7%

П _3ан = (1+0,2)^0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%

П _4ан = (1+0,2)¹ – 1 = 0,2 или +20%

 

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.