Расчет стоимости объекта недвижимости

Расчет денежных потоков

Пример.

Исходные данные по объекту недвижимости представлены в таблице 4.4 в номинальном выражении. Прогнозный период определен равным 3 годам.

Таблица 4.4.Данные по оцениваемому объекту недвижимости

№ п/п	Показатели	Прогнозный период
	Общая площадь объекта, (S) кв.м.
	Арендная ставка, включая НДС, (Cар) руб./кв.м.в год
	Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей (Кпотерь), отн ед.	0,075	0,065	0,05	0,05
	Операционные расходы
4.1.	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год
4.2.	Затраты по страхованию, тыс. руб. в год	150,4	156,0	162,7	167,2
4.3.	Налог на имущество (на уровне 2,2% от остаточной балансовой стоимости здания), тыс. руб. в год	177,3	168,9	164,6	161,3
4.4.	Земельная арендная плата, тыс. руб. в год	230,3	240,5	255,8	265,7
4.5.	Ремонт и поддержание текущего состояния объекта недвижимости, тыс. руб. в год	190,5	210,8	240,1	255,1

 

Капиталовложения в оцениваемый объект не требуются, за исключением ежегодных расходов на замещение.

Ставка капитализации рассчитана в данном случае методом рыночной экстракции равна 18,2% (см. табл. 4.3).

Ставка дисконтирования определена в таблице 4.5.

Таблица 4.5. Определение ставки дисконтирования

	Показатели	Определение величины показателя
1.	Безрисковая ставка (rf), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
2.	Премия за риск вложения в недвижимость (р1),%	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
3.	Премия за риск низкой ликвидности (р2), %	Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 4 месяца. p2 = rf ∙ Тэксп; p2 = 7,1% ∙ 0,33 = 2,4%
4.	Премия за риск инвестиционного менеджмента ( р3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
5.	Ставка дисконтирования (r)	Определена методом кумулятивного построения r = 7,1 + 2,5 + 2,4 + 2,5 = 14,4 %

Решение. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода представлен в таблицах 4.6-4.7.

Таблица 4.6.

№ п/п	Показатели	Прогнозный период
1.	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб. в год ПВД = S ∙ Cар	6226,6	6670,0	7237,2	7628,4
2.	Действительный валовой доход, тыс. руб. в год ДВД = ПВД ∙ ( 1 – Кпотерь)	5759,6	6236,4	6875,3	7247,0
3.	Затраты по управлению, (на уровне 2 % от ПВД), тыс. руб. в год	124,5	133,4	144,7	152,6
5.	Операционные расходы, тыс.руб. в год (складываем соответствующие показатели 4.1-4.5 из таблицы 5.9)	873,0	909,6	967,9	1 001,9
6.	Денежный поток ( для недвижимости используют ЧОД), тыс.руб. в год NOI = ДВД – ОР	4 886,6	5 326,8	5 907,4	6 245,1

Таблица 4.7.