Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
№1	№2	№3	№4
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации	0,185	0,179	0,181	0,183
Среднее значение ставки капитализации
0,182

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R_m = i / (1– (1+ i )^-n), (4.20)

где R_m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R_о) определяется как средневзвешенное значение:

R _о = M • R_m + ( 1 – M ) • R_e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R_e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R_m = 0,15 / (1– (1+ 0,15 )^-20 ) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R _о= 0,6 ٠0,15976+ 0,4 ٠0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

 

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотноше­нием между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной за­долженности.

Если обозначить R_m – ипотечная постоянная, R_о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R_т < R_о — область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R_т > R_о — область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.