Определение ставки капитализации.
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:
ПВД = S• Сар, (4.2)
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Сар – рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД)– это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
ДВД = ПВД – Потери . (4.3)
или
ДВД = ПВД ٠(1 – Кндз)٠(1 – Кн ар), (4.4)
где Кндз - коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);
Кн ар - коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Чистый операционный доход (сокращенно NOI или ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР. (4.5)
Операционные расходы – это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
· условно-постоянные;
· условно-переменные, или эксплуатационные;
· расходы на замещение, или резервы.
Таблица 4.1.Пример расчета чистого операционного дохода
| Показатели | Определение величины показателя | |
| 1. | Базовая площадь помещений, кв. м | |
| 2. | Площадь помещений, сдаваемая в аренду (S), кв. м | |
| 3. | Рыночная арендная плата (Сар), включая НДС, руб./кв.м. в год | |
| 4. | Потенциальный валовой доход, руб. в год | ПВД = S• Сар, ПВД = 410•7000 = =2 870 000 |
| 5. | Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей и неуплаты арендной платы, (Кп ), % от ПВД | 7,5 |
| 6. | Действительный валовой доход, руб. в год | ДВД=ПВД٠(1–Кп) ДВД=2870000٠(1–0,075)= =2 654 750 |
| 7. | Операционные расходы, руб. в год | 929 230 |
| 7.1. | Условно-постоянные расходы, руб. в год | 236 530 |
| 7.1.1. | налог на имущество, руб. в год | 56 000 |
| 7.1.2. | налог на землю, руб. в год | 15 530 |
| 7.1.3. | страховые взносы, руб. в год | 45 000 |
| 7.1.4. | заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год | 120 000 |
| 7.2. | Условно-переменные расходы, руб. в год | 580 700 |
| 7.2.1. | коммунальные расходы, руб. в год | 56 000 |
| 7.2.2. | расходы на содержание территории, руб. в год | 16 000 |
| 7.2.3. | на текущие ремонтные работы, руб. в год | 48 000 |
| 7.2.3. | заработная плата обслуживающего персонала, руб. в год | 200 000 |
| 7.2.4. | расходы на управление, руб. в год | 132 700 |
| 7.2.5. | прочие расходы, руб. в год | 128 000 |
| 7.3. | Расходы на замещение, руб. в год | 112 000 |
| 8. | Чистый операционный доход, руб. в год | ЧОД=ДВД – ОР ЧОД=2 654 750–929 230= = 1 725 520 |
Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
· безрисковую доходность, существующую на рынке;
· компенсацию за риск вложения в недвижимость;
· компенсацию за низкую ликвидность;
· компенсацию за инвестиционный менеджмент;
· поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Существует несколько методов определения ставки капитализации:
· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод рыночной выжимки;
· метод связанных инвестиций.