Понятие члена семьи.
В соответствии с Жилищным Кодексом к членам семьи нанимателя относятся супруг(супруга) нанимателя, их дети, родители, а также другие родственники, иждивенцы и в исключительных случаях, иные лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.
Отсутствие прописки (регистрации), заменившей институт прописки само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод граждан, включая и права на жилище, как и наличие прописки (регистрации) само по себе не создаёт права пользования жилым помещением (см. Постановление Конституционного Суда РФ. от 25.04.1995).
Наличие права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения определяется одним критерием - является ли гражданин нанимателем либо членом семьи нанимателя.
Члены семьи нанимателя имеют такие же права и обязанности, как и наниматель. Это касается размера жилой площади, а также равенства голосов нанимателя и совершеннолетних членов семьи при решении вопросов вселения других лиц в занимаемое жилое помещение, обмена и др. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязанностям, вытекающим из договора социального жилищного найма.
От членов семьи нанимателя надо отличать лиц, проживающих в жилом помещении (даже при наличии прописки - регистрации), но не имеющих самостоятельного права на жилое помещение. Это поднаниматели и временные жильцы.
Поднаниматели (ст.685 ГК) - это лица, состоящие с нанимателем в договоре поднайма, который заключается при согласии всех совершеннолетних членов семьи и с согласия наймодателя. Требуется соблюдение нормы жилой площади, согласие соседей, если в поднаём сдается комната в коммунальной квартире. Договор поднайма является возмездным.
Временные жильцы (ст.680 ГК) - это лица проживающие в жилом помещении без договора и поселенные на небольшой срок (до 6 месяцев), без взимания платы. При их поселении требуется уведомление наймодателя. Они обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя или любого члена семьи.
IV. Обязанности наймодателя (им соответствуют права нанимателя):
● он обязан предоставлять жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;
● предоставлять коммунальные услуги (по теплоснабжению, электроснабжению, холодному и горячему водоснабжению и др) в соответствии с “Правилами предоставления коммунальных услуг” утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации;
● осущствлять нормальную эксплутацию жилого дома, в котором находится сданное в наём жилое помещение; производить капитальный ремонт; осуществлять текущий ремонт внутриквартирных устройств, исправлять повреждения и неисправности санитарно - технического и иного оборудования. Установлен перечень работ, которые должны производиться без дополнительной оплаты (за счёт средств, полученных от жильцов и дотаций из бюджета), лишь необходимые приборы и материалы должны приобретаться самими нанимателями. Так, в течение одной смены должны производиться устранение течи санитарных приборов, регулировка смывного бочка; в течение суток - укрепление расшатанного умывальника, унитаза, раковины и др; два раза в год - прочистка и промывка внутренней канализации и др.
К обязанностям наймодателя относятся также уборка мест общего пользования жилых домов и придомовой территории, предоставление на время проведения капитального ремонта другого жилого помещения и др.
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей наймодателя определяется не только общегражданским и жилищным, но и специальным законодательством о защите прав потребителей.
Гражданско-правовая ответственность неисправного наймодателя:
1. С наймодателя взыскиваются убытки, понесенные потребителем-нанимателем (как реальный ущерб, так и упущенную выгоду).
2. Наймодатель оплачивает неустойку - в размере 3% от суммы убытков за каждый день просрочки в устранении недостатков.
3. В случае обнаружения недостатков в качестве услуг (например, температура в помещении должна быть не ниже +18 градусов и т.д.) оплата услуг нанимателем уменьшается;
4. Возмещается вред, причинённый жизни или здоровью нанимателя в результате ненадлежащего исполнения обязанностей наймодателем.
5. Подлежит компенсации моральный вред (нравственные и физические страдания).
6. Возмещение, вреда, причинённого здоровью или жизни нанимателя и его членов семьи;
Возмещение убытков, вреда, причинного здоровью или жизни нанимателя и членов его семьи, компенсация морального вреда, уплата неустойки не освобождает наймодателя от исполнения нарушенного обязательства (произвести ремонт, исправить недостатки и т. д.)
Ответственность наймодателя наступает независимо от наличия его вины, так как он является предпринимателем и на основании ст. 401 ГК освобождает от ответственности, только если нарушение обязательства было вызвано вследствие неопределимой силы.
Установлен внесудебный порядок удовлетворения законных требований потребителя, а в случае его не соблюдения суд, удовлетворяя иск, взыскивает в федеральный бюджет с наймодателя - нарушителя дополнительный штраф в размере цены иска (а если иск предъявлен обществом по защите прав потребителя - 50% штрафа в бюджет, 50% - в пользу общества).
Обязанности нанимателя:
1. Он обязан использовать помещение только по назначению – для проживания.
2. Обеспечивать сохранность жилых помещений, не допускать переустройство и перепланировку помещения и мест общего пользования.
3. Наниматель обязан получать письменное разрешение наймодателя на установление и использование электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительных секций приборов отопления и т.п.
4. Соблюдать требования техники безопасности и противопожарной безопасности;
5. Производить текущий ремонт помещения;
6. Соблюдать правила общежития, не нарушать условия проживания других граждан (соблюдение тишины и.т. д.)
7. Особой обязанностью нанимателя и членов его семьи является своевременная оплата жилья.
Оплата устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги. Однако переход на такую оплату в полном размере в соответствии с Законом, “Об основах федеральной жилищной политики (в редакции Закона о 8.12. 1995г.) и Постановлением Правительства РФ от 18.06.1996. “Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг”, производится постепенно, и должен быть завершен к 2003 году.
Размер оплаты устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и места расположения жилья.
В случае обнаружения недостатков в качестве услуг (например, температура в помещении должна быть не ниже +18 и т. д.) оплата услуг нанимателем уменьшается.
Так, в Санкт-Петербурге, установлена базовая ставка оплаты жилья за один квадратный метр, которая умножается при оплате отдельных квартир на коэффициент потребительских качеств дома (КПК). Соответственно все дома классифицированы на 7 категорий с точки зрения их потребительских качеств: дореволюционные дома, прошедшие капитальный ремонт, имеют самый высокий КПК - 5; не прошедшие его - 2, 4; дома постройки 1931-1936 (“сталинские”) - 3, 2; домов “хрущевских” (постройки 1957-1970) - 1;
Оплата в коммунальных квартирах производится в половинном размере базовой ставки без умножения на коэффициент.
Предусмотрена система социальной помощи при оплате жилья - жилищные субсидии.[5] Они предоставляются безналично в виде уменьшения платежей и только материально необеспеченным. Это граждане, у которых доходы семьи в расчете на каждого члена не должны превышать прожиточный минимум. Субсидии предоставляются для оплаты не всей площади, а в пределах социальной нормы; федеральный стандарт социальной нормы площади жилья: 18 кв. м на каждого члена семьи, состоящий из трёх и более человек, по 21 кв. м на человеке в семье из двух человек, 33 кв. м. - на одного человека, в коммунальных квартирах - 12 кв. м на человека.
Размер субсидии - собственные расходы граждан на оплату не должны превышать половину установленного минимального размера оплаты труда.
Сдающие помещение в поднаем утрачивают право на субсидию.