Юридические признаки.
К ним относятся прежде всего признаки, присущие любому договору жилищного найма: он направлен на передачу владения и пользования, его материальный объект- жилые помещения, консенсуальность, возмездность двусторонне - обязывающий характер, особое целевое назначение, обязательность письменной формы.
Особые признаки договора социального жилищного найма:
1) Особый субъектный состав: нанимателем является только физическое лицо, причём не любое, а социально не защищенные, члены его семьи являются сонанемателями, имеют самостоятельное право на жилое помещение.
Наймодатель в договоре социального жилищного найма - только государственные и муниципальные - жилищно-эксплутационные организации (жилищные агентства).
2) Материальный объект - это жилые помещения, являющиеся только государственной либо муниципальной собственностью, причем регламентируется размер предоставляемых жилых помещений.
3) Для этого договора характерно наличие определённых социальных гарантий, как например, предоставление жилищных субсидий при оплате жилья.
4) Особенность правового регулирования: как правило, нормы жилищного законодательства для договоров социального жилищного найма имеют приоритет перед нормами гражданского кодекса, т. е. последние применяются лишь, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
И лишь, по прямому указанию ГК (ч3 ст 672),к этому договору применяются ст. ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК.
Договор коммерческого жилищного найма (обычный договор жилищного найма)
Определение - это договор о передаче во владение и пользование гражданина жилого помещения во владение и пользование за плату и на срок, установленный договором.
Юридические признаки:
Это, во-первых, общие признаки любого договора жилищного найма консенсуальность, возмездность, двусторонне обязывающий и целевой характер.
Особые признаки договора коммерческого жилищного найма:
По основаниям возникновения он является свободно заключаемым.
2)Его материальные объекты - жилые помещения любой формы собственности.
3) Особый субьектный состав: наимодателем может быть собственник любой формы собственности, включая субъектов, частной собственности, т.е. граждане и юридические лица, а нанимателями - любые граждане по их свободному волеизъявлению.
4) Размер оплаты определяется соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 682 ГК. закон может установить верхний её предел в случае неоплаты в течении 6 месяцев предусмотрено расторжение договора (ст. 687).
5) Особенности правового регулирования - в отличие от социального жилищного наима для этого договора действует приоритет норм гражданского кодекса ч.2 перед жилищным законодательством.
Договор аренды жилищных помещений.
Главная особенность этого договора участие в качестве нанимателей только юридических лиц. По этому договору может предоставляться не только совместно правомочия владения и пользования, но и отдельно правомочие пользования жилым помещением.
Объектом могут быть жилые помещения любой формы собственности, причем размер арендуемых жилых помещений не регламентируется, размер платы за жилые помещения устанавливается договором. Жилые помещения, арендуемые юридическими лицами, должны использоваться строго по целевому назначению: для проживания граждан. Не допускается передача в аренду заселенных домов государственного и муниципального фондов. Это возможно только с согласия всех проживающих в этом доме совершеннолетних граждан.
Рассмотрим подробнее договор социального найма жилого помещения, т.е. найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, поскольку значительная часть граждан удовлетворяет свои жилищные потребности по этому договору.
III. К субъектам права на жилое помещение по договору социального найма жилого помещения прежде всего относится наниматель, т. е. это лицо на имя которого выдан ордер и с кем заключен договор.
Наряду с нанимателем проживающие совместно с ним челны его семьи также имеют права на жилую площадь т.е. “пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору”(ст. 672 п.2 ГК).