Е1 Е2 En Sn

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Метод прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами.

В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок.

Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

 

Метод расчёта по удельным показателям и корреляционным моделям

Данный метод удобно применять тогда, когда нужно оценить большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.

Этот метод полностью соответствует аналогичному методу, описанному в затратном подходе (см. выше).

Методы сравнительного подхода имеют и свои минусы:

· Достоверность определяется полнотой и точностью рыночной информации;

· Необходим развитый и открытый рынок продаж машин и оборудования;

· Трудоёмкость множественных оценок;

· Некоторый допуск оценочной стоимости в результате внесения поправок.

 

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протя­жении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В ис­числении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни, в ме­тодах доходного подхода используют приемы, известные из тео­рии сложных процентов.

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный ком­плекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования. Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ог­раничением, когда затруднительно оценить чистый доход непо­средственно от оцениваемого объекта в силу того, что этот объ­ект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное, чем экономиче­ское значение.

Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

Доходный подход — реализуется в методах:

· Дисконтирование чистых доходов;

· Прямая капитализация дохода;

· Равноэффективный функциональный аналог;

Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный ком­плекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы самовозрастает и от этого деньги удешевляются.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

В зависимости от характера оцениваемого оборудования, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток или различные формы прибыли.

Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов, которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.

Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).

При подготовке исходных данных для оценки с помощью доходного подхода применяется финансовый анализ, поскольку с его помощью можно оценить особенности развития предприятия, в т.ч.:

· темпы роста;

· издержки, доходность;

· ставку дисконтирования.

 

Метод дисконтирования является одним из вариантов доходного подхода к оценке машин и оборудования. Как и другие вариан­ты доходного подхода, он основан на базовой посылке, что стоимость объекта равна текущей стоимо­сти будущих доходов, которые принесет эта собственность. Сущность дан­ного метода выражается формулой:

 

Оцененная стоимость (S) = ¾ + ¾ + ….+ ¾ + ¾ где:

1+r (1+r) ² (1+r)ⁿ (1+r)ⁿ

 

Е1, Е2, Еn – чистый доход, производимый системой в каждом прогнозном году;

r –ставка дисконта;

Sn –стоимость реализации актива в конце прогнозного периода;

 

В отличие от оценки недвижимости в оценке оборудования, данный метод при­меняется довольно часто из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оценивае­мых предприятий.

Практическое применение метода дисконтирования денежных потоков, предусмат­ривает следующие основные этапы:

· Выбор величины прибыли (или денежного потока), которые будут дисконтированы;

· Расчет адекватной ставки дисконтирования.

· Определение предварительной величины стоимости.

· Проведение коррекции на недвижимость (учёт дохода приходящийся на здание).

· Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Выбор величины прибыли (денежного потока)

Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей произ­водственной деятельности, результаты которой будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

· прибыль последнего отчетного года;

· прибыль первого прогнозного года;

· средняя величина денежного потока за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

В качестве расчётной величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо ве­личина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой вели­чины выбирается денежный поток последнего отчетного года.

Для каждого вида денежного потока существует свой тип ставки дисконтирования, связанной с определенными рисками.