Жалпы ережелер
1. Осы жылжымалы мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі - стандарт) негізгі ұғымдарды ашады және өңірлік факторларды, баға белгілеудің өзіндік шарттарын және олардың есепке алу мен есепте көрсетілуін ескере отырып, Қазақстан Республикасының нормативтік құқықтық актілерінің ережелеріне сәйкес жылжымалы мүлікті бағалауға қойылатын міндетті талаптарды белгілейді.
2. Стандарт «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізінде және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес әзірленді, жылжымалы мүлікті бағалау әдісіне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін міндетті.
3. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып табылады.
4. Бағалау түрлері міндетті және бастамашылық бағалау болып табылады.
5. Стандарт материалдық жылжымалы мүліктің барлық үлгілерін бағалау үшін қолданылады.
6. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымалы мүлік (жылжымалы заттар мен құндылықтар) - бұл ақша, бағалы қағаздар және жылжымайтын мүлікке жатпайтын өзге де мүлік;
2) көлік құралы - Қазақстан Республикасының аумағында тіркелген теміржол, автомобиль, теңіз, ішкі су, әуе, қалалық электр көлігі, соның ішінде метрополитен, сондай-ақ Қазақстан Республикасының аумағындағы магистральды құбыр жол көлігі;
3) қондырғылар, машиналар және жабдықтар - өндірісте пайдалану, тауарларды немесе қызмет көрсетулерді жеткізу, басқаларға жалға беру немесе әкімшілік мақсаттар үшін ұйым ұстап отырған материалдық активтер, соның ішінде жекелеген машиналар немесе машина топтары, сауда-саттық жабдықтары, жалға алушының жақсартқандары және активтердің басқа да тиісті түрде сәйкестендірілген санаттары;
4) сауда-саттық жабдықтары мен жалға алушының құрылғылары - жылжымайтын мүлік болып табылмайтын, жалға алушының мүлікке біріктірген және саудасын немесе бизнесін жүргізу кезінде пайдаланатын заттары;
5) жалға алушының жақсартқандары - өзінің мұқтаждығын қанағаттандыру үшін жалға алушы орнататын және ақы төлейтін, әдетте жалға алу мерзімі аяқталған соң алып тасталатын жерге немесе ғимараттарға тіркелген жақсартулар немесе қосылғандар. Оларды алып тастау жылжымайтын мүлікке елеулі зиян келтірмейді;
6) офис жабдығы - жиһаз, компьютерлік техника, байланыс құралдары және т.6.;
7) биологиялық активтер - жылжымалы биологиялық активтерге ересек жұмыс малы және өнімді мал жатады;
8) коллекциялық бұйымдар - олардың сиректігіне, жаңа болуына немесе бірегейлігіне қызығуға байланысты жиналатын объектілерді сипаттау үшін пайдаланылатын кең термин. Осы терминді өзгелердің ішінде өнер туындыларына, көне заттарға, асыл тастарға, зергерлік бұйымдарға, музыка аспаптарына, нумизматикалық немесе филателистік коллекцияларға, сирек кітаптарға және мұрағат материалдарына қолдануға болады;
9) өнер туындыларын бағалау кезінде шығын амалы - осы өнер туындысын сатып алу кезінде оны ауыстыратын басқа өнер туындысын жасау мүмкіндігімен алмастырушы ретінде қарастырылатын өнер туындыларының құнын айқындайтын амал. Бағалаушы құнын бағалау кезінде сол алмастырудың табиғатын ескеріп, осы өнер туыныдысын қайта жасау немесе алмастыру шығындарын, яғни осы алмастыру барысында ескі объектінің жаңасына алмасқандығын, қайталама нарықта сатып алу, репликация немесе дәл көшірме арқылы алмастыру болғандығын негізге алуы тиіс.
Ескі объектіні жаңасына алмастыру - бағаланатын объектіні сатып алуға немесе, егер бұл мүмкін болмаса, жаңа өнер туындылары шығарылатын бөлшек нарықта табиғатты бойынша және объектінің жай-күйі бойынша ұқсайтынын сатып алуға шығындар.
Қайталама нарықта сатып алу арқылы алмастыру - өнер немесе антиквариат заттары сатылатын қайталама бөлшек нарықта бағаланатын объектіні жай-күйі ұқсайтын ұқсас объектімен алмастыру шығындары.
Репликациялау - өз табиғатты, материалдардың сапасы мен ескеруі тұрғысынан түпнұсқаға өте жақын, бірақ қазіргі заманғы жасау әдістері қолданылып орындалған бастапқы (бағаланатын) объектінің көшірмесі.
Дәл көшірме - түпнұсқаны әзірлеу кезеңінде қолданылған жасау әдістерін пайдалана отырып, табиғатты, сапасы және ескеруі бойынша ете жақын материалдардан жасалған бағаланатын түпнұсқаның бірдей көшірмесі;
10) мамандандырылған мүлік - сатылған күннің өзінде нарықта мамандандырылған сипатына және конструкциясына, конфигурациясына, мөлшеріне, орналасқан жеріне және өзге де қасиеттеріне байланысты өзінің бірегейлігіне орай өзі бір бөлігі болып табылатын бизнесті немесе ұйымды сату арқылы сатылғаннан өзгеше түрде сирек сатылатын мүлік;
11) операциялық мүлік - тұрақты жұмыс істейтін кәсіпорынның негізгі қызметі үшін қажет деп есептелетін актив;
12) генерациялайтын бірлік - едәуір дәрежеде басқа активтерден немесе активтер тобынан тәуелсіз ақшалай қаражаттың түсуін қамтамасыз ететін активтердің ең төменгі сәйкестендірілетін тобы;
13) корпоративтік активтер - активтер басқа активтерге немесе активтер тобына қарамастан, ақшалай қаражат ағынын жүргізе алмайтын, бірақ бұл ретте олардың теңгерімдік құнын генерациялайтын бірлікке толықтай жатқызуға болмайтын активтер (мысалы: жеңіл автокөлік, зертханалық және офис жабдықтары);
14) тежеу (Чилтон) коэффициенті - бағаланатын жылжымалы мүліктің негізгі параметрінің құны белгілі оған ұқсас мүліктен айырмашылығына байланысты құнын өзгертуді есептеу кезінде дәреже көрсеткіші.
9.2. Бағалау әдістері
7. Жылжымалы мүліктің нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу - кірістік, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы жүргізіледі.
8. Кірістік амал әдісі - оны болашақта пайдаланудан күтілетін кірісті айқындауға негізделген жылжымалы мүлік объектісінің құнын айқындау әдістері:
1) дисконтталған ақша ағыны әдісі - коммерциялық мақсатта жылжымалы мүлікті пайдалануға байланысты тәуекел дәрежесіне қарай ақша ағынының өзгеру және біркелкі түспеу шарттарын негізге ала отырып құнын айқындау;
2) тікелей капиталдандыру әдісі - шектеусіз уақыт кезеңінде кіріс шамасы тең болғанда бағалау объектісін тұрақты пайдалануды сақтау жағдайының негізінде құнын айқындау;
3) өсу модельдері бойынша капиталдандыру әдісі - шектелмеген немесе шектелген уақыт кезеңінде кіріс шамасын бірдей ұлғайту кейде бағалау объектісін тұрақты пайдалануды сақтау жағдайының негізінде құнын айқындау. Тікелей капиталдандыру әдісіне ұқсайды, бірақ одан айырмашылығы капиталдандыру коэффициентінің мәні нарықтық деректерден салыстырма амалмен табылмайды, капиталдандыруға берудің талап етілген нормасының базасында есептеледі.
9. Шығындық амал әдісі - барлық тозу түрлерін шегергенде бағалау объектісін толық қайта жасау немесе алмастыру құнын айқындау әдістері. Шығындық амал әдісін 2 топқа бөлуге болады:
1-топ: шығынды тікелей айқындау тәсілдеріне негізделген әдістер, өз күштерімен әзірленген көлік құралдарының құнын бағалау үшін қолданылады.
Оларға мыналар жатады:
1) бағалау объектісінің жекелеген элементтерінің құнын, пайданы ескеріп, оларды сатып алуға, тасымалдауға және жинауға шығындарды сомалаудан тұратын шығындық элемент бойынша есептеу әдісі;
2) калькуляцияға кіретін шығындар бабын (материалдарға, жинақтаушы бұйымдарға, жұмысшылардың жалақыларына шығындар және жанама шығыстар) экономикалық элементтер бойынша индекстеу жолымен сол арқылы қазіргі баға деңгейіне әкеліп, құнын айқындаудан тұратын қолда бар калькуляцияны талдау және индекстеу әдісі;
3) өндірістің өнімділігін ескеріп, өндірістік шығындардың іріленген нормативтері бойынша әзірлеудің толық өзіндік құнын есептеу жолымен құнын айқындаудан тұратын өзіндік құнды ірілетіп есептеу әдісі.
2-топ: шығындарды жанама айқындау тәсілдеріне негізделген әдістер, жаңа көлік құралдарының құнын бағалау үшін қолданылады.
Оларға мыналар жатады:
1) алмастыру принципіне негізделген және пайдалылығы мен функциялары бойынша ұқсас бағаланатын объектілерді іріктеуден тұратын алмастыру әдісі немесе ұқсас-параметрикалық әдіс. Осы әдіс ұқсас объектілердің белгілі құны мен техникалық-экономикалық сипаттамалары негізінде бағаланатын объектінің құнын есептеуге мүмкіндік береді;
2) тиісті индекстегі объектінің теңгерімдік құнын түзетуден тұратын индекстеу әдісі;
3) үлестік баға көрсеткіштерінің, яғни бас параметрдің бірлігіне (өнімділікке, қуаттылыққа және т.б.), массаға немесе көлемге келетін баға негізінде құнын есептеуден тұратын үлестік баға көрсеткішінің әдісі.
Мүліктің жалпы тозу шамасы физикалық, функционалдық тозу мен сыртқы ескіру (құнсыздану) сомасына тең.
Физикалық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын физикалық тозу жылжымалы мүліктің ағымдағы жөнделуіне жұмсалған шығын сомасына тең.
Жойылмайтын физикалық тозу тиімді уақыт әдісі бойынша есептеледі. Тиімді уақыт бағалаушы сарапшылық жолмен айқындайтын экономикалық өмір сүрудің нормативтік мерзімінен қалған мерзімді шегеру арқылы айқындалады. Көлік құралдарының және өнеркәсіптік жабдықтардың жекелеген түрлерінің жойылмайтын физикалық тозуы тиісті стандарттарда жазылған формулалар бойынша айқындалады.
Функционалдық тозу (немесе функционалдық ескіру) - меншіктің өзіне тән факторлардан, дизайндағы, материалдардағы, әзірлеу технологияларындағы өзгерістерден, функционалдық пайдалылық кемшіліктерінен, көтеріңкі пайдалану шығыстарынан туындаған актив құнының шығыны және т.б. Жылжымалы мүліктің ескіруінің екі түрі бар: технологиялық және функционалдық. Ескірудің осы түрлері ғылыми-техникалық прогрестің түрлі салаларының дамуынан туындап отыр.
Технологиялық ескіру технология, дизайн және техниканы өндіру үшін пайдаланылатын конструкциялық материалдар саласындағы ғылыми- технологиялық прогреспен байланысты. Технологиялық ескіру бірінші кезекте техниканың дизайнынан, көлемінен және салмағынан байқалады.
Функционалдық ескіру қазіргі және бағаланатын техниканың арасындағы өнімділік пен басқа да қуат сипаттамаларының айырмашылықтарымен айқындалады. Кейде функционалдық ескіру техниканы өз мақсаты бойынша пайдаланбауға байланысты болады, яғни оны ең тиімді пайдалану принципі бұзылады.
Жалпы жағдайда функционалдық тозу функционалдық ескіруден туындаған мүліктің табыс әкелуін жоғалтуды бағалау арқылы кірістік амалмен айқындалады. Егер кірісті жоғалту мүліктің өндірістік қуатын жете пайдаланбаудан болатын болса, онда функционалдық тозу шамасы тежеу (Чилтон) коэффициентін пайдаланып, жанама жолмен есептеледі.
Сыртқы (экономикалық) ескіру жылжымалы мүлікке сыртқы факторлардың әсер етуімен байланысты болады. Мұндай тозу экономикалық немесе басқа да сыртқы факторлардың әсері салдарынан, мысалы, меншік құқықтарын шектеу немесе акциздерді ұлғайту, осы үлгідегі техникаға сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасының өзгеруі салдарынан мүліктің пайдалылық дәрежесінің төмендеуінен көрінеді. Осы факторлардың әсер ету дәрежесі абсолюттік немесе пайыздық көрініспен өлшенуі тиіс. Сыртқы ескіру (экономикалық тозу) сыртқы факторлардан туындайтын мүліктің кірісті жоғалтуын бағалау жолымен кірістік амалмен айқындалады.
10. Салыстырмалы амал әдісі - ұқсас объектілерді сату мәмілелерін талдауға және тиісті түзетулер жүргізу үшін бағалау объектісімен салыстыруға негізделген әдістер:
1) нарықтық ақпарат әдісі - әзірлеуші зауыттың, дилерлердің прайс-парақтарында жарияланған сату бағалары туралы ақпаратты немесе басқа көздердегі сату бағалары туралы ақпаратты пайдалану жолымен жылжымалы мүліктің құнын айқындау;
2) сатуды салыстырмалы талдау әдісі - арасындағы айырмашылықтарды ескеретін тиісті түзетулерді орындағаннан кейін бағаланатын объектімен жылжымалы мүліктің салыстырылатын объектілерінің жақындағы сатылымдарын салыстыру жолымен құнын айқындау;
3) статистикалық модельдеу әдісі (массалық бағалау әдісі) - бағасы белгілі бір тектес объектілердің кейбір жиынтықтарының өкілі ретінде жылжымалы мүліктің бағаланатын объектісін қарау тәсілі;
4) корреляциялық модельдер әдісі - бағаланатын объектінің техникалық-экономикалық қасиетін сипаттайтын және оның құнымен барабар тәуелділікпен байланысты шартты бірліктерде орташа салмақты параметрлерін айқындауға негізделген жылжымалы мүлік объектісін бағалау тәсілі.
9.3. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар
11. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтайды:
1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрін сәйкестендіреді;
2) жылжымалы мүлікті бағалауды жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді;
3) құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіреді;
4) бағалау әдістерін таңдауды негіздейді;
5) бағалау туралы есепте оларды екіұшты түсіндіруге жол бермейтін шынайы деректерді, есептік көрсеткіштерді және негізделген нәтижелерді толық әрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді.
9.4. Бағалауды жүргізу тәртібі
12. Тапсырманы бағалау кезде айқындау:
1) бағаланатын мүлікті сәйкестендіру (сол жерге барып тексеру);
2) мүліктік құқықтарды сәйкестендіру;
3) бағалау нысанасын (пайдалану саласын) нақтылау;
4) бағалау базасы мен құн түрін қалыптастыру;
5) бағалау күндерін келісу;
6) өзге де шектейтін жағдайларды айқындау;
7) бағалау туралы шарт жасау.
14. Алдын ала талдау, деректерді іріктеу және жинау:
1) құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;
2) ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау.
13. Бағалау объектісінің нарықтық немесе басқа құнын белгілеу бойынша бағалау амалдары мен әдістерін қолдану кезінде есептеулер келесі бағалау әдістерімен орындалады:
1) нарықтық амал;
2) кірістік амал;
3) шығындық амал.
14. Бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді келісу және бағалау объектісінің жиынтық құнын айқындау. Бағалаушы бағалау процесінде алынған құнның әрбір есептеу шамасына мән беруі тиіс қатыстық салмағын айқындау кезінде өз ойын негізге алады. Мұндай талап болған кезде бағалаушы құны туралы қорытындыға келген кезде өзі сүйенгенде пайдаланған бағалау әдістері үшін, қолданылған әдістердің нәтижелерін салыстыру үшін негіздемесі мен ақтайтын дәлелін де ұсынады.
Өз-өзiн бақылау сұрақтары:
1. Бағалауды жүргізу қандай тәртібтері бар?
2. Бағалау әдістеріне қандай талаптар қойылады?
3. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ерекшеліктері?
4. Жер учаскелерін бағалау әдістері?
Ұсынылатын әдебиеттер:
13. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 № 109–II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 09.11.2009 № 197– 4 Альжанова Ф.Г. Рынок технологий в условиях глобализации: институты и механизмы развития Казахстана – Алматы, 2007, - 18 с.
14. Стандартты оценки Республики Казахстан Утвержден приказом Министра юстиции Республики Казахстан
10 лекция «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» бағалау стандарты
Дәрістің мақсаты: «Жылжымайтын мүліктің құнын бағалау» бағалау стандарты
ашып көрсету
Негізгі сұрақтары:
1. Жалпы ережелер
2. Бағалау әдістері
3. Жер учаскелерін бағалау әдістері
4. Ерекше жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ерекшеліктері
5. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар
6. Бағалауды жүргізу тәртібі