Назначение экспертиз объектов недвижимости

Назначение и история развития государственной экспертизы

Объекты недвижимости представляют собой, как правило, итог инже­нерной деятельности человека и создаются путем нового строительства, реконструкции и расширения существующих зданий и сооружений, их реставрации и капитального ремонта, что во многих случаях приводит к изменению их функционального назначения и внешнего облика. Создание объекта недвижимости неизбежно связано с воздействием на окружающую среду и архитектурно-планировочную структуру сели­тебных территорий, а также предполагает абсолютную надежность само­го здания и его инженерных систем в целях обеспечения полной безопас­ности его обитателей и населения.

Здания и сооружения, их инженерные системы должны обеспечивать комфортные условия для проживания и пребывания в них, организации и ведения производственной, торговой и иной деятельности в зависимости от функционального назначения. Вместе с тем, они должны быть экономичны в части энерго- и ресурсопотребления, иметь архитектурно-выра­зительный облик, соответствующий их местоположению и общему стилю застройки города, микрорайона или квартала. Одной из серьезных задач, решаемых при проектировании и строи­тельстве зданий, является снижения их материалоемкости (в конечном итоге - стоимости). Вместе с тем, конструкции и материалы, применя­емые при их возведении и отделке, должны отвечать требованиям про­чности и устойчивости не только при эксплуатационных нагрузках, но и при возникновении чрезвычайных ситуаций, как природного характера, - землетрясения, затопления, ураганный ветер, обильный снегопад и т.п., так и техногенных явлений - пожары, случайные внешние механические вощействия и т.п.

Обрушения зданий или отдельных несущих конструкций приводят не только к огромным материальным потерям, но, самое главное, - к массо­вым человеческим жертвам, как это произошло при обрушении кровельных покрытий оздоровительно-развлекательного комплекса «Трансвааль-Парк»(Москва, 2004 г.), плавательного бассейна «Дельфин» (г.Чусовой, Пермский край, 2005 г.), Басманного рынка (Москва, 2006 г.) и др.

Огромное количество людей ежегодно гибнет от бытовых пожаров в жилых и общественных зданиях.

Поэтому в настоящее время необходимы качественно новые подходы к выполнению изысканий, проектных работ, конструктивным и объемно-планировочным решениям, инженерному оборудованию, технологии строительно-монтажных работ, организации мероприятий по надежности и обеспечению полной безопасности жильцов и других пользователей помещений.

Например, в части повышения пожаростойкости и снижения пожароо­пасности обязательны следующие конструктивные и инженерные мероп­риятия.

Лестничные клетки в современной высотке могут быть только незадымляемыми, т.е. открытыми с одной из сторон света, чтобы, выбегая, люди не наглотались углекислого газа - именно из-за дыма гибнет больше всего людей при пожаре. Отделка стен, потолков и покрытия полов на путях эвакуации, в лифтовых холлах, вестибюлях, на технических этажах - из негорючих материалов. Современные лифты должны выдерживать огонь на протяжении двух часов - чтобы он не мог распространиться на другие этажи по лифтовым шахтам.

В высотных домах должна быть обязательно запроектирована авто­матическая система пожаротушения. Система реагирует на любой очаг возгорания в любой точке здания и на малейшее изменение температур­ного режима. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Сигнал датчиков авто­матически включит насос в автономной станции пожаротушения, кото­рый будет давать нужное давление воды на любом этаже.

Эти и многие другие инженерно-конструкторские решения, в т.ч. по защите от актов террористов, появились на основе изучения, анализа и технической экспертизы последствий для подобных зданий природных и техногенных катастроф, в т.ч. террористического акта на комплексе зда­ний Торгового центра в Нью-Йорке (2001 г.).

Многообразие сооружаемых зданий и сооружений, их объемно-плани­ровочных, конструктивных и архитектурных решений, вызвало как необходи­мость постоянного контроля инвестиционного процесса его участниками, так и существования государственной службы по надзору за созданием зданий и сооружений, основной функцией которой является комплекс­ная оценка качества технической документации для градостроительства и строительства, основанная на действующей законодательной и норматив­но-методологической базе (Государственная экспертиза).