Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости

Содержание правовой экспертизы

Правовые экспертизы

1. Содержание правовой экспертизы

2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости

3. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты

4. Предоставление земельного участка для строительства

5. Разрешение на строительство

6. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

7. Документы для регистрации права застройщика

8. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

9. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов

10. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения са­доводства, дачного хозяйства

11. Приобретение и регистрация прав на незавершенные стро­ительством объекты

12. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

13. Система заявительных и разрешительных процедур, связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

14. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией

15. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

16. Доверительное управление имуществом

17. Аренда

18. Финансовая аренда (лизинг)

19. Франчайзинг

20. Залог (ипотека)

21. Защита права собственности и иных вещных прав

 

 

Правовая экспертиза - это изучение оснований, прав и обязанностей субъекта в отношении объекта собственности.

Продукты юридической деятельности

Конкретных продуктовюридической деятельности выделяют два.

Во-первых, по заказу собственника юрист может произвести разовые действия и подготовить заключение по представленным документам и или справку о необходимых действиях (проявляется во всевозможных экспертизах, предписаниях на производство работ).

Во-вторых, может осуществляться длительный процесс юридического сопровождения интересов собственника (инспектирование (надзор) в строительстве).

Необходимость правовой экспертизы

С точки зрения участника рынка недвижимости экспертиза- это широкое понятие. Любые вопросы, связанные с инвестиционно-строительным проектом, либо управлением недвижимостью, т.е. на любой стадии жизненного цикла объекта недвижимости, находятся в правовом поле, и любое заключение содержит правовые вопросы.

Обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и её рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. В связи с этим, правовые экспертизы являются обязательным элементом системы экспертиз недвижимости. Содержаниеэтих экспертиз можно определить как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Предметы экспертиз

Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количеством их видов. Предметом экспертизмогут быть:

А) На стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разрешительных процедур:

- юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;

- соответствие выполняемых процедур действующему законодательству;

Б) На стадии строительства:

- соответствие строительной продукции функциональному назначению;

- качество, стоимость и вид строительных работ и материалов;

- выполнение сторонами договорных обязательств;

В) Раздел имущества в бракоразводных процессах;

Г) Хищение материальных ценностей при производстве строительных материалов и ремонтных работ;

Д) Нарушение правил техники безопасности;

Е) На стадии оформления прав собственности и введения объекта в эксплуатацию:

- создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.

Создание или изготовление нового объекта недвижимости является наиболее распространенным первичным способом приобретение права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (ст.219 ГК РФ). Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечёт определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжаться объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст.209 ГК РФ).

Государственная регистрация права на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Возникновение права на вновь созданный объект

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п.1 ст.218, ст. 263, ст.222 ГК РФ право собственностина вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1. для строительства объекта отведен земельный участок;

2. для строительства получено разрешение;

3. при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4. объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьёй 25 Закона о государственной регистрации прав (№217 ФЗ от 30.12.2005 г.). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданные объекты недвижимости регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверкувсех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:

- право на земельный участок;

- соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

- наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.