Факторы, вызывающие необходимость проведения ремонтных мероприятий
Классификация ремонтных работ
• Система планово-предупредительных ремонтов(ППР) – это комплекс организационных и технических мероприятий по содержанию и ремонту конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования, проводимых по заранее составленным планам.
Существует два основных ППР: текущий и капитальный; они подразделяются соответственно на планово-предупредительный (профилактический) и аварийный (непредвиденный) текущий ремонт и планово-предупредительный (комплексный) и выборочный капитальный ремонт.
• Текущий ремонтзаключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникающих мелких повреждений и неисправностей.
Основным видом текущего ремонта является планово-предупредительный (профилактический) ремонт (ТПР). На его производство выделяется до 75 ...80% ассигнований, отпускаемых на текущий ремонт. К работам ТПР относятся ремонт и окраска кровель, окраска и частичная замена водосточных труб, частичный ремонт дверей, окон и т. д.
К работам текущего непредвиденного ремонта (ТНР) относятся срочные исправления мелких аварийных повреждений (например, в системах отопления, водоснабжения), замена разбитых стекол и т. д. На производство этих работ предусматривается 20 ...25% затрат на текущий ремонт.
• Капитальный ремонтзаключается в замене или восстановлении эксплуатационных характеристик всех конструкций, санитарно-технических систем, инженерных устройств и оборудования в связи с их физическим или моральным износом и разрушением.
• Комплексный капитальный ремонт (ККР) охватывает все здание в целом или отдельные его секции для устранения морального и физического износа.
В соответствии с действующими нормативами через девять лет с начала эксплуатации здания ремонтируют крышу, фасады с герметизацией стыков, лестничные клетки, системы горячего водоснабжения и т. д. Через следующие девять лет, т. е. через 18 лет после ввода в эксплуатацию здания, кроме перечисленного выше объема работ ремонтируют также системы отопления, холодного водоснабжения и канализации, частично полы, электрооборудование и некоторые элементы благоустройства.
• Выборочный капитальный ремонт (ВКР) предусматривает замену отдельных изношенных конструкций, оборудования или их элементов, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планово-предупредительного (комплексного) ремонта. Периодичность ВКР — 5 ...6 лет.
• Реконструкция (модернизация)здания представляет собой его переустройство с изменением назначения, внутреннего или внешнего вида.
Так реконструкция зданий условно делится на комплексную и частичную. При комплексной реконструкции одновременно решаются задачи повышения капитальности здания, благоустройства и увеличения полезной и жилой площадей.
При частичной реконструкции обычно ограничиваются перепланировкой внутренних помещений без замены перекрытия и значительной перекладки стен. Частичная реконструкция целесообразна для зданий, имеющих небольшой физический износ.
При реконструкции здания кроме работ по капитальному ремонту выполняются также работы, связанные с новым строительством.
• Переустройство здания— понятие, обозначающее ремонтные работы, проводимые в здании с целью улучшения его эксплуатационных качеств, ликвидации физического, морального износа и повышения степени его благоустройства.
• Усиление конструктивных элементов возникает чаще всего при проведении реконструкционных работ и связано с обеспечением конструкциями несущей способности, жесткости и устойчивости.
Жилые здания.
- архитектурно-градостроительные решения - реконструкция города в плане связывается с преодолением хаотичного расположения зданий, с созданием более четкого расположения улиц, площадей, дворовых территорий.
При реконструкции города в целом существует три направления:
1 – создание городов – спутников при больших мегаполисах, в которых располагают зоны отдыха, жилые кварталы, службы бытового обслуживания, учреждения социально-культурного назначения. За счет передачи части функций городам – спутникам, большой город остается в своих границах. Территорию основного города реконструируют, создают более комфортные условия проживания, подчиненные современным требованиям;
2 – подвергают существенной реконструкции планировочную структуру самого города. При этом стремятся создавать такие структуры, которые могли бы безболезненно развиваться с течением времени, но при этом имея компактные транспортные коммуникации;
3 – создается компактный город, который по мере своего развития, превращает близко расположенные населенный пункты в города - спутники. Этот способ как бы совмещает в себе два предыдущих.
- ведомственная принадлежность – данный принцип лежит в основе дальнейшей классификации в связи с тем, что уровень технической эксплуатации в различных ведомствах значительно отличается, особенно в последнее время. Уровень финансирования эксплуатации здания и компетентность работников эксплуатирующей организации в вопросах и правилах эксплуатации будут определять его техническое состояние.
- период строительства – время постройки здания в значительной мере обуславливает технические, прочностные и эксплуатационные характеристики основных конструктивных элементов здания. Эта же характеристика предопределяет примерный перечень основных мероприятий при проведении реконструкции и модернизации здания. Во многом эта характеристика оказывает влияние и на последующие признаки классификации зданий: материал основных конструктивных элементов, архитектурно-планировочные решения, конструктивные решения, уровень инженерного благоустройства и некоторые другие.
В нашей стране выделяют три основных периода строительства, к которым относят существующие здания:
1 – дореволюционной постройки;
2 – строительства 1917 – 1960-х годов;
3 – строительства 1961 – по настоящее время.
- архитектурно-планировочные решения – это признак, который предопределяет уровень внутренних изменений здания, связанных с планировкой и с основными социальными вопросами, вызванными реконструкцией здания.
Классификация зданий по архитектурно-планировочным решениям позволяет выделить основные решения, методы и способы реконструкции и модернизации зданий:
1 – жилые дома дореволюционного периода постройки с квартирами повышенного качества из 6 … 9 комнат, жилая площадь 100 … 150 м2, просторные кухни и передние, комнаты для прислуги, высота этажа до 4 м;
2 – секционные дома дореволюционной постройки и постройки первых десятилетий Советской власти, квартиры из 2 … 5 комнат, жилая площадь до 80 м2, высота этажей до 3 … 3,5 м;
3 – дома дореволюционной постройки коридорной и галерейной системы с квартирами по 10 … 20 комнат, площадь комнаты – 20 … 35 м2, наличие одной кухни и одного санузла; жилые дома коридорной системы с комнатами по 10 … 13 м2, высота этажа до 3,5 м;
4 – остальные типы зданий с хаотичной планировкой, превращенные в первые годы советской власти в жилье;
5 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с единым санузлом, жилая площадь не соответствует современным нормам, высота этажа 2,4 … 2,5 м;
6 – здания индустриального периода строительства, пригодные для посемейного заселения с раздельным санузлом, с жилой площадью достаточной для современных нормативов, высота этажа 2,4 … 2,5 м;
7 – здания последних годов строительства, с площадью достаточной и превышающей современные нормативы, с одним или двумя санузлами, высота этажа 2,5 … 2,7 м
конструктивная схема – играет большое значение при проектировании и организации реконструкции жилых зданий:
1 – однопролетная с продольными несущими стенами;
2 – двухпролетная с продольными несущими стенами;
3 – трехпролетная с продольными несущими стенами;
4 – многопролетная с поперечными несущими стенами;
5 – смешанная;
6 – с неполным каркасом
- материал основных конструктивных элементов здания – данная характеристика предопределяет вариант реконструкции: косметический ремонт с элементами реконструкции в виде надстройки, пристройки, уширения корпуса, внутренней перепланировкой и т.д.; реконструкция, совмещенная с капитальным ремонтом, связанным с заменой перекрытий или других отдельных конструктивных элементов; полный снос здания.
По типу основных конструктивных элементов все существующие здания можно разделить согласно правилам начисления единых амортизационных отчислений на полное восстановление:
1 – каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5 – 3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные или бетонные;
2 – с кирпичными стенами толщиной в 1,5 – 2,5 кирпича, перекрытия железобетонные, бетонные или деревянные с крупноблочными стенами, перекрытия железобетонные;
3 – со стенами облегченной кладки из кирпича, монолитного и легких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия железобетонные или бетонные;
4 – с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные;
5 – со стенам и крупноблочными или облегченной кладки из кирпича, монолитного шлакобетона, мелких шлакоблоков, ракушечника, перекрытия деревянные;
6 – со стенами смешанными, деревянными, рубленными или брусчатыми.
Такое членение зданий способствует более простому исчислению физического износа.
- социальные вопросы – это самая большая и болезненная проблема, которая требует особо тщательной проработки на предварительном этапе реконструкции. Во многом именно от решения данного вопроса будет зависеть разработка всей документации по реконструкции и модернизации конкретного здания.
Жители старых домов представляют различные слои населения: давно живущие в данном доме, купившие недавно или получившие по наследству, проживающие с рождения, но желающие получить новую. В зависимости от категории жильцов могут возникнуть и различные варианты их обеспечения жильем после реконструкции данного дома:
1 – возвращение в отремонтированную квартиру;
2 – обмен, но в том же доме;
3 – обмен, но в том же районе;
4 – переезд в другой район.
- уровень инженерного благоустройства – наличие или отсутствие элементов благоустройства влияют на уровень комфортности и привлекательности конкретного здания. Поэтому при решении вопросов реконструкции и модернизации данному вопросу уделяется немаловажное значение. Отсутствие тех или иных видов благоустройства очень часто определяет необходимость проведения капитального ремонта или реконструкции.
- экологические вопросы, отвечающие за качество здания в целом и конкретных помещений в данном здании: тепловой комфорт, инсоляция помещений, звуковой комфорт, зрительный комфорт и т.д.