ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Результаты проведения технической экспертизы зданий и сооружений
Алгоритм проведения технической экспертизы недвижимости
ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Технология экспертизы местоположения объектов недвижимости.
Технология проведения данной экспертизы осуществляется в последовательности: по данным наиболее известных риэлтерских организаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости и в различных регионах страны, определяются цены на жилые объекты. Разница в ценах указывает на то, что цены на жилую недвижимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за низкого дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий. Однако и в самом городе в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, парковой зоне и др.
По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимости делают заключения по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использования земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, и участков локального строительства жилых и общественных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в городах и населенных пунктах.
Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуют следующие основные факторы:
• наличие в регионах трудовых ресурсов;
• сложившаяся система налогообложения;
• близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предприятия;
• наличие на территориях природных ресурсов;
Исследуя факторы ситуса, можно достаточно точно определить целесообразность создания производственного предприятия на конкретном земельном участке региона; стоимость недвижимости и бизнеса, связанного с этой недвижимостью; на основании данных проведенного анализа сделать экспертное заключение о целесообразности рассматриваемого варианта.
Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз — правовой, местоположения, экологической, экономической и управленческой — направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости. Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выводами и рекомендациями на уровне технических решений по их модернизации и усилению в случае необходимости.
В процессе эксплуатации любого объекта недвижимости время от времени по разным причинам возникает необходимость проведения технической экспертизы здания или сооружения. Предпосылками для такого специализированного обследования могут быть:
1) профилактические меры по обнаружению повреждений и выявлению дефектов с целью определения текущего состояния объекта;
2)подготовка к ремонту или реставрации и определение степени физического износа обследуемого объекта;
3)выявление степени разрушения объекта под влиянием непредвиденных обстоятельств (стихии, пожара и других);
4)подготовка здания, сооружения или любого другого объекта к продаже;
5)определение состояния строящегося или вновь построенного объекта с целью обнаружения дефектов строительства.
Последовательность действий специалистов-экспертов в сфере проведения технической экспертизы зданий и сооружений сводится к следующему:
1) собирается и исследуется техническая и эксплуатационная документация, касающаяся объекта недвижимости;
2) эксперты проверяют собранные документы на предмет соответствия нормативным и законодательным требованиям;
3) специалисты посещают объект и производят его визуальный осмотр, определяя, насколько безопасными будут экспертные работы;
4) производится непосредственное обследование всех конструкций здания или сооружения с использованием современных технических средств и метода неразрушающего контроля;
5) осуществляется подведение итогов технической экспертизы объекта недвижимости с подробным изложением всех результатов в экспертных отчетах;
5) эксперты излагают свои рекомендации по поводу дальнейшей эксплуатации здания или сооружения.
В ходе проведенных обследований специалисты выявляют, насколько объект недвижимости в процессе эксплуатации подвергся физическому износу, какие дефекты и повреждения обнаружены при осмотре и исследовании конструкций, могут ли они быть устранены легко, или для этого потребуется капитальный ремонт. Итогом технической экспертизы является определение безопасности дальнейшей эксплуатации объекта, а также своевременное принятие мер по устранению всех возможных нарушения в конструкции здания.
По нормативам экспертные работы по техническому обследованию зданий и сооружений должны проводиться с регулярностью не реже одного раза в течение пяти лет эксплуатации. Если конструкции сооружения соприкасаются с агрессивной средой, то экспертизу следует проводить ежегодно. Для обследования объектов недвижимости могут быть привлечены только квалифицированные эксперты, глубоко разбирающиеся в области строительных технологий и юридических аспектах.
Экологическую экспертизу проводят с целью определения уровня загрязнения окружающей среды в местности предполагаемой застройки территорий городов и населенных пунктов, а также локального строительства жилых и других объектов недвижимости. На основании результатов анализа почвы, воды и воздуха разрабатывают рекомендации по недопущению размещения объектов — в первую очередь жилой недвижимости — на местности и на участках, где уровень загрязнения окружающей среды превышает предельно допустимые значения.
Задачи экологической экспертизы:
1) определение степени загрязненности территории и мест, предназначенных для строительства объектов недвижимости и в первую очередь для развития городов и населенных пунктов постоянного проживания людей;
2) исследование уровня загрязненности существующих и вновь построенных зданий на предмет определения их соответствия стандартам и нормам;
3) разработка мер по устранению выявленных в ходе экспертизы превышений предельно допустимых концентраций (ПДК) загрязняющих веществ, выделяемых в окружающую среду, в помещениях жилых и других зданий.