Затратный метод

Общие выводы по району

Анализ местоположения

Калининский административный район расположен в северной части Санкт-Петербурга. Население района составляет 465 тыс. человек.

Район обладает крупным промышленным потенциалом. Здесь расположены такие предприятия как ЛОМО, ЛМЗ, ПО «Красный Выборжец» и др. На Свердловской набережной находится известнейшее АОЗТ «Игристые вина».

Район обеспечен широкой транспортной сетью. На его территории находятся несколько станций метрополитена и Финляндский вокзал.

Район оснащен сетью социальных учреждений, учреждений образования и здравоохранения. В Калининском районе работает 6 территориальных медицинских образований, отделение, ведется строительство.

В районе расположено несколько высших и средних специальных учебных заведений, 54 средних школы, в число которых входит несколько гимназий, лицеев и школ с углубленным изучением отдельных предметов.

Район считается «спальным», «промышленным». Характер землеиспользования в своем большинстве промышленный.

В 302 м. на север расположено АТП «Лакон». В 319 м. к югу – объединение «Красный Выборжец», завод «Ленстанк» размещен к северу от нашего здания, Ленинский Металлический Завод в 504м на восток. Поблизости также находится ж/д пути и троллейбусный парк.

Транспортная доступность:

Финляндский вокзал – 2 км, метро «Площадь Ленина, прямого маршрута нет.

Ближайший транспорт: Автобусы – 106, 107, 37, 137. Троллейбусы – 38, 3, 43. Трамваи – 6, 30, 14, 51. Маршрутки – Т106, Т107.

Транспортная доступность района – удовлетворительная.

Формирование застройки: Улица Комсомола пересекает Площадь Ленина, которая затем соединяясь с Кондратьевским пр., образует одну из основных транспортных магистралей района. Улица Комсомола пересекает ул. Михайлова, которая выходит к Неве, на Арсенальную наб., протянувшуюся от ул. Академика Лебедева до Арсенальной ул. К началу XXв. почти вся Полюстровская наб. оказалась застроенной производственными корпусами. Позже – бывшая рабочая окраина изменила свой облик. На углу Свердловской наб. и Арсенальной ул. разбит сквер. Рядом со сквером высится многоэтажный корпус станкостроительного завода. Рядом расположены корпуса объединения «Красный Выборжец». За его корпусами за Свердловской наб. расположены производственные корпуса и административные здания «Ленинградского Металлического завода». Сооружение, входящих в застройку набережной жилых домов складывается в середине прошлого века. Свердловская наб. оживленная транспортная магистраль. Дома расположены у излучины Невы, рассчитаны на восприятие с больших расстояний. Ритм и силуэт комплекса обогащены за счет введения в него зданий повышенной этажности. Кондратьевский проспект застраивался Кондратьевским жилмассивом, состоящим из ряда каменных жилых корпусов разного назначения.

Экологические характеристики территории: (4-х бальная шкала): загрязнение почвы 3 (весьма интенсивное), загрязнение атмосферы 2 (интенсивное), шум 2 (интенсивный). Атмосфера: 2,1 ПДК.

Средние годовые концентрации основных загрязняющих веществ (доли ПДК) Калининского района в 2002 году:

● пыль – 1,3

● диоксид азота – 1,8

● диоксид серы – 0,1

● оксид углерода – 0,6

уровень шума: 76-80 Д_б. Экология района – неудовлетворительная.

Здание целесообразно использовать как промышленно-складское.

Рядом с объектом расположено множество промышленных предприятий, существует относительно удаленная транспортная доступность от объекта.

По своему состоянию в целом здание требует ремонта.Экология промышленного района – удовлетворительная. Земельный участок – на правах аренды. Объект оценки – право собственности. Сервитутами не обременен.

Максимальная эффективность – промышленно складское помещение.

 

 

Наиболее близкое к оцениваемому по конструктивным элементам типовое здание – это гараж для грузовых автомобилей 1968 постройки (III-я группа капитальности).

Источник - Журнал «Ко-Инвест» № 37 табл. 2.2.

 

Удельное значение восстановительной стоимости в ценах 1970г. составляет 13,1 рубля за кубический метр строительного объема (УПВС).

 

 

 

Определение физического износа в дефектной ведомости

 

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	Удельный вес	% физического износа	Интегрированный физический износ (взвешенный износ)
	Фундамент
	Несущие стены и другие несущие конструкции
	Перекрытия
	Кровля, включая обрешетки и стропила
	Полы
	Дверные и оконные проемы
	Внутренняя отделка
	Внутренние сантехнические и электрические устройства и сети
	Прочее
	ИТОГО		---