СУЩНОСТЬ, ВИДЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ, СХЕМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ.
Методы корреляционно-регрессионного анализа
Экспертные методы
Метод аналитических группировок.
Метод сравнения параллельных рядов
a. ранжируются показатели факторного признака;
b. добавляются показатели результативного признака;
c. сравниваются ряды значений признаков на существование и направление связей.
d. группировка единиц совокупности по факторному признаку (возможно сразу по нескольким качественно различным признакам);
e. вычисление статистических характеристик (средних, показателей вариации) для результативного признака по группам.
Экспертные оценки – это оценки основанные на интуиции, знаниях и опыте экспертов. Метод реализуется в расчете двух основных показателей:
- коэффициента конкордации Кендалла:
где S – сумма квадратов отклонений всех оценок рангов каждого объекта экспертизы (признака) от средней величины рангов;
m – число экспертов;
n – число объектов экспертизы (признаков).
Трактовка значений:
0,4 – 0,5 – удовлетворительное качество экспертизы;
0,7 – 0,8 – высокое качество экспертизы.
Проверка существенности коэффициента Кендалла по критерию χ2:
Если χ2факт> χ2табл, то W существен.
- коэффициента ранговой корреляции Спирмена:
n – количество анализируемых значений;
Корреляционный анализ – оценка силы (тесноты) связи между явлениями.
Регрессионный анализ – исследование формы связи между явлениями.
Этапы корреляционно-регрессионного анализа:
1). Устанавливаются результативный (Y) и факторные (X1, …, Xn) признаки.
Влияние одного фактора на результат – парная корреляция;
влияние нескольких факторов на результат – множественная корреляция.
2). Осуществляется проверка информации на однородность и нормальность распределения.
3). Установление наличия и направления корреляционной зависимости – графически.
4). Определение степени тесноты связи и оценка ее существенности.
5). Определение типа уравнения регрессии.
6). Построение корреляционно-регрессионной модели.
7). Экономическая интерпретация корреляционно-регрессионной модели.
8). Измерение тесноты связи между изменениями величины результата и изменениями значений факторов определяется множественным коэффициентом корреляции:
4. Индексные методы.
Индекс -это обобщающий показатель, характеризующий изменение во времени или различия в пространстве сложных явлений, состоящих из элементов непосредственно не поддающихся суммированию, и измеряющий влияние изменения во времени или различие в пространстве отдельного фактора на данное сложное явление.
Индексы бывают индивидуальные и сводные
Индивидуальный индекс – относительная величина, получаемая при сопоставлении конкретных количественных оценок уровней одного показателя.
Сводный индекс – величина, характеризующая относительное изменение индексируемой величины (показателя) в целом по сложности совокупности, отдельные элементы которой несоизмеримы в физических величинах.
5. Метод тренда- моделирование тенденций мат.-стат. Методики с разложением ее на составы. Yt=0,1t1+0.2 t2
Инвестиции представляют собой долгосрочные вложения средств в различные отрасли экономики с целью получения прибыли.
Применительно объектам недвижимости выделяют следующие типы инвестиций:
· реальные инвестиции- вложение в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятия (имущественных комплексов);
· портфельные инвестиции- вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций- застройщиков, инвестиц. фондов, страховых и др. финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды- доход на ценные бумаги, аналогично ренте. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации , выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;
· инвестиции в нематериальные активы- вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом, сертификатов и лицензий и т.д.
Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли.
Схемы инвестирования:
1. Облигация – ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между ее владельцем и лицом, выпустившим ее. Главное достоинство облигации состоит в том, сто она является наиболее действенным и эффективным инструментом, позволяющим, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости.
Облигационный заем удостоверяет:
• факт предоставления владельцем ценной бумаги денежных средств эмитенту;
• обязательство эмитента вернуть держателю облигации сумму основного долга (или ее эквивалент – жилую площадь) по истечении оговоренного срока;
• обязательство эмитента выплачивать держателю облигации фиксированный доход в виде % от номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента.