Материальное понятие

Экономическое понятие

Одним из основных проблем экономической науки являются формирование стоимостного эквивалента и движение цен. Ключевым понятием для экономического анализа является стоимость. Стоимость есть денежный эквивалент экономического блага, определяемый для каждого из этапов единого воспроизводственного цикла. Как известно, процесс воспроизводства включает в себя 4 основных этапа: производство, обмен, распределение, потребление.

Все эти этапы в равной степени характерны и для недвижимости со своими специфическими особенностями.

Этап производства (строительство или реконструкция объекта) в сферу экономического анализа недвижимости не входит. Объектом недвижимости является здание или сооружение, готовое к использованию по конкретному функциональному назначению. В процессе строительства объект недвижимости возникает и обретает законченную форму. Величина стоимости объекта недвижимости на момент окончания строительства является максимальной и равна сумме фактических издержек. Реализация готового объекта происходит не по сумме фактических издержек, а по цене производства, в которую включается равновесная прибыль (так называемые вмененные издержки). Именно по цене производства объект поступает на первичный рынок. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на объект, совершаются на вторичном рынке, который и представляет собой сферу обмена.

Для товарно- денежного оборота недвижимости характерна множественность конкретных вариантов обмена.

В качестве конкретных товаров могут выступать:

- здания различного функционального назначения (жилые, офисные, торговые), сооружения (гаражи, паркинги);

- помещения в зданиях ( квартиры в жилых домах), а также некоторая часть общей площади здания (модуль склада или производственного корпуса) или некоторая функциональная единица объекта (машино- место в гараже или паркинге);

- права на объект недвижимости (например, право аренды);

- свободные земельные участки в составе городских территорий (в тех субъектах РФ, законодательство которых допускает их рыночный оборот);

- услуги, предоставляемые объектом недвижимости (т.е. возможность его использования в качестве потребительского блага или источника дохода).

В этом случае объект передается собственником пользователю во временное владение и пользование на условиях найма или аренды.

В целом такая множественность может быть охарактеризована как двойственность недвижимости- товара. В конечном счете приобретается либо сам объект, либо предоставленные им услуги.

Основные экономические характеристики недвижимости:

- непотребляемость самого объекта недвижимости или его элементов («физическое тело» объекта сохраняется частично для зданий и сооружений или полностью – для зем. участков);

- весьма длительный периодом потребления, границы которого определяются нормативным сроком эксплуатации (Тн) и составляют от несколько десятков до сотен лет;

- специфическим характером потребления для некоторых объектов недвижимости. Например, объекты культурно- исторического наследия не предназначены для потребления в прямом значении этого понятия, так как не служат для удовлетворения материальных потребностей.

Как уже отмечалось, сущность экономического понятия недвижимости заключается в ее стоимостном эквиваленте, который выражается в ценах и их движении по этапам воспроизводственного цикла.

Объект недвижимости всегда функционирует в натурально- вещественной форме. Физические характеристики объекта включают:

· Очерченные границы.

· Размер.

· Площадь.

· Объем.

· Качественные параметры.