Юридическое понятие

МАТЕРИАЛЬНАЯ, ЮРИДИЧЕСКАЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

Учет инфляции

Для того чтобы в момент заключения договора учесть тенденции изменения цен на товары и услуги в связи с инфляцией или изменением курсовой стоимости национальной валюты, используются различные способы. Стороны могут установить цены на уровне, отличающемся от существующих в момент заключения договора, включить "скользящую цену" или "ценовой коэффициент", при которых цена повышается или снижается в определенной пропорции по периодам действия договора или в зависимости от каких-либо обстоятельств. Твердая договорная цена указывается в договоре как неизменная сумма платежей на весь период строительства. Договоры с такой ценой целесообразно заключать, когда технические и организационные решения по договору точно определены, существуют низкие темпы инфляции, установлены небольшие сроки выполнения работ по договору. Условие о твердой цене является наиболее рискованным и неудобным, в первую очередь, для подрядчика.

Договором подряда может быть установлено условие о корректировке стоимости работ с учетом удорожания материалов*(205). В качестве корректирующих показателей могут также использоваться индексы роста цен, рассчитываемые Росстатом и показывающие темпы роста инфляции в стране. Подрядчик и заказчик при заключении договора устанавливают договорную цену с ориентиром, как правило, на смету, итоги подрядных торгов и изменения цен на материалы, оборудование, услуги.

 

Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Основными особенностями недвижимости следует считать:

1. Вещную природу. Любая недвижимость по определению является вещью. Из этого следует, что, как и любая другая вещь, каждый объект недвижимости обладает полезностью, мерой которой выступает потребительская стоимость (сравнительная полезность одного объекта по отношению к другому). Потребительская стоимость может рассматриваться как совокупность конкретных потребительских характеристик, различных для тех или иных видов недвижимости. При этом может различаться как состав характеристик, так и их значимость в общей потребительской стоимости. Стоимостной эквивалент (стоимость) объекта недвижимости зависит именно от его полезности и является прямо пропорциональным по отношению к ней.

2. Прочная связь с землей. Именно эта характеристика является критериальным признаком недвижимости, по которому она выделяется среди других вещей. Сама земля в законодательстве рассматривается как «первый среди равных» объект недвижимости. Конкретный фрагмент земной поверхности- земной участок- является природной основой, на которой существует любое здание, сооружение или строение. Особая роль земли в жизни общества в целом и функционирования экономической системы обуславливает необходимость дополнительного правового регулирования земельных отношений, и в первую очередь, различных режимов землепользования. В РФ основными регулирующими законодательными органам являются гл. 17 ГК РФ и Земельный кодекс.

3. Обязательность государственной регистрации. Ст.131 ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию недвижимости. Специальной правовой нормой, определяющей порядок функционирования системы государственной регистрации, является Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ее главная цель- подтверждение законности возникновения, перехода, ограничения или прекращения тех или иных конкретных прав на конкретный объект недвижимости. Помимо самих прав, регистрируются сделки, ограничения прав, сами объекты, а также правообладатели. Все эти элементы являются взаимосвязанными:

- любое право на недвижимость имеет место по отношению к конкретному объекту и принадлежит конкретному физ. и юр. лицу или органу власти и управления;

- многие права по своей природе являются ограниченными. Например, аренда представляет собой право собственности, которое ограниченно во времени;

- сервитут- представление права пользования вещью лицу, которое не является его собственником;

- сделки обеспечивают возникновение, изменение, подтверждение или прекращение прав, т.е. сами права можно читать правовым результатом сделок. Отсутствие государственной регистрации означает недействительность прав на недвижимость. Совокупность общих и специфических особенностей самой недвижимости и ее гражданского оборота позволяет сформулировать правовое понятие недвижимости: недвижимость- объект гражданских прав, обладающий вещной природой, прочно связанный с землей и зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.