МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Таблица № 1 – Отличия ставки дисконта от коэффициента капитализации.

Ставка дисконта	Коэффициент капитализации
1. Требуемая норма прибыли на весь вложенный капитал (отдача капитала) является частью коэффициента капитализации, в общем, случаи.	1. Это ставка, используемая для пересчета периодического дохода в единую сумму капитальной стоимости для преобразования в будущем ожидаемых доходов в единовременную, полученную в настоящий момент стоимость, в общем, случаи состоит из ставки дисконта и ставки возмещения капитала.
2. Отражает отдачу от вложенных средств или средневзвешенную стоимость капитала.	2. отражает степень риска вложения денежных средств, чем больше коэффициент капитализации, тем выше степень риска капиталовложения.
3. Расчет основан на: а) отношении дохода за конкретный период к сумме вложенного капитала, что в результате показывает текущую отдачу; б) отношении суммы всех доходов за инвестиционный период к сумме вложенных капиталов, что в результате показывает конечную отдачу.	3. Расчет основан на: а) отношении ЧОД и цены сделки; б) сумма безрисковой ставки, поправке на риск, поправке на ликвидность, поправке на управление или финансовых менеджмент объекта и ставки возмещения капитала.
4. Изменения ставки дисконта зависит от: а) изменения доходов на сумму вложенных средств; б) от объема вложенного капитала.	4. Изменения коэффициента капитализации зависит от: а) изменения стоимости, если стоимость постоянна V=const, то (случай для земли); б) если стоимость уменьшается, то ; в)если стоимость увеличивается, то,где -изменение стоимости факторов фонда вмещения.

Существуют шесть функций сложного процента, на основании которых сформулированы табличные расчеты:

1. накопленная сумма единицы – оказывает рост денежной единицы, полученной на депозит при накоплении по сложному проценту.

,где

-будущая стоимость;

-текущая стоимость;

-ставка по депозиту (коэффициент капитализации);

-период времени на который вы кладете деньги в банк.

Задача: Банковская ставка по вкладам составляет 10% начальная сумма 1000 $. Срок вклада 5 лет, начисление процентов проводится в конце каждого года. Определить будущую стоимость денег.

приобретает вид:

1.1 - ежеквартальное начисление процента;

1.2 - ежемесячное начисление процента;

1.3 - ежедневное начисление процента.

2. накопление единицы за период – показывает какой по истечении всего срока будет стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов.

,где

- размер платежа.

Задача: Ежегодный платеж составляет 2000 рублей. Ставка банковская по депозитам равна 15%. Период равен 11 годам.

рублей

3. фактор фонда возмещения – показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить денежную единицу.

Задача: В течение 5 лет необходимо накопить 15000 $, депонируя ежемесячно равные денежные суммы. Ставка по вкладу составит 12% годовых. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца.

4. текущая стоимость единицы реверсии – показывает текущую стоимость капитала или денежной единицы, который должен быть получен единовременно в будущем.

Задача: Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы через 5 лет накопить 1500000 рублей.

рублей

5. текущая стоимость обычного аннуитета – показывает текущую стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление происходит в конце первого периода, последующие – в конце каждого последующего периода.

Задача: Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 4000 у.е. Годовая ставка 11%. Какова текущая стоимость платежей за 10 месяцев.

у.е.

6. Взнос на амортизацию единицы – показывает равновеликий периодический платеж, необходимый для полной амортизации кредита.

В оценке недвижимости амортизация называется процесс погашения долга в течение времени.

Платеж состоит из 2-х частей on+of:

оn – проценты, которые мы гасим в банке;

оf – основная сумма.

Задача: Какими должны быть ежемесячные платежи по кредиту в 1000$ предоставленному на 5 лет под процент, ставку равной 10.

При внесении в начале и в конце месяца:

1. общая формула (в конце месяца):

рублей

2. в начале месяца:

рублей

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Условия применения метода: возможность использования ЗУ способом, приносящим доход.

При данном методе используют следующий алгоритм расчета:

1. определяют сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом НЭИ, затраты на создание следующих или прогнозируемых улучшений ЗУ, либо затраты на разделение ЗУ на отдельные части отличающимися формами, видом и характером использования;

2. определяют величину и временную структуру дохода от НЭИ участка;

3. определяют сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от НЭИ ЗУ;

4. определение ставки дисконтирования соответствующий уровню риска инвестирования в капитал или в покупку ЗУ;

5. определение стоимости ЗУ, путем дисконтирования всех расходов и доходов, связанных сего использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс проведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для определения ставки дисконтирования используют анализ ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование ЗУ или ЕОН либо продажа ЗУ или ЕОН в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

При расчете доходов в варианте при сдаче недвижимости в аренду следует учитывать доход от продажи ЕОН в конце прогнозного периода (стоимость реверсии или возврата).

ПРИМЕР:

ЭТАП № 1: Характеристика ЕОН, включающего в себя ЗУ.

Основные несущие конструкции здания, наружные и внутренние несущие стены, фундаменты, междуэтажные и чердачные перекрытия и несущие конструкции которыми имеют значительные повреждения, получили большой физический износ. Подавляющее число элементов находится в аварийном состоянии. Техническое состояние конструкций не позволяет их дальнейшего использования. Необходим сравнительно снос здания.