МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Таблица № 3 - Внесение корректировок

Таблица № 2 – Характеристика объектов аналогов.

Таблица № 1 - Характеристика земельного участка и улучшений связанных с ним.

№ п/п	Физические характеристики земельного участка
	Рельеф	Ровный
	Улучшение земельного участка	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, соответствует НЭИ
Местоположение
	Административный округ	Центральный
	Адрес	г. Москва ул. Неглинная
	Локальные особенности расположения: а) транспортная доступность; б) удаленность от станции метро	а) хорошая; б) 3 мин. пешком от метро «Лубянка» Кузнецкий мост
Физические характеристики объекта
	Назначение Общая площадь	Административное (офисное) здание, 1200 м²
	Год постройки	1953 год
	Структура улучшения объекта	Согласно эксплуатации
	Коммуникации: а) электричество; б) канализация; в) водопровод; г) отопление	Все есть
	Состояние объекта	Пригодная к эксплуатации, ремонт с использованием импортных материалов

ШАГ № 2: Отбор аналогов: функциональное назначение и местоположение. По этим критериям было отобрано 5-ть аналогов.

№ п/п	Оцениваемый объект	Элементы сравнения	Аналоги
	г. Москва ул. Неглинная	Местоположение	Метро Белорусское, ул. Бретская	Метро Маяковского, ул. 4 Тверская-Ямская	Метро Дмитровское, Дмитровское шоссе	Метро Москва Китай город, ул. Малоивановский переулок	Метро ВДНХ, ул. Академика Королева
	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание	Функциональное назначение	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание
	ЦАО	Административный округ	ЦАО	ЦАО	САО	ЦАО	САО
	3 мин. пешком от метро «Лубянка»	Транспортная доступность	Отл., 3 мин. пешком	Отл.,5 мин. пешком	Удовл., 15 мин. пешком	Отл., 5 мин. пешком	Удовл., 15 мин. пешком
	Хорошее, ремонт не требуется	Состояние	Отличное	Отличное	Требуется ремонт	Хорошее, ремонт не требуется	Требуется ремонт
		Площадь, м²
	-	Цена предложения в у.е.	1500 тыс.	3255 тыс.	1170 тыс.	1920 тыс.	954 тыс.
	-	Цена за м² в у.е.

ШАГ № 3: Внесение корректировок.

№ п/п	Корректировка	Аналоги
	Цена за м² в у.е.
	Корректировка на уторгование
	Скорректированная цена, м²	-5%	-5%	5%	-5%	5%
	Корректировка на местоположение в у. е.					883,5
	Скорректированная цена, м²			+600		+600
	Корректировка на транспортную доступность					1483,5
	Скорректированная цена, м²			1,23		1,23
	Корректировка на состояние
	Скорректированная цена, м²
	Ранг
	Средняя стоимость м² в у.е.

Объяснения корректировок:

4. Поправка на перевод цены предложения на наиболее вероятное цены сделки на основании средней по рынку цены уступки составляет 5% от запрашиваемой цены продавца к покупателю.

Аналоги расположенные в ЦАО не уступают оцениваемому, поэтому в их ценах поправок не вносят. Аналоги 3 и 5 расположены в наименее выгодном местоположении и поправка рассчитана путем капитализации потерь от недополучения аренды в офисах расположенных в САО.

- ЦАО арендная плата 400 условных единиц;

- САО арендная плата 250 условных единиц.

k = 0,25 (коэффициент капитализации)

∆ = 400-2501 = 150 у.е. (разница)

V = ЧОД(∆)/ k = 150/0,25 = 600 у.е.

ЧОД – чистый операционный доход

6. Аналоги 1, 2 и 4 сопоставимы с объектом оценки, поэтому не требуют корректировок, а аналоги 3 и 5 выявлены следующие пары сопоставимых объектов.

№ п/п	Объект	Функциональное назначение	Транспортная доступность	Цена у.е. за м²
	А	офисы	Отличная 5 мин. до метро
В	Удовлетв-ная 15 мин до метро
	С	офисы	Отличная 5 мин. до метро
D	Удовлетв-ная 15 мин до метро
	E	офисы	Отличная 5 мин. до метро
F	Удовлетв-ная 15 мин до метро

П = ((750/600)+(550/450)+(850/700))/3 = 1,23

8. Величину корректировки на состояние определяют путем анализа типичных затрат на ремонт 1 м² аналогичных офисных помещений на дату оценки.

10. Ранжирование скорректированных цен 1 м² офисных помещений производят по количеству поправок внесенных в цену объектов аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, цены которых имеют наименьшее число корректировок.

11. Средняя стоимость = (1225*3+1272*4+1990*1+1140*5+2025*2)/15 = 20503/15 = 1367

ШАГ № 4: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

1367*1200 м² = 2050500 у.е.

ШАГ № 5: Объяснения корректировок (см. выше)

ШАГ № 6: Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Расчет стоимости воспроизводства улучшений в данном случае равен 1400 у.е. за м ², накопленный износ равен 45 % для зданий 53 года постройки, в этом случаи стоимость воспроизводства рассчитывалась 1500*1400*(1-0,45) = 1155000 у.е.

ШАГ № 7: Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка определяется 2050500-1155000 = 895500 у.е.

 

Условия применения: для оценки застроенных земельных участков, необходимо при этом наличие цен сделок с ЕОН аналогичными ЕОН включающему земельный участок.

1. при отсутствии цен сделок можно применять цены предложения или спроса;

2. наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости ЕОН;

3. соответствие условий земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. выявление элементов, по которым ЕОН, включающий земельный участок сравнивают с объектами аналогами;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличия от ЕОН;

3. определение по каждому из элементов сравнения цен аналогов;

4. характеристика по каждому из элементов сравнения;

5.расчет рыночной стоимости ЕОН включающего оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельный участок путем умножения рыночной стоимости ЕОН на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.

ПРИМЕР: смотри предыдущую задачу до 4 пункта.

Доля стоимости земли в ЕОН определяют путем анализа рынка недвижимости, что собственник земли в ЦАО г. Москвы представляющий которой земельный участок под застройку получает в построенном здании в среднем 20 %, что соответствует доли земельного участка в рыночной стоимости ЕОН.

Этот метод показывает хорошие результаты для земельных участков с однотипной застройкой, имеется информация о рыночной стоимости свободных земельных участков.