МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ

Таблица № 2 – Корректировка к ценам аналогов с целью определения рыночной стоимости объектов

Таблица № 1 – Характеристика аналогов

№ п/п	Характеристики	Оцениваемый объект	Аналоги
	Местоположение	Старый центр города, зона 2	-//-	-//-	-//-
	Вид права на ЗУ	Аренда (5 лет)	Собственности	Собственности	Аренда (5 лет)
	Транспортная доступность	Подъезд к ЗУ общественным транспортом	-//-	-//-	-//-
	Наличие коммуникаций	Централизованные	-//-	-//-	-//-
	Площадь общая, м²
	Площадь ЗУ ограниченная в использовании, м²		-	-	-
	Цена предложения за весь ЗУ в долларах	-
	Стоимость в долларах за сотку	-
	Стоимость за м² в рублях	-	3,91	3,53	3,96
	Источник информации	-	Газета «Из рук в руки»	Газета «Из рук в руки»	Сайт город. ru
	Курс валюты на дату оценки

№ п/п	№ кор-ки	Фактор, влияющий на стоимость	Аналоги
		Цена предложения в расчете на 1 сотку в долларах
		Корректировка на уторгование
		Скорректированная цена с учетом уторгования
		Корректировка на права на ЗУ в долларах	-1176,8	-1176,8
		Скорректированная цена
		Корректировка на площадь
		Скорректированная цена
		Корректировка на наличие ограничений в использовании	-17%	-17%	17%
		Скорректированная цена
		Количество корректировок
		Степень доверия результату	0,25	0,25	0,25
		Скорректированная цена в расчете за сотку с учетом степени доверия

 

 

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков.

Условие применения данного метода:

1. наличие информации оценок сделок с едиными объектами недвижимости ЕОН аналогичными оцениваемому, включающие в себя оцениваемые земельные участки. При отсутствии о ценах сделок можно использовать цены предложения;

2. соответствие улучшения земельных участков, его наиболее эффективного использования.

Алгоритм расчета (шаги):

1. определение элементов сравнения;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от ЕОН;

3.определение по каждому из элементов сравнения корректировок, цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от ЕОН;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от ЕОН;

5. расчет рыночной стоимости ЕОН путем обоснованного обобщения корректировочных цен;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем вычитания из рыночной стоимости ЕОН, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшения земельного участка определяют с использованием укрупненных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относят: показатели, характеризующие параметры в целом (м², м³, погонные м) и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и стоимостные показатели зафиксированы на конкретную дату уровней цен, могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных цен и индексов изменения стоимости строительства.

Затраты на создание улучшений с использованием элементов стоимостных показателей можно рассчитать также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного метода, которые заключаются в калькулировании текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении затрат на создание улучшений земельных участков следует учитывать прибыль инвесторов, т.е. величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений, ее можно представить как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора может быть также рассчитана, как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестирований.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают величину накопленного износа улучшений, которые выявляют в денежном выражении, как сумму физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшению.

Физический износ – это потеря стоимости улучшений из-за ухудшения их физических свойств.

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения строительства строительных материалов, инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемые данному типу улучшений.

Экономический износ – представляет собой потерю стоимости ЕОН в связи с отрицательным воздействием внешних факторов, следует помнить, что физические и функциональные износы бывают устранимые и неустранимые. Экономический износ как правила не устраним, при этом износ считается устранимым при затратах на устранение меньших увеличение стоимости объекта недвижимости в результате устранения износа.

 

ПРИМЕР РАСЧЕТА МЕТОДОМ ВЫДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИНАДЛЕЖАЩИЙ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ООО «АЗИМУТ».

ШАГ № 1: Характеристика земельного участка.