ОСНВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов.

Выделяют четыре группы таких принципов:

1. принципооснованные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:

1.1 принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.

С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.

С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.

1.2 принцип замещения – он означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности и доходности объекты недвижимости, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.

1.3 принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник.

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости и включают следующие четыре принципа:

2.1 принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости, необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов формирования полезности и стоимости объекта.

Полезность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех факторов:

1) земли со строениями или без строения;

2) оборудованием и технических средств;

3) рабочей силы;

4) менеджмента.

Стоимость каждой группы факторов зависит от того, на сколько увеличивается стоимость всего объекта от их использования, другими словами вклад – это добавление в стоимость недвижимости, который является результатом наличием конкретного фактора.

2.2 принцип остаточной продуктивности – остаток продуктивности проявляется как остаток дохода отнесенный к объекту недвижимости после того как оплаченные затраты на труд, оборудования и технические средства, а также менеджмент.

Земельные участки всегда имеют остаточную стоимость и приносят доход только тогда, когда удовлетворены требования к доходам всех привлекаемых компонентов.

2.3 принцип сбалансированности – он проявляется для каждого типа землепользования необходимые определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание, которые обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Этот принцип действует не только в масштабе отдельного объекта, но и района, квартала, города.

2.4 принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них – он означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них могут соединять и разделять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов возможны следующие элементы:

1) пространственное разделение, т.е. разделение прав на воздушное пространство над земельными участками, почвенный слой земли, над- подземное пространство с недрами, на водные ресурсы, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделения здания на отдельные этажи и подвальные помещения;

2) разделение по видам имущественных прав – аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий;

3) разделение во времени владения или пользования – краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение и тд.

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:

3.1 принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).

3.2 принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли, высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и порождает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции заключается в том, что только на конкурентном рынке можно определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

3.3 принцип соответствия – он состоит в том, что максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.

Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.

Эффект регрессии проявляется:

Во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы на рынке или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта;

Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости и его местоположения.

3.4 принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также должны учитываться внешние окружения и перспективы развития района. Принцип учитывается путем установления даты оценки, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

4. принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Принцип НЭИ определяется как использование недвижимости, которая:

1) является законодательно разрешенным (юридически возможным), т.е. соответствует всем юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству территории и тд.;

2) физически осуществима, т.е. размер и форма земельных участков, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

3) финансовая обоснованность с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

4) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в двух точках зрения:

1. земельный участок, как свободного или незастроенного – определяется какой объект наиболее эффективней построить на данном участке с учетом всех ограничений и перспектив развития района;

2. как земельный участок с улучшениями – вариантом НЭИ могут быть ремонт, реконструкция либо снос существующих зданий, строений.

Таким образом, объект недвижимости в случаи снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение, это происходит в результате износа улучшений и в результате изменений тенденций на рынке недвижимости.

На практике принцип НЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение и ее величине.

Следует отметить, что современные тенденции рынка недвижимости не всегда отражают требования развивающего рынка (из-за административного регулирования) и за частую фактического использования земельного участка с улучшениями не соответствуют наилучшему результату.

Все принципы оценки тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

На этих теоретических принципах базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости:

1. затратный подход – предусматривает собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа, применяется к зданиям, строениям и сооружениям;

2. доходный подход – это совокупность методов определения стоимости объектов недвижимости, основанной на определении ожидаемых доходов от объекта оценки;

3. сравнительный подход (сравнение продаж) – основано на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Метод оценки – это способ расчета стоимости объекта недвижимости в рамках одного из подходов.

Дата проведения оценки – это календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки, соответствует дате осмотра объекта недвижимости.

Аналог объекта оценки – это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и др. характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшихся при сходных условиях.

Срок экспозиции оценки – это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки (публичная оферта) до даты совершения сделки с ними.

Итоговая величина стоимости объекта оценки – это величина, полученная как итог обоснованного оценщика, обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки недвижимости.

Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объектов недвижимости требовании законодательства РФ в области оценочной деятельности, а также договоров об оценке, проверяется достаточность и достоверность используемой информации, обоснованность сделанных оценщиком допущений использования или отказ в использовании подходов к оценке.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. заключение между заказчиком договора об оценке;

2. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3. анализ рынка, к которому относится объект оценки;

4. выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов и осуществление расчетов;

5. составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценка объекта недвижимости может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотрено законодательством РФ, в случае если эти требования не соблюдаются, оценщик должен сообщить об этом заказчику и отказаться от условий заключения договора.

Требования: оценщик не должен состоять в родстве или свойстве с заказчиком, если оценщик является держателем акций данного управления.

Оценщик должен предоставить заказчику следующие документы:

1. сертификат (на экспертизу отчета и сертификат, детализирующий вид деятельности);

2. выписка из реестра;

3. страховой полюс о страховании оценочной деятельности;

4. диплом о профессиональном образовании в области оценочной деятельности.

Оценщик осуществляет сбор и обработку документов:

1. правоустанавливающих документов и сведения об ограничениях и обременениях;

2. данных бухгалтерского отчета и отчетности оцениваемого объекта;

3. информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

4. другой информации связанной с объектом оценки.

Итоговая величина стоимости должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта недвижимости указанная в отчете может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом, если с датой оценки (даты составления отчета) до даты завершения сделки или даты преставления публичной оферты прошло не более шести месяцев.