Тенденции развития рынка недвижимости

Структура и классификация недвижимости

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела,денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

Земельный участок [8] - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственныепостройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить ичастные признаки, которыеопределяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показываетразнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Кроме этого,объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

Необходимо отметить, чтонекоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

Частопри совершении сделок с недвижимостью может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервитуты).

В частности, сервитут — это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд...» [9] .

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

Например, в докапиталистический период, земля являлась единственным значимым источником богатства как каждого человека в отдельности, так и государства и общества в целом.

В процессе классификации рынка недвижимости определя­ются группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования. Классификация объектов недвижимости по различным признакам способствует более успешному исследова­нию рынка недвижимости и облегчает в дальнейшем определе­ние ее стоимости и управление. В составе недвижимости можно выделить следующие группы: 1) земельный участок; 2) жилое по­мещение (жилой дом, квартира, комната, коттедж); 3) нежилое помещение, здания и сооружения; 4) предприятие с комплексом объектов недвижимости; 5) недра; 6) водные объекты; 7) лесной фонд, многолетние насаждения; 8) морские суда и суда внутрен­него плавания; 9) воздушные суда и космические объекты.

К жилым помещениям относятся помещения, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градострои­тельным и техническим требованиям и предназначенные для | проживания граждан. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законода­тельством.

В общероссийском классификаторе основных фондов на­родного хозяйства в Российской Федерации дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые I условия для производственных процессов (мосты, плотины, ка-' налы, шахты, нефтяные скважины, дороги), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания (сооружения городского благоустройства). К незавершенному строительству относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объектов в эксплуатацию.

Предприятием признается имущественный комплекс, ис­пользуемый для осуществления предпринимательской деятель­ности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятель­ности, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предпри­ятие, товарные знаки и др.

Все леса и представленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд России. В состав земель лесного фонда входят: лесные земли, покрытые лесом, а также не покры­тые лесом — вырубки, гари, редины, прогалины; нелесные земли (болота, дороги, просеки и др.). В состав земель лесного фонда не входят: защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственногоназначения; защитные лесные насаждения на полосах отвода же­лезных дорог, автодороги каналов; озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах; деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках.

К многолетним насаждениям относятся все виды искусствен­ных насаждений, независимо от возраста: плодовоягодные, тех­нические, защитные, декоративные и озеленительные всех ви­дов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

Можно привести более детальную классификацию объектов
недвижимости, при разработке которой учитывался ряд специ­
фических характеристик. ^:

1. Происхождение:

1.1.Естественные природные объекты;

1.2.Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение:

2.1.1.Свободные земельные участки (под застройку или дру­
гие Цели использования поверхности земли);

2.1.2.Природные комплексы (месторождения и т. п.) для их
эксплуатации.

2.2. Постройки: '

2.2.1.Для жилья;

2.2.2.Для офисов;

2.2.3.Прочие.

3.Масштаб: '

3.1. Земельные массивы;

3.1.1.Отдельные земельные участки.

3.2. Комплексы зданий и сооружений (дачный Поселок, ми­
крорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.):

3.2.1.Многоквартирный жилой дом;

3.2.2.Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж);

3.2.3.Секция (подъезд);

3.2.4.Этаж секции;

3.2.5.Квартира;

3.2.6.Комната;

3.2.7.Дача; . . ■

3.3.1.Комплекс административных зданий;

3.3.2.Здание;

3.3.3 Помещение или часть здания (секция, этажи). 4. Готовность к использованию:

4.1.Готовые;

4.2.Требующие реконструкции или капитального ремонта;

4.3.Требующие завершения строительства (незавершенное
строительство).

На сформировавшемся западном рынке принята другая, от­личающаяся от предложенной выше, классификация объектов недвижимости по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцами для ведения бизнеса.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными ви­дами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды или извлечения прибыли на вложенный ка­питал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем, поэтому объявляются избыточ­ной недвижимостью.

Как отмечалось выше, объекты недвижимости привязаны к земельным участкам, на которых они построены. В рыночных условиях в стоимость любого вида строения (жилого дома, пред­приятия, торгового здания, гаража и т. д.) входит стоимость со­ответствующего участка. Следовательно, необходимы четкие правила купли-продажи земельных участков или их аренды на длительные сроки. Конституция РФ закрепляет за гражданами v их объединениями право иметь в частной собственности землю юй ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Не­дра Российской Федерации являются государственной собствен­ностью. Участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения войной форме. Пользователями недр могут быть субъекты предприни­мательской деятельности, в том числе участники простого това­рищества, иностранные граждане, юридические лица, если фе­деральным законом не установлены ограничения пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на опре­деленный срок и без ограничения срока: для геологического из­учения, добыче полезных ископаемых, добычи подземных вод. На пользование недрами необходимо иметь лицензию.

По функциональному назначению недвижимость можно раз­бить на следующие основные составляющие: земельные участки;

объекты жилья (городское, сельское, загородное); нежилые помещения (офисы, торговые помещения, склад­ские помещения);

промышленная недвижимость; недра, лесной фонд и водные объекты; суда и (Космические объекты.

Каждая из этих составляющих объектов недвижимости разви­
вается самостоятельно, так как опирается на собственную зако­
нодательную и нормативную базу и имеет существенные разли­
чия в политике приватизации государственной и муниципальной
собственности. '

Рынок недвижимости, в отличие от других рынков това­ров, относится к числу молодых. Если рынки потребительских и производственных товаров имеют продолжительную исто­рию, здесь накоплен большой опыт, используются различные формы взаимоотношений между покупателями и продавцами, то на рынке недвижимости подобного нет. Рынок недвижимо­сти — это особая сфера вложения капитала и система экономи­ческих отношений, возникающая при сделках с недвижимостью. Эти отношения появляются при ипотеке, инвестициях, сделках купли-продажи, сдаче объектов недвижимости в аренду, наем и т. д. При этих отношениях осуществляется движение капитала. Субъектами рыночных отношений на рынке недвижимости яв­ляются юридические и физические лица. Соотношение их ме­нялось в соответствии с происходившим процессом привати­зации собственности, в зависимости от законодательной базы, условий финансирования. Проведение приватизации государ­ственной собственности в РФ предусматривало два этапа ее ре­ализации: чековый (ваучерный) и денежный. Временные рамки указанных этапов были определены следующим образом: этап J чековой приватизации — с июня 1992 года по 1 июля 1994 года; этап денежной приватизации — с 1 июля 1994 года по настоящее время. Мероприятия по приватизации по времени осуществля­лись посредством включения в ежегодные государственные про­граммы приватизации, имевшие силу закона, конкретных адрес­ных заданий по приватизации.

Программа предусматривала четыре способа приватизации: аукцион, коммерческий конкурс, аренда с правом выкупа, ак­ционирование. В качестве основного инструмента приватиза­ции на первом этапе были использованы приватизационные чеки. Каждый владелец приватизационного чека имел четыре возможности: 1) использовать свой приватизационный чек при закрытой подписке на акции своего предприятия; 2) участвовать в чековом аукционе; 3) купить акции чекового инвестиционного фонда; 4) продать чек.

С I июля 1994 года начался денежный этап приватизации. Особенностью денежного этапа приватизации является его на­правленность на осуществление перехода от системы бесплат­ной раздачи собственности к ее реальной продаже. К основ­ным объектам приватизации нового этапа относятся три вида имущества: государственные пакеты акций приватизированных предприятий, земельные участки приватизированных предпри­ятий и объекты недвижимости. Рынок недвижимости, в основ­ном, представлен объектами, которые ранее были в эксплуата­ции (производственные здания и помещения, магазины, жилье и т. д.). Доля объектов нового строительства незначительная. По мере улучшения жизненного уровня населения доля новых объ­ектов будет возрастать, но ограниченность денежных доходов на­селения будет способствовать сохранению интереса к объектам, которые были построены ранее.

Экономические исследования показывают, что на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов:

—местоположение объекта недвижимости (мегаполис, город,
сельская местность, наличие инфраструктуры, источники
сырья для предприятий и др.);

—доходы населения и уровень развития бизнеса;

—наличие финансовых и кредитных ресурсов (деловая ак­
тивность);

—состояние конкуренции и альтернативных смежных рын­
ков;

—цены на рынке недвижимости и уровень арендной
платы;

—риски инвестиций в недвижимость и стоимость строитель­
ства;

—цены и тарифы на коммунальные услуги и энергоре­
сурсы;

. — демографические тенденции;

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

«Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью», принятые Национальной ассоциацией управляющих недвижимостью России, определяют управление недвижимостью как деятельность в интересах собственника в отношении какой-либо сферы деятельности на определенном этапе жизненного цикла объекта недвижимости: замысел; анализ, проектирование; возведение (строительство); ввод в эксплуатацию; обращение (купля, продажа, аренда и пр.) и употребление (сервис); обслуживание, эксплуатация и ремонт; капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация; изменение функционального назначения; утилизация.

 

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой и нежилой фонд, земельный и лесной фонд и т.д.

Объекты социального назначения — объекты недвижимости, предоставленные с целью оказания услуг (товаров, работ) населению по ценам ниже уровня, существующего на рынке на аналогичные услуги (товары, работы), либо в интересах выполнения иных социально значимых с точки зрения интересов города функций.

Объекты административного назначения — объекты недвижимости, предоставленные для использования их органами государственной власти и иными государственными учреждениями в процессе выполнения ими управленческих и иных государственных функций, связанных с реализацией властных полномочий.

Объекты коммерческого назначения — объекты недвижимости, используемые исключительно с целью извлечения дохода от их использования, не финансируемые из бюджета и не выполняющие социально значимых функций.

Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях снижает возможности города по коммерческому использованию недвижимого имущества и должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, используемой органами государственной власти и иными организациями для выполнения административных или социальных функций.

Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

- правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

- экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

- техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью ~ это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — арендатор, предприниматель и т.д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора и твердых бытовых отходов, ремонт и т.д.).

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится определению эффективности использования вверенных ему объектов недвижимости.

Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно через привлекательность объекта недвижимости.

Для управляющих недвижимостью привлекательными являются объекты, принадлежащие городу. Однако из-за несовершенного законодательства доверительное управление не получило широкого распространения.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны в ГК РФ. Но ГК РФ содержит лишь общие положения. В результате сохраняется возможность одностороннего отказа от договора учредителем управления и в то же время невозможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, которые предусмотрены договором. Когда же управляющая компания оказывается чьим-либо должником, на имущество, которым она управляет, обращается взыскание. Существует и масса других сложностей.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует.

В числе первоочередных задач, стоящих перед системой управления недвижимостью, следует выделить - создание благоприятных условий для социально значимой деятельности.

Значительная часть недвижимости, относящейся к соци­альной сфере, находится в собственности государства и не фигурирует на рынке. Типичные примеры такой недвижимо­сти — здания и сооружения государственных организаций, занимающихся социальным обслуживанием населения бес­платно или на дотациях из бюджета (школы, детские дома и дома престарелых, больницы, вузы, театры и т.п.). Такое по­ложение сохранится и в обозримой перспективе.

К этому сектору примыкают объекты аналогичного назна­чения (например, детские сады или дома отдыха), которые на­ходились на балансе приватизированных предприятий.

Рассматривая проблемы управления муниципальной собственностью, Уваров А. А. пишет, что «уставы отдельных муниципальных образований закрепляют передачу права пользования и распоряжения муниципальной собственностью от населения органам и должностным лицам местного самоуправления».

Исходя из вышесказанного, сложились исключительно хорошие экономические условия, однако, высветилась проблема нехватки помещений для государственных и муниципальных образований.

Государственная собственность как экономическая категория означает принадлежность имущества народу в лице избранных им представительных органов государственной власти. По содержанию в институте государственной собственности преобладают гражданско-правовые нормы, а определяющую роль играют конституционные (государственно-правовые) нормы. Отсюда вытекает рассогласование взаимодействия органов исполнительной власти, правоохранительных органов и судебной системы с собственниками соответствующей государственной и муниципальной недвижимости.

Повышение эффективности использования недвижимого имущества возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по поводу распоряжения, эксплуатации и развития объектов недвижимости.

Основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая полная или частичная компенсация затрат по реконструкции и содержанию недвижимости за счет средств бюджета. Сюда относятся объекты выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества и
оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения).

Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей).

По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.

Органы государственной власти должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого района и города в целом.

1.4. Предприятие как имущественный комплекс

Термин «предприятие» используется в гражданском праве применительно как к субъектам [1], так и к объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям [2] , которые как коммерческая организация подлежат государственной регистрации и выступают как субъект права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения определенного вида объектов права. В этом смыслепредприятие [3] - определенный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия, а именно: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, т.е. в составе предприятия как особого объекта недвижимости могут быть и отдельные объекты недвижимого имущества - здания, сооружения, земля и т.д., нематериальные активы (права пользования земельным участком, природными ресурсами, авторские права и другие права и т.п.) и оборотные средства (деньги, сырье, материалы и т.п.).

В качестве объекта права — недвижимого имущества предприятие может принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательской деятельности. Не исключена возможность принадлежности одному субъекту нескольких предприятий — имущественных комплексов, в частности, предназначенных для изготовления разных видов продукции или для иных видов предпринимательской деятельности.

Понятие предприятия как недвижимости, которая используется для предпринимательской деятельности, имеет свои особенности. Его нельзя сводить к комплекту оборудования для производства определенной продукции, потому что превращение такого комплекта оборудования в предприятие нуждается в дополнительных действиях по организации на его основе процесса производства. Предприятие как недвижимость составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие.Это дает возможность сразу использовать предприятие для определенной производственной деятельности.

В виду того, что до принятия нового ГК практически все предприятия были государственными (кооперативными), они не находились в обороте, эти предприятия, как правило, передавались в ведение других организаций в административном порядке. Поэтому такое понятие предприятия для нашего общества является новым и еще не достаточно утвердившимся в отечественной практике. Вследствие этого допускаются неточные формулировки.

Например, Указ Президента РФ «О продаже государственных предприятий — должников» от 2 июня 1994 г. имеет в виду продажу имущества несостоятельных государственных предприятий. Применение к этим отношениям определения «продажа предприятий — должников» является некорректным, т.к. имущественный комплекс как объект права не может быть должником, а государственное предприятие в качестве субъекта права не подлежит продаже. Аналогичная неточность выражения допускается в распоряжениях Правительства РФ о продаже имущества конкретных несостоятельных предприятий.

Предприятие как единый имущественный комплекс создается на базе вновь образованных коммерческих организаций с использованием взносов их учредителей и участников, а также доходов от последующей производственной деятельности.

Правовое регулирование предприятий, созданных в порядке приватизации, определяется специальным законодательством, которое имеет приоритет по отношению к общим нормам ГК о приобретении права собственности. Как правило, при приватизации государственных и муниципальных предприятий, имущественный комплекс сохраняется, изменяются только собственник и правовая организационная форма.

Эти отношения регулируются Законом РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г., в который неоднократно были внесены существенные изменения, а также многими указами Президента РФ и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г., которые должны действовать до утверждения новой Государственной программы приватизации. Общий порядок и способы приватизации предприятий подробно определены в приложениях к Указу Президента РФ от 29 января 1992 г. Там указаны порядок подачи, оформления и принятия к рассмотрению заявки на приватизацию, правила оценки стоимости объектов приватизации, положения о преобразовании государственных и муниципальных предприятий в открытые акционерные общества, установлены порядок и условия организации и проведения аукционов, порядок проведения конкурсов.

Большое значение имеют положения Указа Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. и Положение о коммерционализации государственных предприятий с одновременным преобразованием их в акционерные общества.

В результате приватизации имущественный комплекс переходит в собственность хозяйственного товарищества, общества или индивидуальных предпринимателей.

Приватизации подлежат и части предприятия [4] .

В Указе Президента РФ «Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества» от 1 июля 1992 г. предусмотрено выделение в процессе приватизации структурных подразделений предприятий (цехов, производств, участков и др.) в самостоятельные предприятия в правами юридического лица с соблюдением требований антимонопольного законодательства.

Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем заключения договора куплипродажи, в котором четко определяются права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, закреплены иные условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит к покупателю в момент регистрации договора [5] .

При всех способах приватизации предприятий от лица собственника имущества — государства выступает соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления. Такими органами являются комитеты по управлению имуществом и фонды имущества.

В Санкт-Петербурге передача предприятий как имущественных комплексов в результате приватизации государственных и муниципальных предприятий осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга [6] Фонду имущества для последующей продажи и оформляется передаточным распоряжением председателя КУГИ (прил. 5).

Продажа предприятия как недвижимости существенно отличается от продажи акций этого предприятия. В первом случае имущество переходит в собственность покупателя, в качестве которого выступает созданное в процессе приватизации акционерное общество. При покупке акций, независимо от их количества, бывшие работники приватизированного предприятия и другие лица — акционеры — приобретают только собственность на акции, а не на имущество предприятия. Право собственности на акции переходит к покупателю с момента внесения данных в реестр акционерного общества, который ведется исполнительными органами акционерного общества.

Покупатель приватизированного предприятия приобретает на него все права собственника. Следовательно, он может продать предприятие другому лицу.

На практике встречаются случаи продажи приватизированных ранее предприятий в собственность государства или местных органов управления. Тогда изменяется форма собственности на данное имущество. Оно снова становится государственным или муниципальным предприятием и поступает в хозяйственное ведение. На базе приобретенного предприятия может быть создано новое унитарное предприятие.

Продажа предприятия как единого имущественного комплекса может быть обусловлена разными причинами. Это продажа неплатежеспособных государственных предприятий, их ликвидация или банкротство, а также, когда продавец в силу различных причин желает продать предприятие, в том числе в случаях нуждаемости в денежных средствах, перехода к другим занятиям, желания обновить оборудование и при принудительной продаже предприятия. Во всех таких ситуациях на стороне покупателя могут выступать предприниматели различных организационных форм.

В последние годы в национальной экономике и строительном комплексе в частности стали четко прослеживаться диверсификационные тенденции, характеризуемые выходом компаний в сферы бизнеса, непосредственно не связанные с основным или первоначальным видом деятельности. Жесткая конкуренция, дефицит инвестиционных ресурсов и риски, присущие российской экономике, привели к ситуации, когда инвестиционные проекты расширения старого бизнеса стали во многих случаях менее привлекательными, чем покупка функционирующих смежных предприятий.

Необходимо отметить, что в соответствии с законом [7] в качестве объекта продажи «предприятие как имущественный комплекс» можно продать и часть предприятия. Эта часть должна представлять собой обособленный имущественный комплекс. Во всех случаях в договоре должны быть указаны определенные данные, позволяющие установить предмет продажи, в том числе расположение предприятия на соответствующем земельном участке.

До подписания договора должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков требования.

Договор продажи предприятия, как и другого объекта недвижимости, должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и приложением к нему перечисленных выше документов и с обязательной государственной регистрацией.

Цена приобретаемого предприятия, как одно из существенных условий договора куплипродажи, должна быть четко обозначена в договоре.

Как правило, цена определяется по соглашению сторон на основании проведенной инвентаризации и заключения аудитора. Предполагается, что в обусловленную цену включается и цена на передаваемый земельный участок или на право его использования.

Сама продажа предприятия осуществляется в три этапа:

1. Заключение договора купли-продажи и его государственная регистрация.

2. Передача предприятия по передаточному акту.

3. Государственная регистрация права собственности покупателя на приобретенное предприятие.

Таким образом, закон требует, чтобы стороны при продаже предприятия дважды осуществляли государственную регистрацию. Сначала нужно зарегистрировать договор о продаже предприятия, а потом осуществить регистрацию права собственности покупателя.

После заключения договора в соответствии с особенностями приобретения недвижимости необходима передача предприятия по специальному передаточному акту от продавца к покупателю.

В ст. 563 ГК РФ подробно определено содержание этого акта, указано, что подготовка предприятия к передаче, в том числе оформление передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта. С этого момента к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Покупатель вправе использовать входящее в состав предприятия имущество и извлекать выгоды, но он до перехода права собственности не вправе распоряжаться предприятием. Продавец после передачи предприятия тоже не вправе распорядиться им.

Покупатель может сохранить приобретенное предприятие в качестве обособленного имущества юридического лица или же присоединить его к своему имуществу, создав на его основе внутреннее подразделение другой организации, или, если это индивидуальный предприниматель, непосредственно управлять им. На основе приобретенного предприятия может быть создано юридическое лицо — хозяйственное общество — даже с единственным участником. Последний будет иметь права, предусмотренные законом о соответствующем хозяйственном обществе, учредительными документами товарищества или общества.

Предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, может быть сдано в аренду [8] .

Предприятие может быть передано собственником в аренду только после завершения расчетов с кредиторами, которые до передачи предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем. Они могут потребовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательств. По долгам, переведенным без согласия кредиторов, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность.

Подготовка предприятия к передаче является обязанностью арендодателя. Сама передача предприятия в аренду производится по передаточному акту, а моментом заключения договора аренды и возникновения по нему прав и обязанностей сторон определен момент государственной регистрации.

Во время аренды арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая обязательные платежи и налоги, если иное не предусмотрено договором.

Права арендодателя на занятие определенной деятельностью на основании лицензии не переходят на арендатора, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Однако это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед своими кредиторами. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия регулируются правилам о реорганизации юридического лица.

При прекращении договора имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к передаче теперь является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено законом.

Размер и способы внесения арендной платы определяются в договоре аренды.

Право собственности на предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим правилам, установленным в главе 15 ГК (ст. 235 — 243) за исключением ст. 240, 241. Чаще всего единый имущественный комплекс прекращает существовать в результате распродажи в отдельности входящих в него объектов, в частности при банкротстве или по добровольному решению предпринимателя.