Социальный найм
ВАРИАНТ 1
Метод валового рентного мультипликатора
Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.
Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.
Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:
1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.
2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.
3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.
Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R, или ЧОД / R
где V - стоимость недвижимости,
I- ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,
R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Задания для выполнения контрольных работ
Студент выбирает вариант исходя из последней цифры зачетной книжки – нечетная цифра (1,3,5,7,9) – 1-й вариант
четная цифра (0,2,4,6,8) - 2-й вариант
Контрольная работа состоит из 3-х частей: тестовой, теоретической и практической.
1. Тесты:
ТЕСТ 1Что можно отнести к отдельным (не сложным) объектам недвижимости?
1 обособленные водные объекты
2 предприятие
3 земельный участок
4 многолетние насаждения
ТЕСТ 2_______________ роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего слоя
1 рыночная
2 экономическая
3 социальная
4 местная
ТЕСТ 3Проведите соответствие между термином и содержанием:
1) Экономический срок жизни
2) Физический срок жизни
3) Эффективный возраст
4) Хронологический возраст
5) Оставшийся срок экономической жизни
A - основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки
B - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий
C - здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок
D - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок данной жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания
E - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки
ТЕСТ 4Предприятие как имущественный комплекс – это:
1 юридическое лицо, те субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности
2 определенный комплекс недвижимости, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, куда входит вся совокупность имущества, предназначенного для деятельности предприятия
3 единый объект, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его производственной деятельности, но и неимущественные права, индивидуализирующие предприятие (права требования, долги, права обозначения, индивидуализирующие предприятие, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные прав
4 все ответы верны
ТЕСТ 5Принудительное изъятие у собственника недвижимости производится при:
1 обязательствам взыскания на имущество по обязательствам
2 передаче другим лицам правомочие на владение
3 отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка
4 передаче в залог
ТЕСТ 6При оперативном управлении казенное предприятие или учреждение в отношении закрепленного за ними имуществом:
1 осуществляют права владения
2 осуществляют права пользования
3 осуществляют права распоряжения
4 может отчуждать имущество по собственному усмотрению
ТЕСТ 7Что такое право собственности?
1 права владения, пользования и распоряжения своим имуществом
2 возможность передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему)
3 владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц
4 возможность совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом
5 ответы 1 и 3
6 ответы 2 и 4
7 все ответы верны
ТЕСТ 8Договор купли-продажи недвижимости производится:
1 в письменной форме
2 в устной форме
3 с обязательной государственной регистрацией
4 можно не регистрировать сделку
ТЕСТ 9Андеррайтинг в сфере ипотечного кредитования представляет собой:
1 ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета
2 приведении денежных поступлений к определенному периоду времени или преобразование в текущую стоимость будущего потока капиталовложений
3 анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту подготовка заключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровню риска
4 процесс управления и развития объекта недвижимости
ТЕСТ 10Сумма, в пределах которой страховщик имущества обязуется выплатить страховое возмещение (страховая сумма), определяется ______________. Размер этой суммы не должен превышать ___________стоимость недвижимости в месте ее нахождения в день заключения договора страхования, если договором не предусмотрено иное
1 оценщиком; рыночную стоимость
2 страховщиком; страховую стоимость
3 соглашением сторон; действительную (рыночную)
4 страхователем; ликвидационную
ВАРИАНТ 2.
ТЕСТ 1Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуются наибольшим спросом, является принципом:
1 замещения
2 соответствия
3 прогрессии и регрессии
4 полезности
ТЕСТ 2При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5 платеж за объект оценки выражен в денежной форме
6 все перечисленные
7 только 2 и 4
ТЕСТ 3Затратами на _____________ объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
1 воспроизводство
2 замещение
ТЕСТ 4Установите последовательность действий при применении затратного метода
1 производится суммирование стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству
2 вычитается полный износ из полной стоимости замещения
3 определяется полная стоимость воспроизводства или замещения
4 рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству
5 производится расчет всех видов износа: физический, функциональный и внешний
ТЕСТ 5При исследовании объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке принимается во внимание:
1 внесение количественных и качественных корректировок
2 выявление подходящих объектов для сравнения
3 сравнение объекта недвижимости с аналогичным объектом
ТЕСТ 6_______ означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды
1 реструктуризация
2 девелопмент
3 инвестиционный проект
4 оперативное управление
ТЕСТ 7Гарантия обеспечения возврата ипотечного кредита обеспечивается:
1 состоянием заложенного имущества
2 распиской заемщика, что кредит будет своевременно возвращен
3 соотношением величины и размера залога
4 использованием вторичного рынка закладных
ТЕСТ 8Капитальные вложения в землю, недвижимость, машины, оборудование называются
1 портфельными инвестициями
2 валовыми инвестициями
3 реальными инвестициями
ТЕСТ 9В настоящее время различают виды передачи жилых помещений во временное пользование:
2 аренда
3 специальный найм
4 жилищный найм
5 трудовой найм
ТЕСТ 10Первичный рынок недвижимости формируется за счет:
1 купли-продажи квартир
2 приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков,
3 продажа приватизированных участков
4 строительства зданий и сооружений
5 продажи и аренды офисов