Ипотечное кредитование.

Механизм использования указанного метода финан­сирования сводится к следующему. Девелопер и инсти­туциональный инвестор уже на стадии принятия реше­ния о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуа­тации объекта дохода, либо на основе«базовой ренты»,либо на основе«базовой доходности».

Финансирование инвестиционным институтом

Пенсионные фонды, стра­ховые компании, так называемые«институциональные инвесторы», активно участвуют как в краткосрочном, так и долгосрочном финансировании. Достаточно распространенным при этом является так называемое форвардное финансирование, под которым по­нимается такой метод финансирования, когда пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосроч­ное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.

По сравнению с сочетанием краткосрочного кредито­вания строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору преимущества подобного способа финансирования для девелопера состо­ят в том, что этот способ уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства.

Одновременно данный способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:

— увеличивается доходность инвестиций вследствие несколько более высокого риска;

— инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;

— если в период строительства наблюдается увели­чение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Согласнометоду базовой ренты девелопер и инвестор оговаривают доходность и базовую арендную плату, ко­торые равняются среднерыночным показателям по по­добным объектам, а также договариваются о распреде­лении возможного прироста арендной платы в опреде­ленной пропорции, как правило, 50/50.

Придругом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», илибазовая, ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одно­временном участии в распределении прироста арендной платы.

 

Процесс кредитования под залог недвижимости в широком смысле этого слова называетсясистемой ипотеки. Порядок ипотечного кредитования обеспечи­вает сохранность заложенного имущества наряду со ста­бильностью его цены, создает банку-кредитору экономичес­кую базу для долговременного отвлечения кредитных ре­сурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать «потребительским». В рамках этого упрощенного взгля­да все представления об ипотеке укладываются и ис­черпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй взгляд«профессиональный», рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финан­сового рынка.

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотноше­ний участников со схемы «заемщик — кредитор» к схеме «заемщик — конечный инвестор». При таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки и прочие финансовые институты, в сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенци­альных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное креди­тование наиболее четко показывает ключевую органи­зующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле оп­ределенную траекторию, а в более широком — воспро­изводство всей системы ипотечного бизнеса.

Наиболее важная особенность этой системы прояв­ляется в ее делениина первичный и вторичный рынки закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосред­ственно вступают в договорные отношения друг с другом. Например, коммерческий или ипотечный банк предо­ставляет гражданам кредит. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предостав­ляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа за­кладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т. е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обес­печенные закладными, и затем продает их другим ин­весторам.

В экономическом отношении ипотека — способ привлечения фи­нансовых ресурсов для развития материального производства и непро­изводственной сферы. Она обеспечивает хозяйственный оборот иму­щественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда иные формы отчуждения (купля-продажа, обмен и др.) экономически или юридически нецелесообразны. Ипотека способствует отрыву фиктив­ного капитала от реального производительного капитала путем выпус­ка первичных, вторичных и третичных закладных, оборот которых может превышать стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего обя­зательства. В то же время привлечение денежных средств за счет вто­ричного рынка закладных позволяет в определенной мере снижать риск кредиторов.

Существенное значение в залоговых отношениях имеют следующие термины, несущие специфическое содержание; залогодатель, залого­держатель, субъекты залога, предмет залога, ипотека, закладная, ан­нуитет.

Залогодатель — это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должник). Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Например, одна организация может заложить свое имущество в обеспечение кредита, выданного другой организации. Залогодатель должен быть соб­ственником закладываемого имущества или иметь на него право хо­зяйственного ведения.

Залогодержатель — лицо, принимающее имущество в залог в обес­печение своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компа­нии, имеющие лицензию Центрального банка РФ. Различают первич­ных, предшествующих и последующих залогодержателей одного и того же имущества.

Субъекты залога — лица, вступившие в залоговые отношения.

Ипотека — залог недвижимого имущества (земли, зданий, соору­жений и других объектов) для получения ссуды.

Закладная — долговое свидетельство о залоге недвижимости, со­ставляемое залогодателем (должником). Выдается первоначальному за­логодержателю органом государственной регистрации ипотеки.

Предмет залога — любое имущество, в том числе вещи и имуще­ственные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота и требований личного характера. Имущество имеет два зна­чения: определенное материальное благо, т.е. все то, что имеет реаль­ное физическое воплощение, и права на эти вещи.