ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Этот метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула для определения стоимости объекта имеет вид:

 

 

С =

ЧД ,

К

где С– стоимость;

ЧД – чистый доход;

К – коэффициент капитализации.

Данный метод используется, когда поток будущего дохода стабилен. Таким образом, для определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации необходимо:

1) определить чистый доход от использования объекта в первый год;

2) рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному доходу.

3)

Определение чистого дохода

Чистый доход – это величина чистого годового дохода, полученного от использования оцениваемого объекта равная валовой выручке минус расходы по эксплуатации объекта (кроме амортизации).

Потенциальная валовая выручка – это ожидаемая суммарная величина выручки от основного вида деятельности и дополнительных услуг, оказываемых на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает квартиру, арендная плата за нее является валовой выручкой от основного вида деятельности, а доход от предоставления стиральной машины, гаража, автостоянки, телеантенны и прочего является дополнительной выручкой. В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Причем для оценки рассчитывается валовая и дополнительная выручки за первый год (после даты оценки).

Для правильного определения потенциальной валовой выручки необходимо знать удельные стоимости использования объектов, то есть ставки арендной платы за 1 м. кв. жилой площади, а также стоимости дополнительных услуг (плата за одно место стоянки машины в сутки в данном месте). Для этого необходимо знать рынок арендного жилья и учитывать его особенности.

Точное определение удельных стоимостей имеет особо важное значение в оценке, так как именно они служат основой для расчета потенциальной валовой выручки от использования недвижимости. Если в расчете удельной стоимости будет допущена даже небольшая ошибка, это приведет к неверному результату.

Далее в процессе оценки недвижимости определяется поправка на недоиспользование объекта недвижимости. Например, до 1991 года степень заполнения номеров в московских гостиницах составляла 95%, а после 1991 года примерно 60%. Это обусловлено тремя факторами:

1) резким ростом платы за проживание в гостинице;

2) резким спадом платежеспособности населения;

3) резким ростом тарифов на воздушный и ж/д транспорт.

Итак, если мы оцениваем методом капитализации дохода гостиницу в Москве и устанавливаем, что степень ее использования составляет 60%, то нам следует уменьшить величину потенциальной валовой выручки от ее использования на 40% и мы получим действительную валовую выручку (ДВВ).Следующий шаг – из ДВВ необходимо вычесть расходы на эксплуатацию недвижимости.

 

В расходы по эксплуатации объекта включаются:

1) зарплата с отчислением обслуживающего персонала;

2) коммунальные услуги: газ, вода, электричество;

3) расходы на содержание объекта (охранная сигнализация, обслуживание лифта, инженерных коммуникаций: сантехника, телефон);

4) плата за управление объектом (вознаграждение управляющему);

5) представительские расходы;

6) расходы на рекламу;

7) транспортные расходы и другие.

Отметим, что расходы на капитальный и текущий ремонт оцениваемого объекта не включаются в эксплуатационные расходы. Они входят в состав амортизационных отчислений.

Все эксплуатационные расходы входят в состав производства.

После определения эксплуатационных затрат рассчитывается чистый доход (ЧД).

Для расчета ЧД составляется отчет о доходах и расходах. Для его составления используются данные бухгалтерской отчетности (главная книга, отчет о прибылях и убытках и т.п.).

В состав ЧД входят две составляющие:

1) прибыль от использования оцениваемого объекта;

2) амортизация отчисления на ремонт и полное восстановление.

 

Расчет коэффициента капитализации

Расчет капитализации – это параметр, преобразующий ЧД в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

При этом ЧД определяется за первый год. Таким образом, общий коэффициент капитализации выражает зависимость между годовой величиной ЧД и его рыночной стоимостью.

Ставка капитализации, определяемая по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Коэффициент капитализации =

______ЧД______

Цена объекта

Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом – аналогом. Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Однако тенденции величин ставок капитализации таковы, что чем качественней оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации. Если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

 

17 Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала

 

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта недвижимости использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции.

В данном случае общая ставка капитализации должна:

а) удовлетворять рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит;

б) предусматривать не только получение дохода на предоставленный кредит, но и возврат самого кредита (в виде периодических амортизационных выплат);

в) удовлетворять рыночным требованиям на доход по собственному капиталу, иначе инвестору будет не интересно вкладывать собственные средства в покупку недвижимости.

г) предусматривать получение инвестором нормативного (рыночного) дохода на собственный капитал и возврат самого капитала.

 

А. Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.

Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения. Разработаны специальные таблицы (месячные, квартальный, годовые), по которым, зная условия кредитования, можно определить ипотечную постоянную.

Б. Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный собственный капитал.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций. Отношение величины кредита заемного капитала к стоимости инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций J_КР.

Тогда доля собственного капитала равна ( 1- J_КР ) = К_С .

Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Изобразим схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала.

Составляющая заемного капитала K = K_KP x J_КР

Составляющая собственного капитала K = K_{СОБСТВ,} x ( 1- J_КР )

К_ОБЩ =Сумме составляющих

где K_KP - ипотечная составляющая,

K_{СОБСТВ,} - ставка капитализации на собственный капитал.

18 Метод связанных инвестиций – земли и здания

 

Данный метод определения общего коэффициента капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку.

Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации производится по формуле:

К_ОБЩ = С_ЗЕМЛИ x К_ЗЕМЛИ + С_ЗДАНИЯ x К_ЗДАНИЯ,

 

где С_ЗЕМЛИ и С_ЗДАНИЯ - стоимость земли и здания соответственно, в

процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

К_ЗЕМЛИ и К_ЗДАНИЯ - ставки капитализации для земли и здания

соответственно.

Исследования рынка недвижимости в Москве позволили получить размеры параметров для расчета общей ставки капитализации по методу связанных инвестиций – земли и здания (таблица 8.1).