Недвижимость как товар и капитал

Классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости классифицируются с использованием фасетного метода следующим образом.

По типу недвижимости:

- земля (в том числе сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина), земли населенных пунктов (городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов), а также земли промышленности, транспорта, связи и других секторов народного хозяйства, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, лесного хозяйства, земли водного фонда, земли запаса);

- коммерческая недвижимость (офисная, торговая, бары, рестораны, гостиницы, спортивно-оздоровительные комплексы и т. п.);

- промышленная недвижимость (производственно-складская);

- жилая недвижимость.

По функциональному назначению:

- производственные объекты недвижимости (прямо или косвенно участвуют в создании товара);

- непроизводственные объекты недвижимости (обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По происхождению:

- воспроизводимые объекты недвижимости (здания, сооружения, многолетние насаждения);

- невоспроизводимые объекты недвижимости (земля, природные месторождения, природные водные бассейны).

По степени готовности к эксплуатации:

- объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию;

- объекты недвижимости, находящиеся в незавершенном строительстве.

По форме собственности:

- объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности;

- объекты недвижимости, находящиеся в собственности общественных организаций;

- др.

Наиболее существенное отличие недвижимости состоит в том, что она одновре­менно способна выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Один и тот же объект недвижимости можно приобретать для того, чтобы его использо­вать, а можно и для того, чтобы сдать в аренду или перепродать через определенное время.

В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (зданий, сооружения, оборудо­вание, товары) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бу­маги). Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве при­носят доход. (Не случайно их иногда называют фиктивными активами.) В послед­нее время, как известно, в составе реальных активов уже с определенной традицией выделяются нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы.

Недвижимое имущество одновременно выступает для разных лиц как разновид­ность финансового актива (имеющего в отличие от иных видов данного актива — акций, облигаций, валюты — вещную природу) и как реальный актив, предназначен­ный для личного или производственного использования. (С известной долей упро­щения можно сказать так: один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал.)

Нужно заметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической природе недвижимости трактуется весьма неоднозначно, а подчас даже диаметрально противоположно. Так, И. Т. Балабанов утверждает: «Недвижимость является финансовым активом» (Балабанов И. Т. Операции с не­движимостью в России. М., 1996, с. 13); Волочков Н. Г., напротив, пишет о том, что «недвижимость относится к категории товаров» (Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. М., 1996, с. 17). На взгляд автора[1], это тот самый случай, когда оба правы.

Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообра­зию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие ре­шений о приобретении недвижимости.

Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финан­совых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.

Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, ис­пользуется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используе­мой для извлечения дохода вне производственной деятельности, — «инвестицион­ная» недвижимость.

Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.

Таким образом, недвижимость может приобретаться (покупаться, арендоваться):

· как инвестиционная недвижимость (разновидность финансовых активов);

· как операционная недвижимость (в том числе для производственного или личного потребления).

Если недвижимость рассматривается с точки зрения ее использования как ча­сти активов предприятия, то очевидно, что на первый план выходят следующие вопросы.

· Какая недвижимость необходима предприятию для успешного осуществле­ния его деятельности?

· Где должна быть расположена недвижимость предприятия?

· Насколько эффективно используется недвижимость с точки зрения эффек­тивности предприятия в целом?

· Каков должен быть правовой статус используемых предприятием объектов недвижимости (собственность, аренда) и как должны быть разделены право­мочия различных уровней управления и подразделений по отношению к не­движимости?

· Каким образом должно быть организовано управление недвижимостью?

При выборе недвижимости как объекта инвестирования возникают иные вопро­сы.

· Следует ли предпочесть инвестирование в недвижимость другим направле­ниям инвестиций?

· Может ли недвижимость рассматриваться рациональным инвестором как ак­тив, который должен занимать место среди иных активов?

· Какова может быть доля недвижимости в общем портфеле активов?

Ясно, что для ответа на эти вопросы необходимо понять, чем же отличается недвижимость от иных финансовых активов, в чем ее основные характеристики как источника дохода.

Коротко говоря, эти характеристики могут быть сведены к следующему.