Вопрос 2. Оценка стоимости нового строительства

Вопрос 1. Сущность затратного подхода. Область применения.

Вопрос 4. Закон об оценочной деятельности.

Вопрос 3. Процесс оценки недвижимости.

Процесс оценки объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, состоит из 8 этапов:

1. Постановка задачи:

· Идентификация объекта – подробное описание;

· Цель оценки;

· Дата оценки;

· Вид оценочной стоимости;

2. Составление плана работ:

· График работ по оценке;

· Источники и способы сбора информации;

· Затраты на сбор и обработку информации;

· Оценочная методология;

· Вознаграждение оценщика.

3. Сбор и обработка данных:

· Сбор данных;

· Проверка полноты и достоверности данных;

· Обработка данных.

4. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования:

· Соответствие правовым требованиям и ограничениям;

· Физическая возможность;

· Экономическая осуществимость;

· Максимальная продуктивность.

5. Оценка стоимости земельного участка.

6. Оценка стоимости объекта на основе 3ех общепринятых подходов:

· Рыночный подход;

· Затратный подход;

· Доходный подход.

7. Согласование:

· Проверка данных;

· Проверка допущений и выводов;

· Проверка математических расчетов;

· Окончательное заключение об оценочной стоимости.

8. Составление отчета об оценке.

Тема 4. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

1. Сущность затратного подхода. Область применения.

2. Оценка стоимости нового строительства.

3. Оценка накопленного совокупного износа.

4. Оценка стоимости земельного участка.

Затратный подход является наиболее популярным способом оценки недвижимости, т.к. соответствует сложившемуся стереотипу экономического мышления российских хозяйственников.

Расчет стоимости выполняется на нормативно-методической основе и воспринимается с большим доверием, чем другие методы, основанные на гипотетических умозаключениях оценщиков.

Затратный подход применяют:

· При технико-экономическом обосновании нового строительства (при выборе наиболее эффективного инвестиционного решения) ;

· При определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

· При оценке уникальных объектов, особенно недоходного значения (больниц, музеев, библиотек, храмов и т.д.)

· Страхование:

Собъектов недвижимости затратным подходом=Своспроизводства или нового строительства – Износ накопленный+Сземли

Рассмотрим более подробно каждый из элементов представленной схемы.

При определение, стоимости воспроизводства здания (восстановительной стоимости) используют 4 метода:

1. Количественный метод; При использовании кол-ого метода составляется объектная смета воссоздания объекта в современных ценах.

Строительная объектная смета – составляется в соответствие:

· с типовыми, методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ.

· В соответствие с порядком определения стоимости строительства и свободных цен;

· СНИП ч.4

2. Метод учета затрат по укрупненным и конструктивным элементам и видам работ – метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам, основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимаются: 1 куб. метр кирпичной кладки или монолитного бетона;

3. Метод сравнительных единиц – используется при оценке зданий, построенных по типовым объектам на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнительной единицы. В качестве сравнительной единицы используется: 1 кв.метр общей или жилой площади; 1 куб.метр складских помещений;1 машиноместо в гараже или автостоянке.

4. Метод объектов аналогов – основан на использование сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости.