Вопрос 2. Принципы оценки недвижимости.

В основе принципе оценки недвижимости лежат модели, которые ранее наблюдались в поведение людей. Различают 4 группы принципов:

· Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями: остаточная продуктивность, вклад, увелич и уменньш доходы, экономическая величина, экономическое разделение;

· Принципы, связанные с рыночной ценой – зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция

· Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

· Принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание.

Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями:

Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник недвижимости вправе рассчитывать лишь на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов, ост проду-ть=чистый доход/ст-ть земли, после того, как были оплачены затраты на труд, землю и капитал;

Принцип вклада:

Вклад – это сумма, на которую увеличится или уменьшится стоимость хоз объекта или чистый доход от него в следствии отличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться до той точки, начиная с которой общие доходы, хотя и растут, но замедляющимися темпами. Замедление происходит до тех пор, пока прирост ст-ти не становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы; (закон убывающей отдачи)

Сбалансированность – любому типу землеиспользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства. При их сочетании достигается максимальная стоимость земли. Если же принцип сбалансированности не учитывается это ведет к снижению стоимости объекта недвижимости.

Если же принцип сбалансированности не учитывается, это ведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

Примеры: слишком маленькая автостоянка при большом офисном здание.

Принцип экономической величины:

Экономическая величина – это кол-во земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования, в соответствие с рыночными условиями в данном местоположение. Экономическая величина – оптимальный, характерный предпочтениям.

Экономическое разделение – это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором обеспечивается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод, как следствие максимальная ст-ть. Т.е. имущественные права можно соединять и разделять таким образом, чтобы увеличить ст-ть объекта собственности. Проявляется в разных вариантах: физическое разделение, разделения по времени владения (различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права), по праву пользования (ограниченное право пользования, лицензии, ограничения на использование имущества), по видам имущественных прав (совместная аренда, товарищество, трасты, корпорации).

Принципы, связанные с рыночной ценой:

Зависимость – качество местоположения объекта зависит от того на сколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде.

«situs» (ситус) – экономическое местоположение (ситус промышленного предприятия определяется близостью к транспортным узлам через которые доставляются производственные ресурсы и вывозится ГП; доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс; близостью к местам проживания работников).

Соответствие – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобств, предлагаемый застройкой земли отвечает потребителям и ожиданиям рынка. С этим принципом связаны эффекты регрессия и прогрессии.

Предложение и спрос:

Если предложение и спрос сбалансированы то рыночная цена отражает стоимость производства. Если рыночная цена выше стоимости производства то будут вводится новые объекты недвижимости пока не наступит равновесие.

Конкуренция – когда прибыль на рынке превышает уровень необходимый для оплаты факторов производства на этом рынке обострится конкуренция, которая приводит к уменьшению среднего уровня чистых доходов. На рынках недвижимости конкуренция проявляется: 1) между различными типами строений из-за одной и той же земли; 2) конкуренция между различными способами использовнаия одного и того же строения для различных целей; 3) между собственниками недвижимостей из-за выгодных арендаторов; 4) между арендаторами из-за одних и тех же недвижимостей.

Изменение– стоимость объектов недвижимости меняется с течением времени.

Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования

Существует 2 определения принципа:

1. Это разумное возможное использование объекта обеспечивающее самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки.

2. Это такой вариант использования объекта недвижимости. Выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Данный принцип является базовым для реализации трех подходов к оценке стоимости недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:

1) Определяется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как если бы он был свободен

2) определяется наилучшее, наиболее эффективное использование здания, сооружения, которые находятся на этом участке.

Принципы, основанные на представлениях пользователя

Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения – рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания – ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.