Вопрос 3. Виды регистрации объектов недвижимости.
Вопрос 2. Классификация объектов недвижимости.
Вопрос 1. Понятие недвижимости, ее особенности
Шестая функция. Формирование фондовозмещения.
А) При платежах и поступлениях осуществляемых 1 раз в год.
PMT = FV*i/(1+i)n – 1 = FV*sff(I,n)
Sff(I,n) = i/(1+i)n - 1
Б) При платежах осуществляемых ежемесячно
PMT = FV*i/k/(1+i/k)nk – 1 = FV*sff(I, nk)
| Годы | fvf | fvaf | sff | pvf | pvat | iaaf | Число лет |
| 1-я ф-ия: Накопленная сумма денежной единицы | 4-я ф-я: Накопление денежной единицы за период | 6-я ф-ия: Фактор фондовозмещения | 2-я ф-ия: Фактор реверсии | 3-я ф-ия: Текущая стоимость текущего аннуитета | 5-я ф-ия: Взнос на амортизацию | ||
Тема 2. Недвижимость. Рынок недвижимости.
1. Понятие недвижимости, ее особенности
2. Классификация объектов недвижимости
3. Виды регистрации объектов недвижимости.
4. Рынок недвижимости, его особенности
Недвижимость
Объект собственности Сфера деятельности
Как объект собственности, недвижимость можно рассматривать в трех аспектах:
а) Недвижимость как объект гражданских прав:
- Право собственности
- Право хоз.ведения
- Право оперативного управления
- Право аренды или найма
- Право застройки
- Право залога
- Право преимущественного приобретения
- Сервитуты – право ограниченного использования чужим земельным участком
- Право по законе на земельный участок для лица, в собственности которого находятся здания, сооружения и другие объекты расположенные на этом участке.
- Право пожизненного наследуемого владения
- Право бессрочного постоянного пользования
- Бремя содержания
б) Недвижимость как материальный объект имеет: очерченные границы, размер, площадь, объем, качественные параметры.
в) Недвижимость как экономический объект: недвижимость – это товар; источник дохода для собственника; источник финансовой устойчивости собственника.
Особенности недвижимости как объекта гражданских прав проявляются по двум видам прав: общественным и частным. Общественные права – властные полномочия правительства и местных органов власти:
1) Право вводить и взимать налоги в зависимости от стоимости недвижимого имущества для поддержки государственных программ и общественных услуг.
2) Право приобретать недвижимость за определенную компенсацию для общественных нужд
3) Право вводить зональные ограничения в сфере строительства, экологии.
Частные права определяют характер собственности на недвижимость в зависимости от форм владения, способов физ.использования и перераспределения доходов.
Как материального объекта особенности недвижимости следующие:
· Стационарность и материальность
· Полезность
· Дефицитность
· Долговечность
· Имеет 4 фазы жизненного цикла: рост – стабильность – упадок – обновление
· Уникальность, неповторимость
Особенности недвижимости как эконмического объекта: могут входить в состав средств производства, а с другой стороны выступает основой личного, стоимость объекта недвижимости с течением времени меняется.
Различают следующие виды деятельности связанные с недвижимостью:
- Продажа и сдача в наем (аренду недвижимого имущества производственного назначения(то же непроизводственного назначения)
- Посреднические услуги при купле-продаже и сдаче в наем (аренду) недвижимого имущества производственно- технического назначения (то же непроизводственного назначения).
К объектам недвижимости относятся следующие:
а) Земельные участки
б) Участки недр
в) Обособленные водные объекты;
г) Все то, что прочно связано с землей, в том числе леса, здания, сооружения, многолетние насаждения;
д) Движимые объекты подлежащие регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
е) Предприятие как имущественный комплекс в совокупности следующих составляющих:
- Участок земли
- Здания и сооружения
- Оборудование и инвентарь
- Продукция и сырье
- Различные права(аренды, товарного знака, фирменные наименования итд)
- Информация
- Нематериальные блага
- Результаты интеллектуальной деятельности.
Объекты недвижимости классифицируются по следующим признакам:
1.По физическому
1.1. помещения
2. По функциональному назначению
2.1. Земля; земельные участки в поселениях; земельные участки вне поселениях
2.2. Здания, строения, сооружения: жилье, нежилая недвижимость, промышленная недвижимость.
3.По качеству, местоположению и размерам
4. По видам собственности:
4.1. Частные
4.2. Муниципальные
4.3. Общественные
4.4. Государственные
4.5. Коллективные
5. По юридическому статусу:
5.1
5.2. Приватизированные
5.3. Приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и тд
Земельные участки в поселениях, городах используются под жилье, под предприятие промышленности, под предприятие сельского хозяйства, под парки, водные объекты, под инженерную транспортную инфраструктуру.
Земельные участки вне поселениях используются под дачное и садово-огородное использование, под жилую застройку, под хозяйственное назначение, природо-охранное назначение, лесной фонд, водный фонд.
Жилой фонд вкл многоквартирные дома, индивидуальные и двух-четырех семейные дома.
Не жилая недвижимость вкл коммерческую недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, торговые центры, рестораны, кафе и тд)
Недвижимость социально-культурного назначения вкл спортивные, образовательные, религиозные, правительственные здания.
Промышленная недвижимость: заводы фабрики, мосты, трубопроводы, дороги, дамбы, инженерные сооружения, гаражи, склады.
По юридическому статусу объекты недвижимости подразделяются по принадлежности на праве пользования.
Важнейшим условием эффективным управлением недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования его, но и как правом на него является принятая в стране система регистрации недвижимости. В мире существует 2 системы регистрации недвижимости: англо-американская и европейская. Суть первой состоит в передаче прав собственности на недвижимость по договорам между прежними и новыми владельцами, то есть осуществляется сделка. Для того чтобы обезопасить сделку и гарантировать ее от возможных ошибок, новый хозяин вынужден был пользоваться услугами дорогостоящих страховых и юридических служб с тем, чтобы проанализировать всю историю объекта недвижимости в глубину до 70 лет. Европейская система регистрации объектов недвижимости наиболее распространенная и основана на абсолютных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится на едином государственном реестре, а вся совокупность прав на недвижимое имущество гарантируется государством. К тому же данная система намного надежнее и дешевле, чем англо-американская. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней это юридический акт признания и подтверждения возникновение, ограничения перехода или прекращения прав на недвижимость. Могут осуществляться специальные регистрации или технический учет отдельных видов недвижимости. К объектам, подлежащим государственной регистрации относятся 5 групп:
1. Право собственности
2. Вещное право
3. Ограничения прав (серветуты, ипотека)
4. Сделки, обеспечивающие возникновение, изменение и подтверждение прав.
5. Недвижимость, как объект специальной регистрации(земельные участки, здания и сооружения, леса, многолетние насаждения и т.д.).
Основные документы, регулирующие отношения по государственно регистрации прав на недвижимое имущество следующие:
- закон РФ от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные правительством РФ от 28.02.98 № 219
- «Порядок установления платы за предоставление информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и использования полученных средств» утвержденный МинФином РФ от 21.10.96 №90