Сборник контрольных заданий и тестов по дисциплине экономика недвижимости 2001 г издании Басова и Ершова.

Расчёт стоимости предприятия

Мультипликатор для оцениваемого предприятия

Исходные данные

Таблица 7

Задача 6. В качестве сравнимого объекта недвижимости выбран недавно проданный за …тыс.руб. (табл.7) объект. Вариант финансового расчета между покупателем и продавцом следующий: …тыс.руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальная сумма согласно договору оформлена как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на …лет при ставке …% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности.

Показатели

Цена продажи сопост. объекта, тыс.руб.

Начальная выплата, тыс.руб.

Срок погашения кредита, лет

Годовая ставка процента по кредиту, %

Рыноч.ставка процента, %

 

Алгоритм решения:

Индикатором отклонения договорной цены продажи объекта от рыночной является отличие сложившейся на дату продажи рыночной ставки процента от договорной. Предположим, что проведенный анализ финансового рынка показал рыночную ставку процента - …% (табл.7). Тогда определение величины корректировки и скорректированной цены продажи по данному варианту финансовых расчетов между покупателем и продавцом можно провести по следующему алгоритму:

1. Ежемесячный платеж по предоставленному ипотечному кредиту, тыс.руб:

где ИК – основная сумма ипотечного кредита, тыс.руб.;

r – месячная ставка процентов по кредиту, %; n – срок погашения кредита, мес.

2. Текущая стоимость всех ежемесячных платежей за период погашения кредита, тыс.руб.:

где r_р – месячная рыночная ставка процента (ставка дисконта), %

3. Величина корректировки, тыс.руб.:

К = S_ик – ТСП ; где S_ик – часть цены объекта, оформленная как ипотечный кредит.

Корректировка означает, какую сумму переплатит покупатель продавцу за возможность отсрочки платежа, т.е. использования ипотечного кредита.

4. Скорректированная цена продажи объекта, тыс.руб.:

ЦП_ск = ЦП – К ; где ЦП – цена продажи объекта недвижимости, тыс.руб.

 

 

М_бп = (сред.знач.М_бп*ср.знач.коэфф)/Об_оа =4,6*4,49=18,68

Остальные находим аналогично

М_бп = цена/БП => цена=М*БП

 

Мультипликаторы	значение	ст-ть компании	Веса	расчит.итог стоимости
Цена балансовой прибыли	18,68	1544,46	0,2	308,892
цена к девидентам	48,8	493,36	0,2	98,67
цена к чистой выручке	0,11	38,35	0,4	15,34
цена к стоимости активов	0,0294	40,22	0,1	4,022
итого	426,924

 

Стоимость предприятия= 426,924

Среднее значение и средний диапозон мультипликаторв не совподают ср. значенее и средним диапозоном фин-х коэфицентов.

Тема 1. Основы теории стоимости денег во времени

Оценки недвижимости построена на теории стоимости денег во времени. Основные операции по сопоставлению разновременных денег -это операции накопления и дисконтирования.

Накопления –процесс определения будущей стоимости денег.

Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений под инвестиции к их текущей стоимости.

Одним из основных критериев оценки объектов недвижимости или инвестиций является процентная ставка, в случае выполнения операции накопления эта ставка называется ставкой дохода на капитал.

В случае выполнения операции дисконтирования – ставка дисконта.