Исходные данные

Задача 2.

Индивидуальные задания к практической работе

СОДЕРЖАНИЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Какими показателями можно охарактеризовать изменения на рынке недвижимости?

2. Как определяется средняя стоимость одного квадратного метра жилья по материалу стен?

3. Как определяется средняя стоимость одного квадратного метра жилья по типу жилья?

4. Как определяется средняя стоимость одного квадратного метра жилья по категории жилья?

5. Как определяется структура сделок по типу жилья?

6. Как определяется структура сделок по категории жилья?

7. Как определяется структура сделок по материалу стен?

8. Как определить среднюю стоимость жилья?

9. Что называется категорией жилья?

10. Что называется типом жилья?

11. Функция «сложный процент».

12. Функция «дисконтирования»: сущность, правило расчета.

13. Функция «текущая стоимость аннуитета», сущность, правило расчета.

14. Функция «будущая стоимость аннуитета», сущность, правило расчета.

15. Функция «периодический взнос на погашение кредита» сущность, правило расчета.

16. Функция «периодический взнос на накопление фонда» сущность, правило расчета.

17. Какие взаимосвязи существуют между финансовыми функциями?

1.Овсянникова, Т.Ю. Рынок недвижимости: методические указания. – Томск : Изд-во ТГАСУ, 2005. – 32 с.

2. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – 3-е изд., исправл. – СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

3. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости : учебник / С.Н. Максимов. – М. : Академия, 2010. – 320 с.

4. Васильева, Л. С. Экономика недвижимости: учебник / Л. С. Васильева. – М. : Эксмо, 2008. – 480 с.

 

 

Пример анализа рынка жилой недвижимости[6]

Наименование показателей 01.01.12 г. 01.01.13 г.
1. Общее количество сделок
2. Структура сделок, %
2.1. Структура сделок по категории жилья, %    
Всего в том числе:
квартиры гостиничного типа
1-комнатные
2- комнатные
3-х комнатные - -
4-х комнатные - -
5-комнатные и более - -
коттеджи (дома-особняки) - -
2.2. Структура сделок по материалу стен, %    
Всего в том числе:
кирпичные
панельные
деревянные - -
монолитные -
шлакоблочные - -
3. Средняя стоимость жилья по категориям квартир, тыс. руб.:
квартиры гостиничного типа -
1- комнатные квартиры 827,5
2-комнатные квартиры 1 350 937,5
3-комнатные квартиры - -
4-комнатные квартиры - -
5-комнатные и более квартиры - -

Продолжение прил. 1

Наименование показателей 01.01.12 г. 01.01.13 г.
4. Минимальная и максимальная стоимость квартиры по категориям жилья, тыс. руб.
квартиры гостиничного типа:    
мin -
мах -
1-комнатные квартиры:    
min мах
2-комнатные квартиры:    
мin
мах
3-комнатные квартиры:    
мin - -
мах - -
4-комнатные квартиры:    
мin - -
мах - -
5-комнатные квартиры и более:    
мin - -
мах - -
5. Средняя стоимость 1 м2 общей площади, тыс. руб.
5.1. По категории квартиры:    
квартиры гостиничного типа 18,994 -
1- комнатные 21,344 23,986
2-комнатные 22,5 20,292
3-комнатные - -
4-комнатные - -
5-комнатные и более - -
элитное жилье (коттеджи, особняки) - -
5.2. По материалам стен:    
панельные 21,604 23,485
кирпичные 20,879 15,341
деревянные - -
монолитные - 19,737
шлакоблочные - -
     

Продолжение прил. 1

Рис. 1. Динамика сделок на рынке жилой недвижимости

по материалу стен на 01.01.12 г.

 

Рис. 2. Динамика сделок на рынке жилой недвижимости

по материалу стен на 01.01.13 г.

Вывод: Исходя из расчетов, представленных в таблице и графиков, можно сказать, что на рынке жилой недвижимости преобладают сделки с 1-комнатными квартирами, кроме того, их средняя стоимость является самой низкой. Наибольшим спросом на рынке жилой недвижимости, по данным расчета, пользуются кирпичные и панельные дома.

 

ВВЕДЕНИЕ. 3

1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 3

1.1. Цель выполнения анализа рынка недвижимости. 3

1.2. Указания по выполнению первой части контрольной работы «Исследование рынка жилья» 3

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАСЧЕТНОЙ РАБОТЫ НА ТЕМУ «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ШЕСТИ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА ПРИ ОЦЕНКЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». 3

3. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАЧИ.. 3

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ.. 3

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.. 38

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Пример анализа рынка жилой недвижимости. 3


[1] Асаул, А. Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – 3-е изд., исправл. – СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.

[2] Овсянникова, Т.Ю. Рынок недвижимости: методические указания. – Томск : Изд-во ТГАСУ, 2005. – 32 с.

[3] Все данные в этой и последующих таблицах являются условными, их следует расценивать как пример!

[4] Пример анализа в прил. 1

[5] Все рисунки приведены как пример! Студент, при выполнении контрольной работы может проявить самостоятельность и использовать свои иллюстрации по другим показателям, рассчитанным в табл. 3.

[6] Для расчета использованы данные табл.1 и 2

"Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости"

Задача 1. Рассчитать рыночную стоимость склада методом сравнительного анализа продаж.

Исходные данные – таблицы 1, 2.

Таблица 1

Характеристика оцениваемого и сопоставимых объектов

Характеристика Объект оценки Соп.объект №1 Соп.объект №2 Соп.объект №3 Соп.объект №4
Цена продажи, тыс.руб.   Таблица 2
Площадь, м2 Таблица 2
Условия продажи Скидка 1% Рыночные Скидка 2% Рыночные Скидка 1%
Дата продажи   6 месяцев назад 3 месяца назад 2 месяца назад 5 месяцев назад
Местоположение Район А Район А Район Б Район В Район А
Длина подъездного автопути, м <40 м >40 м <40 м <40 м >40 м
Подъездной ж/д путь есть нет нет есть есть
Технич.состояние хорошее хорошее хорошее удовлет. удовлет.
Наличие офисных помещений нет нет есть есть нет
Этажность
Высота помещений
Наличие грузоподъемных механизмов есть есть нет есть нет
Обеспеченность инженер.системами есть нет есть нет есть

 

Поправка на дату продажи: за последний год на данном сегменте рынка недвижимости наблюдалась тенденция снижения рыночных цен в среднем на 2% в месяц.

Поправка на местоположение: район А – промзона, близкая к центральным районам города, с хорошей транспортной доступностью; район Б – окраина города с хорошей транспортной доступностью (стоимость меньше на 6%, чем в районе А); район В – отделен от центральных районов города двумя железнодорожными переездами (стоимость меньше на 8%, чем в районе А).

Поправка на длину подъездного пути: для возможности подъезда и разворота фур подъездной путь должен быть более 40 м; это увеличивает стоимость складского объекта на 7%.

Поправка на наличие подъездного железнодорожного пути: наличие подъездного железнодорожного пути увеличивает стоимость склада на 8%.

Поправка на техническое состояние: удовлетворительное состояние помещений требует дополнительных затрат на ремонт в размере 200 тыс.руб.

Поправка на наличие офисных помещений: для расчета применить метод парных продаж, используя следующую информацию – два складских объекта одинаковой площади, имеющие только одно отличие (у первого объекта есть офисные помещения) были проданы за 8 и 7,6 млн.руб. соответственно.

Поправка на этажность: с увеличением этажности здания стоимость его снижается, т.к. полезная площадь в таком случае уменьшается за счет лестничных пролетов и т.п. Стоимость двухэтажного здания меньше стоимости одноэтажного на 6%.

Поправка на высоту помещений: высота от 7 до 9 м позволяет достичь оптимальной загрузки склада, при высоте 5-7 м – уменьшение стоимости на 6%.

Поправка на наличие грузоподъемных механизмов: грузоподъемные механизмы увеличивают стоимость склада на 7%.

Поправка на обеспеченность инженерными системами: отсутствие систем водоснабжения, электроснабжения и др. уменьшает стоимость склада на 9%.

Таблица 2

Исходные данные

Показатели
Оц.объект:                              
Площадь, м2
Соп.объект №1:                              
Площадь, м2
Цена,тыс.руб.
Соп.об-т №2:                              
Площадь, м2
Цена,тыс.руб.
Соп.об-т №3:                              
Площадь, м2
Цена,тыс.руб.
Соп.об-т №4:                              
Площадь, м2
Цена,тыс.руб.

Известна следующая информация по парным продажам сопоставимых объектов (табл.3).

Таблица 3

Исходные данные

Вариант   Сопост. объекты   Площадь, м2   Сад   Гараж Цена продажи, д.ед. Вариант   Сопост. объекты   Площадь, м2   Сад   Гараж Цена продажи, д.ед.
Есть Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет 32 000 30 000 45 000 40 000 Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет Есть 39 000 43 000 48 000 54 000
Есть Нет Есть Есть Есть Нет Есть Нет 35 000 30 000 30 000 28 000 Есть Нет Есть Нет Есть Есть Есть Нет 63 000 60 000 74 000 70 000
Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет Есть 30 000 33 000 40 000 44 000 Есть Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет 85 000 82 000 94 000 90 000
Есть Нет Есть Нет Есть Есть Есть Нет 44 000 40 000 55 000 50 000 Есть Нет Есть Есть Есть Нет Есть Нет 65 000 60 000 57 000 54 000
Есть Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет 25 000 22 000 28 000 24 000 Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет Есть 45 000 48 000 50 000 55 000
Есть Нет Есть Есть Есть Нет Есть Нет 35 000 31 000 25 000 22 000 Есть Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет 82 000 80 000 95 000 90 000
Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет Есть 32 000 35 000 38 000 46 000 Есть Нет Есть Есть Есть Нет Есть Нет 45 000 40 000 40 000 38 000
Есть Нет Есть Нет Есть Есть Есть Нет 30 000 27 000 35 000 31 000 Есть Есть Нет Есть Нет Есть Нет Есть 60 000 63 000 70 000 74 000

 

Определить: 1. Корректировку на наличие сада. 2. Корректировку на наличие гаража.

3. Корректировку на разницу в площади.

 

 

Задача 3.Объект оценки – коттедж. Сопоставимый объект был продан за …млн.руб. (табл.4). Сопоставимый объект имеет на … м2 большую площадь и подземный гараж. Оцениваемый объект не имеет гаража, но имеет больший по площади земельный участок. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие большего земельного участка дает поправку в …% к стоимости объекта, наличие гаража - …тыс.руб., а каждый лишний квадратный метр площади соответствует поправке в … тыс.руб. Определить стоимость коттеджа.

Таблица 4

Показатели
Цена продажи сопостав. объекта, млн.руб. 1,2 1,3 0,9 1,1 1,5 2,1 2,4 1,7 1,9 1,4 1,2 1,6 2,3
Дополнит.площадь сопостав.объекта, м2
Поправка на наличие большего земельного участка, %
Стоимость гаража, тыс.руб.
Поправка на лишнюю площадь, тыс.руб. 6,5 8,4 9,5 7,2 8,4 7,5 9,2

 

Задача 4.Объект оценки – трехкомнатная квартира с балконом, раздельным санузлом, без телефона, на 5-м этаже без лифта, рядом со станцией метро. Имеется следующая информация: средняя стоимость трехкомнатной квартиры такой же площади с лифтом, телефоном, двумя балконами, совмещенным санузлом, в двух остановках от станции метро составляет … тыс.руб. (табл.5). Близость со станцией метро увеличивает стоимость на …%, наличие телефона оценивается в …тыс.руб., раздельный санузел увеличивает стоимость на …%, наличие лифта оценивается в …тыс.руб., наличие балкона оценивается в …тыс.руб. Определить стоимость квартиры.

Таблица 5