Показатели, характеризующие состояние рынка
Список продаж жилья в г. Ленинске-Кузнецком на 01.01.13 г.
| № | Этажность/этаж | Материал стен | Улица | Общая площадь | Кол-во комнат | Лоджия, балкон | Санузел | Общая стоимость, руб. |
| 3/3 | к | пр. Ленина | 35 м2 | нет | с | |||
| 4/5 | п | ул. Пирогова | 30 м2 | б | с | 750 000 | ||
| 2/5 | п | ул. Юргинская | 36 м2 | л | с | 800 000 | ||
| 2/2 | к | ул. Спасстанция | 35 м2 | нет | р | 800 000 | ||
| 2/3 | к | ул. Пирогова | 33 м2 | нет | р | 665 000 | ||
| 2/3 | к | ул. Григорченокова | 54 м2 | б | р | |||
| 1/5 | к | ул. Пушкина | 44 м2 | нет | с | 900 000 | ||
| 3/10 | м | ул. Гагарина | 38 м2 | нет | р | |||
| 1/5 | к | ул. Энгельса | 42,8 м2 | нет | р | 900 000 | ||
| 3/5 | к | ул. Пушкина | 44 м2 | б | р | 850 000 | ||
| … | ||||||||
| 1/4 | п | ул. Пелевина | 60 м2 | нет | с | 850 000 |
Поскольку информационные издания (журналы, газеты, справочники и т.п.) содержат список предложений для совершения сделок с объектами недвижимости, а не данные о фактических сделках, при выполнении первой части контрольной работы делаются два допущения:
1. Имеющийся перечень предложенных сделок с объектами недвижимости условно принимается как исчерпывающий список всех сделок, совершенных на рынке жилья на указанную дату.
2. Цены, установленные в исходных данных, являются окончательными ценами совершенных сделок.
Далее необходимо выполнить анализ по предложенной методике.
Рассчитанные на основе анализа исходных данных (табл.1, 2) показатели заносятся в табл. 3.
Таблица 3
недвижимости[4]
Наименование показателей
1-я дата
2-я дата
1. Общее количество сделок
2. Структура сделок, %
2.1. Структура сделок по категории жилья, %
Всего,
в том числе:
квартиры гостиничного типа
1-комнатные
2- комнатные
3-х комнатные
4-х комнатные
5-комнатные и более
коттеджи (дома-особняки)
2.2. Структура сделок по материалу стен, %
Всего,
в том числе:
кирпичные
панельные
деревянные
монолитные
шлакоблочные
3. Средняя стоимость жилья по категориям квартир, тыс. руб.:
квартиры гостиничного типа
1- комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры
5-комнатные и более квартиры
Окончание табл. 3
| Наименование показателей | 1-я дата | 2-я дата |
| 4. Минимальная и максимальная стоимость квартиры по категориям жилья, тыс. руб. | ||
| квартиры гостиничного типа: | ||
| мin | ||
| мах | ||
| 1-комнатные квартиры: | ||
| min мах | ||
| 2-комнатные квартиры: | ||
| мin | ||
| мах | ||
| 3-комнатные квартиры: | ||
| мin | ||
| мах | ||
| 4-комнатные квартиры: | ||
| мin | ||
| мах | ||
| 5-комнатные квартиры и более: | ||
| мin | ||
| мах | ||
| 5. Средняя стоимость 1 м2 общей площади, тыс. руб. | ||
| 5.1. По категории квартиры: | ||
| квартиры гостиничного типа | ||
| 1- комнатные | ||
| 2-комнатные | ||
| 3-комнатные | ||
| 4-комнатные | ||
| 5-комнатные и более | ||
| элитное жилье (коттеджи, особняки) | ||
| 5.2. По материалам стен: | ||
| панельные | ||
| кирпичные | ||
| деревянные | ||
| монолитные каркасные |
Рекомендации по заполнению табл. 3:
1. Структура сделок на рынке жилья (п. 2) определяется отношением количества сделок с жильем определенной категории, типа или вида ограждающих конструкций (материала стен) к общему количеству сделок на данный период времени в процентном отношении:
dк = 
;
dт = 
; (1)
dв =
,
где dк, dт, dв – доля в структуре сделок категории (гостинки, однокомнатные и т.д.), типа (стандартное, улучшенное и т.д.) и вида ограждающих конструкций на указанную дату, %;
Vк, Vт, Vв – количество сделок с квартирами категории, типа и вида ограждающих конструкций на указанную дату;
V – общее количество сделок со всеми объектами на указанную дату.
2. Средняя стоимость жилья по категориям квартир (п. 3) определяется отношением общей стоимости сделок по данной категории жилья к общему количеству сделок с данной категорией:
Cсрi =
, (2)
где Ссрi – средняя стоимость жилья i категории, тыс. руб.; Сi – общая стоимость сделок по данной категории жилья (определяется как сумма всех сделок с объектами данной категории), тыс. руб.,; Vi – общее количество сделок по данной категории жилья.
3. При заполнении п. 4 выбирается по каждой категории жилья сделка с самой низкой ценой и с самой высокой ценой.
4. Средняя стоимость 1 м2 жилья по категориям, типам и видам ограждающих конструкций (п. 5) определяется отношением общей суммы сделок по объектам данной категории, типа, вида к общей суммарной площади по данным объектам:
С1к,т,в = 
, (3)
где C1к,т,в – стоимость одного квадратного метра общей площади по жилью соответствующей категории, типа, вида ограждающих конструкций, тыс. руб./ м2; Ск,т,в – общая стоимость сделок по данной категории, типу жилья и виду ограждающих конструкций (определяется как сумма стоимостей всех сделок по жилью соответствующей категории, типа, вида ограждающих конструкций), тыс. руб.; Sк,т,в – суммарная общая площадь всех объектов сделок данной категории, типа, вида ограждающих конструкций.
Для иллюстрации рассчитанных показателей приводится их графическая интерпретация (рис.1–4) [5].
01.01.2012 г. 01.01.2013 г.
Рис.1. Структура сделок на рынке жилья по категориям квартир
Рис. 2. Динамика сделок на рынке жилой недвижимости
по материалу стен, шт.
Рис. 3. Динамика средней стоимости жилья
по категории квартир, руб.
Рис. 4. Динамика показателей средней стоимости 1 м2 жилой
недвижимости общей площади, руб.
При формулировке вывода о проделанном анализе рынка жилой недвижимости, следует отразить:
1. Как изменился спрос (предложение) на покупку жилой недвижимости по материалу стен.
2. Как изменился спрос (предложение) на покупку жилой недвижимости по категории квартир.
3. Как изменился спрос (предложение) на покупку жилой недвижимости по средней стоимости жилья.
4. Как изменился спрос (предложение) на покупку жилой недвижимости по средней стоимости 1 м2 жилья и т.п.
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ РАСЧЕТНОЙ РАБОТЫ НА ТЕМУ «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ШЕСТИ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА ПРИ ОЦЕНКЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»
При оценке объектов недвижимости денежная единица рассматривается как капитал, стоимость которого измеряется во времени. Временная оценка совокупности денежных единиц (денежных потоков) базируется на функциях финансовой математики (функциях простого и сложного процента). При временной оценке инвестиций в недвижимость будем использовать следующие основные понятия:
Дисконтирование (discounting) – приведение будущих денежных потоков к текущему моменту времени.
Компаундинг (compounding) – приведение текущих денежных потоков к будущему времени.
Текущая стоимость (PV – present value) – это стоимость будущих денежных потоков (будущей стоимости), приведенных к текущему (начальному) моменту времени.
Будущая стоимость (FV – future value) – это стоимость текущих денежных потоков (текущей стоимости), приведенных к будущему моменту времени.
Норма дисконта, ставка доходности (Е) – величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени (год, месяц и т.д.)
Эффективная ставка дисконта, эффективная норма доходности (e) – величина, характеризующая степень изменения временной стоимости денег за определенный период времени, если начисление процентов (поступление денежных средств) происходит несколько раз в рассматриваемый период.
Аннуитет (A) – это равновеликие равномерные поступления денежных средств, то есть периодические платежи, осуществляемые через равные промежутки времени в равной сумме.
Будущая стоимость аннуитета (FVA) – это сумма будущих стоимостей всех выплат по аннуитету.
Текущая стоимость аннуитета (PVA) – это сумма текущих стоимостей всех выплат по аннуитету.
При временной оценке денежных потоков используются стандартные функции сложного процента:
1. Функция сложного процента (будущая стоимость единицы – FV).
2. Будущая стоимость аннуитета (FVA)
3. Дисконтирование (PV)
4. Текущая стоимость аннуитета (PVA)
5. Периодический взнос в погашение кредита (А)
6. Периодический взнос на накопление фонда (Аф).
Общая характеристика стандартных функций сложного процента представлена в табл. 4 [4].
Таблица 4