Метод валовой ренты

Задача 12

Задача 15

Задача 14

Задача 13.

Задача 12

Задача 11

Общая ставка дохода

ОКК = Чис. опер. доход(ЧП+А)/ Цена продажи

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Сопост. объекты	Цена продаж	Кол-во продаж	Потенциальная выручка
Д1
Д2
Д3
Оценив.

Дом1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 у.е по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода.

Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оценив-й объект	Сравнительный объект

Продажная цена	490000
Дата продажи	Сейчас	1,5% (+9000)	3% (+22500)	сейчас
Мусоропровод	+	+	+	Нет (+16000)
Окружающий ландшафт	Достаточ	Лучше (-5000)	Достаточ	Достаточ
Финансирование	рыночн	рыноч	Льгот (-15000)	рыноч
Местоположение	обыч	Такое же	Такое же	Лучше 6 кв*3000 (-18000)
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры	24776	24160	22250	24889
ВРМ	6	6	5,9	6

Уточненные продажные цены:

1) 600000+9000-5000 = 604000 уе

2) 750000+22500-15000 = 757500 уе

3) 450000+16000-18000 = 448000 уе

через ВРМ = Продажная цена / Потенциальна выр-ка

Цена продажи = ВРМ * 85000 = 510000

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 у.е

Характеристика
Площадь
Гараж
Камин	Есть	Нет	есть	Нет
Цена продажи

Каковы корректировки на разницу между гаражами и на наличие камина

Камин 78000-76500=1500 уе

Площадь 83000-78000=5000 уе

Гараж 83000-1500-80000=1500 уе

Для оценки земельного участка были выявлены 3 сопоставимых объекта продаж:

Характеристика	Оценив. Объект	Сравнительный объект

Цена
Площадь	4 га	3 га	4 га	5 га
Форма	Норм	Такая же	Лучше на -1000	Хуже на + 2000
Почва	Хор	Такая же	Хуже на + 500	Хуже на + 500
Топография	хор	Такая же	Хуже на + 1000	Такая же
Время продажи	Сейчас	Год назад	6 мес назад	3 мес назад
Поправка на время		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
Уточненная цена 1 га	4882	4995	4866,5	4784,5
Уточненная цена		14986	19466	23922,5

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен – 1,5% в месяц.

Год 1,5*12=18 %

6 мес 1,5*6=9 %

3 мес 1,5*3=4,5 %

Ср. цена продажи = (4995+4866,5+4784,3)/3=4882 уе

Стоимость оцениваемого объекта = 19690 уе

Определить стоимость объекта, арендная плата за который – 125 уе в месяц.

Объект	Ежемесячная ср. плата, уе	Цена продажи, уе	ВРМ
			119,2

			120,8


Ср величина

ВРМ = 15500/130 =119,2

Ср ВРМ = 120

Стоимость объекта = 120*125=15000 уе

Оцениваемый объект расположен рядом с аэропортом и сдается в аренду за 900 уе. Аналогичные объекты в нормальных условиях сдаются за 1200 уе в месяц. На рынке были выявлены следующие продажи:

1) по цене 250 тыс уе с ежемесячным доходом 1000 уе

2) по цене 300 тыс уе с ежемесячным доходом 1200 уе

3) по цене 325 тыс уе с ежемесячным доходом 1500 уе

Определить, насколько местоположение меняет стоимость объекта

Решение:

1.Определяем отношение валового дохода к цене продажи исходя из недавних рыночных сделок ВМР=Цена/Доход

250000/1000=250 у.д.е.

300000/1200=250 у.д.е.

325000/1500=216,67 у.д.е.

2. Определяем потерю в доходе из-за близости объекта к промышленному предприятию.

1200-900=300 у.д.е.

3. Находим среднее значение ВМР

(250+250+216,67)/3=238,89 у.д.е

4. Определяем, насколько местоположение снижает стоимость объекта.

300*238,89=71667 у.д.е.

Первый объект недвижимости, имеющий площадь 185 кв м, был продан за 72200 уе, второй объект, имеющий площадь 175 кв м был продан за 70800 уе. Во сколько рынок оценит каждый дополнительный кв м жилой площади.

Цена 1 кв м = (72200-70800)/10 = 140 уе

Собраны данные (таблица) .Стоимость квартиры оценивается в 16000 уе. Оценить объект исходя из стоимости комнат, квартир и на основе ВМР дать окончательную оценку с обоснованием вывода.

Характеристика	Оценив. Объект	Сравнительный объект

Цена
Число комнат
Число квартир
Бассейн	+	нет +76000	+	нет +76000
Валовый доход
ВРМ (цена/доход)	4,99		5,119	4,853
Уточненная цена	824000	876000	860000	736000
Уточненная цена 1 квартир	17824	17520	17551	18400
Уточненная цена 1 комн	5419	5309	5059	5888

1)150000*4,99=748500 –ст-ть объекта исходя из ВМР

2) 876000-800000=76000 – ст-ть бассейна

3)17824*44=784256 – ст-ть объекта исходя из ст-ти квартиры

4)5419*135=731565 – ст-ть объекта исходя из ст-ти комнат

5)средняя цена (748500+784256+731565)/3 = 754773

Необходимо оценить промышленное здание, с ж/дподъездом, полностью огороженное, с 1 загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1) объект продан в этом году по цене 200000 уе, имеет ж/д ветку

2) 2-й объект продан в прошлом году за 190000 уе, имеет ж/д ветку и 2 загрузочных двери

3) 3-й объект продан в этом году за 205000 уе, полностью огорожен.

Известно, что:

- ж/д ветка стоит 1500 уе

- загруз дверь 1000 уе

- ограждение 5000 уе

- прирост стоимости 5% в год

Характеристика	Оценив Объект	Сравнительный объект

Цена	205666,7
Корректировки:
Наличие ж/д ветки	+	+	+	+1500
Наличие загруз двери	+	+1000	-1000	+1000
Наличие ограждения	+	+5000	+5000	+
Время продажи	+	+	0,05*12 +9500	+
Уточненная цена

Сред цена = (206000+203500+207500)/3 = 205666,7 уе

Доходный подход к оценке недвижимости

PV = I/R, где

PV - стоимость объекта

I-доход

R- коэффициент капитализации

ВРМ= Цена/ доход