Здания, сооружения и объекты капитального строительства.
Земли запаса.
Земли водного фонда.
Земли лесного фонда.
К землям лесного фонда относят лесные земли покрытые растительностью или предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари) и используемые для ведения лесного хозяйства ,участки нелесной земли (дороги, просеки, болота и т.д.) 1106,5 млн. га.
Это земли занятые водными объектами земли водоохранных зон, земли выделяемые для установления полос водозаборов, гидротехнических сооружений и других водохозяйственных объектов.
К этой группе также относят территории занятые водоемами, ледниками, магистральных каналов и коллекторов.
Земли водного фонда удовлетворяют бытовые и питьевые нужды населения а также водохозяйственные, сельскохозяйственные, промышленные, энергетические, природоохранные и общественные потребности.
Водные объекты составляют 27,9 млн. га.
Это земли находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам за исключением земель фонда перераспределения земель.
Нормативно-правовые акты РФ определяют здания как архитектурно строительные объекты, назначение которых является создание условий для проживания, труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
Здания имеют конструктивные части:
- фундамент
- стены
- крыша
- проемы, окна и двери.
Сооружения представляют собой инженерно строительные объекты, назначением которых является создание условий необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения технических функций несвязанных с изменением предмета труда или для осуществления непроизводственных функций.
К ним относятся:
1.Транспорные сооружения(дороги, ж/д пути, эстакады и т.д.)
2.Передаточные устройства
3. Гидротехнические сооружения(бассейны, платины)
4. Хранилища
5. Нефтяные скважины и стволы шахт
По уровню капитальности здания , сооружения делятся на группы:
1. Жилые дома высотою более 9 этажей, уникальные общественные здания.
2. Жилые дома высотой 6-9 этажей, общественные здания в массовом строении в городах( магазины, школы, сады)
3. Жилые дома высотой до 5 этажей и общественные здания для строительства в сельских населенных пунктах
4. Малоэтажные, жилые и общественные здания, временные.
Другая классификация зданий и сооружений основана на их целевом назначении:
1. Жилая недвижимость:
-городская
-загородная
2. Коммерческая:
-торговая
-офисная
-гостиничная
-складская
3.Производственная недвижимость
Жилая недвижимость предназначена для обеспечения условий проживания населений.
Коммерческая недвижимость предназначена для получения дохода владельцами недвижимого имущества за счет сдачи в аренду, либо всего объекта целиком, либо отдельных его площадей.
Производственная - выполняет функции пространственного базиса для организации процессов производства различных отраслей экономики.
Стоимость классификации любой недвижимости заключается не только в назначении, но и в качестве конкретного объекта.
Городская жилая недвижимость понимается как многоквартирные жилые дома, которые делятся на 4 класса:
1.Класс «элит»
2.Класс «бизнес»
3.Класс «улучшенный эконом»
4.Класс «эконом»
В настоящее время в городе Москве и Санкт-Петербурге для жилых домов элитного класса разработаны основные требования:
-расположение в престижных районах и городах( центр, запад и юго-запад)
-однородный социальный состав жильцов (избранность живущих)
-индивидуально-архитектурный проект, от известного архитектора и часто с мировым именем
-подземный гараж для жильцов
-благоустроенный внутренний двор, огороженная территория
-объекты социальной инфраструктуры размещенные непосредственно в жилом комплексе
-круглосуточная профессиональная вооруженная охрана
-отделка эксклюзивными материалами
-центральное кондиционирование и т.д.
Бизнес класс соответствует следующим требованиям:
-расположение в престижных районах города или в близи уникальных природных условий( лесопарк Измайлово, национальный парк)
-равноценное соседское окружение , где отборочным критериям является цена на квартиры
-индивидуальный архитектурный проект
-недавний год постройки
-основной материал строительства (кирпич и монолит)
-подземный гараж или автостоянка
-круглосуточная охрана
-отделка высококачественными материалами
-собственный источник энергоснабжения
-центральное кондиционирование
Основная мотивация показателей жилья улучшенный «эконом» или «эконом+» это желание приобрести квартиру лучшего качества чем «эконом» класса при отсутствии свободных финансовых средств на «бизнес класс».
Основной характеристикой загородной недвижимости в садоводческих хозяйствах является небольшой размер, невысокий статус владельцев, символическая охрана и т.п.
Стародачными местами называют организованные дачные поселки, запланированные и построенные в советское время для партийной или государственной элиты и творческой интеллигенции.
Характеристика стародачных мест:
- хорошее расположение;
- неоднородность застройки, часть которых имеет значительный накопленный
- изношенность и недостающая мощность интерьерных коммуникаций.
Коттеджный поселок – огороженное поселение, которое строится по единому генеральному плану с централизованными инженерными коммуникациями, социальной инфраструктурой, профессиональной охраной и т.д.
По типу застройки они делятся на:
- поселки коттеджей;
- поселки таунхаусов:
- смешанные поселки.
По качеству поселки классифицируют на 3 категории:
- высшая;
- высокая;
- бизнес.
К эконом категориям коттеджных поселков относят:
- садово-дачные товарищества;
- стихийные застройки.
Поселки высшей категории или “делюкс” используют в качестве места основного проживания И являются аналогами квартир элитного класса и содержат массу необходимых требований, соответствующих высшему классу:
1. Место расположения по престижным направлениям недалеко от центра (до 15км от МКАД)
2. Особые природные условия:
- хвойный лес;
- берег водоема;
- эксклюзивный природный ландшафт.
3. Небольшое количество домовладений (до 30), большие размеры; особняков (от 800м2) и преддомовой территорией от 0,5га;
4. Централизованные инженерные коммуникации высокого качества;
5. Развитая социальная инфраструктура, созданная специально для поселка;
6. Эксклюзивный проект известного архитектора;
7. Единый архитектурный стиль поселка с 1-2 типами домов;
8. Основной материал строительства – кирпично-монолитный каркас;
9. Единая социальная среда;
10. Благоустройство общей территории поселка как эксклюзивный авторский ландшафт, освещение дороги, цветники и т.д.
11. Собственная выскопрофессиональная служба эксплуатации;
12. Огороженная территория, вооруженная охрана, видеонаблюдение и сигнализация;
Поселки высокой категории превышают бизнес-поселки по качеству, но не дотягивают до высших:
1. Местоположение по престижным направлениям до 2,5км;
2. Участок в лесной зоне, но допускаются смешанные породы;
3. Количество домовладений до 200 домов с размерами от 450м2 и земельный участок от 0,2га;
4. Центральные инженерные коммуникации стандартного качества;
5. Социальная инфраструктура в радиусе 3км от поселка;
6. Эксклюзивный современный архитектурный проект;
7. Единый стиль поселка3-5 типов домов;
8. Строительный материал: кирпич и дерево;
9. Единая социальная среда, жесткий отбор;
10. Благоустройство общей территории поселка: освещение дорожки, газоны, цветники, места для прогулки;
11. Профессиональная служба эксплуатации;
12. Вооруженная охрана и огороженная территория.
Бизнес категория так же является значимой, но с заниженными требованиями:
1. Любое направление до 40км от МКАД;
2. Участки размещены на полях;
3. До 400 и более участков с домами от 250м2 с земельными от 10 соток;
4. Центральное водо-, газо- и энергоснабжение;
5. Социальная инфраструктура до 10км от поселка;
6. Отсутствие единого архитектурного стиля;
7. Основной материал: кирпич и дерево;
8. Благоустройство: хорошие дороги и освещение;
9. Специальные эксплуатации, привлеченные на непостоянной основе;
10. Территория огорожена, охрана на въезд и выезд;
Торговый центр – совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, объединенных в одном здании или комплексе зданий и подобранных в соответствии со стратегией развития данного комплекса.
Торговые центы классифицируют на 7 видов:
1.Микрорайонный;
2.Районный;
3.Окружной;
4.Суперокружной;
5.Региональный;
6.Суперрегиональный;
7.Специализированный.
В основе этой классификации лежат:
- величина торговых площадей;
- зона охвата торгового центра;
- состав арендаторов;
- специфика продаваемых товаров;
Микрорайонный торговый центр – центр по продаже товаров повседневного спроса и бытовых услуг ежедневного потребления:
Якорным арендатором в этих центрах выступает мини-маркет, входящий в какую-либо розничную сеть. Остальными арендаторами выступают аптека, комбинат бытовых услуг, универсальный магазин.
Характеристика:
- площадь торговых помещений от 1500-3000м2;
- ареал влияния – 5-10 минут пешеходной доступности (торговая доступность);
- количество обслуживаемого населения до 10 тысяч человек;
Районный торговый центр предлагает также товарные услуги повседневного, но их количество увеличивается т.к. растут количественными характеристиками объекта:
Якорным арендатором является супермаркет, а другие арендаторы, кроме аптек, ателье и магазинов, могут быть одежда, обувь, парфюмерия, спортивные товары и т.д.
Характеристика:
- площадь 3000-10000м2;
- ареал влияния 5-10 минут езды на автотранспорте;
- количество обслуживающего населения до 40 тысяч человек.
Возникновением любого окружного торгового центра заключается в формировании вокруг продуктового или универсального магазинов, являющихся якорями, сети магазинов в дополнение к супермаркету.
Другими возможными якорными арендаторами могут выступить магазины-склады, магазины товаров по каталогу и доставкой.
В состав окружного центра не может входить универсам с полной линией товаров:
Основные характеристики окружного торгового центра:
- площадь торговых помещений 10-23 тысяч м2;
- ареал влияния 10-20 минут езды на автотранспорте;
- количество обслуживающего населения до 150 тысяч человек.
Суперокружные торговые центра имеют 4-5 якорных арендаторов (85% торговых площадей), которые предлагают узкую группу товаров: электроника, спортивные товары, лекарства, игрушки, компьютеры и т.д.
Характеристики суперокружного торгового центра:
- площадь от 23 до 90 тысяч м2;
- ареал влияния до 10-20 минут езды на автотранспорте;
- количество обслуживаемого населения до 150 тысяч человек.
Региональный торговый центр имеет не больше 2-х якорных арендаторов (70% всех площадей), часто это универсальные магазины с полной линией товаров.
Обычно, региональный центр включает краткую галерею типа “пассаж” с искусственным климатом и продажей модных товаров.
Характеристики:
- площадь 23-90 тысяч м2;
- ареал влияния 30-40 минут езды на автотранспорте;
- обслуживание населения от 150 тысяч человек.
Самый большой формат торгового центра суперрегиональным. Основные отличия – ассортимент товаров.
Часто, кроме торгового центра совершения покупок, определяется место семейного проведения досуга.
Характеристики:
- площадь 50 -150 тысяч м2;
- ареал влияния до 1,5 часов езды на автотранспорте;
- обслуживание населения до 300 тысяч человек.
Офисные здания
Принципы классификации офисных зданий схожи с классификацией квартир или коттеджных поселков.
Существует классификация по классу A,B,C,D:
Административно-деловые здания класса A удовлетворяют следующим требованием:
- новое, недавно построенное здание;
- высококачественная стилизованная отделка, современные инженерные систему,
включая систему управления здания;
- удобный подъезд и транспортные соединения в районе офиса;
- система кондиционирования высшего класса;
- высота между перекрытиями не менее 3,3м, высота помещения не менее 275м;
- глубина этажа от окна до окна не менее 18=20м;
- открытая планировка этажа;
- высокоскоростные лифты;
- подземная парковка с арендопригодными площадями;
- качественные материалы отделки общих помещений;
- соотношение общей и арендопоригодной площадей не более,чем12%
- 2 независимых источника энергоснабжения;
- наличие системы безопасности и контроля доступа;
- 2 качественных провайдера телекоммуникационных услуг;
- столовая для сотрудников;
- общая рецепция.
Офисные здания класса B могут быть реконструированные, иметь одного поставщика телекоммуникаций, один источник энергоснабжения, дополнительные услуги ограничиваются общей площадью и кафетерием, нет требований про глубине этажей.
Помещения класса C располагаются в зданиях без жестких требований к высотам, отделке и реконструкции, охраняемая стоянка необязательна как и дополнительные услуги. Наличие круглосуточной профессиональной охраны - обязательно.
Офисные помещения класса D располагаются в административных зданиях советской постройки, бывших заводов, институтов и т.д. Помещения не отвечают требованиям A,B и C. Телефон и прочие коммуникации составляют единое целое с головным предприятием, эксплуатация осуществляется инженерными службами, дополнительные услуги практически отсутствуют.
Особенность складской недвижимости состоит в том, что чаще всего складская недвижимость располагается в больших складских комплексах, включающих в себя несколько классов:
Складское здание класса A должно отвечать следующим требованиям:
- современное вновь построенное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сендвич-панелей, расстояние между пролетами не менее 24м;
- бетонный пол с антиполевым покрытием с нагрузкой не менее 5 тонн на м2 на уровне 1,20м от земли.
- высокие потолки (не менее 10м)
- регулируемый температурный режим;
- современная система вентиляции, сигнализации, пожаротушения;
- система охранной сигнализации и видеонаблюдение;
- охрана по периметру территории;
- наличие достаточного количества автоматических ворот с погрузочно-разгрузочной площадкой регулируемой высоты;
- наличие площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей и парковки для легковых автомобилей;
- наличие офисных и вспомогательных помещений при складе (туалет, душевые ит.д.)
- оптико-волоконные телекоммуникации;
- круглосуточно охраняемая, освещенная и благоустроенная территория;
- профессиональная система управления;
Объекты недвижимости складского назначения класс B также считаются высококлассными складами, потому должны удовлетворять следующим параметрам:
- одно- или двухэтажное складское здание, вновь построенное или реконструированное;
- высота потолков от 6м;
- пол – асфальт или бетон без антиполевого покрытия;
- современная система вентиляции, сигнализации, пожаротушения;
- пандус для разгрузки автотранспорта;
- наличие площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
- охрана по периметру территории;
- система охранной сигнализации и видеонаблюдение;
- наличие вспомогательных помещений при складе;
Для складов класса C требования гораздо более щадящие. Чтобы складское помещение соответствовали классу C, ему достаточно обладать следующими параметрами:
- капитальное производственное помещение или утепленный ангар;
- высота потолков от 4м;
- пол – асфальт, бетонная кладка, бетон без покрытия.
К складским помещениям класса D относят используемые под склады помещения, неотапливаемые производственные помещения или ангары.