ТЕСТ КОНТРОЛЯ ТЕКУЩИХ ЗНАНИЙ
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Полезность недвижимости заключается только в ее способности приносить доход владельцу.
А) верно; б) неверно
2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования используется принцип
а) замещения; б) остаточной продуктивности; в) вклада; г) экономического разделения
3. Стоимость недвижимости при существующем использовании всегда больше, чем при варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.
А) верно; б) неверно
4. Период прибыльного использования недвижимости – это
а) физический срок жизни; б) эффективный возраст; в) экономический срок жизни; г) хронологический срок жизни
5. Период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения) – это
а) физический срок жизни; б) экономический срок жизни; в) хронологический срок жизни; г) эффективный возраст
6. Возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки – это
а) физический срок жизни; б) хронологический срок жизни; в) эффективный возраст; г) экономический срок жизни
7. Можно ли с помощью хорошего ремонта увеличить экономический срок жизни?
А) да; б) нет
8. … заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Вставить: а) хронологический срок жизни; б) экономический срок жизни; в) физический срок жизни; г) эффективный возраст
9. Можно ли увеличить физический срок жизни недвижимости?
А) да; б) нет
10. Может ли эффективный возраст быть больше хронологического возраста?
А) да; б) нет
11. Может ли эффективный возраст быть меньше хронологического возраста?
А) да; б) нет
12. Период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки называется
а) экономическим сроком жизни; б) физическим сроком жизни; в) хронологическим сроком жизни;
г) эффективным возрастом
13. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла можно не учитывать собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
А) верно; б) неверно
14. Влияет ли износ на физический срок жизни недвижимости?
А) да; б) нет
15. Зависит ли экономический срок жизни недвижимости от ее износа?
А) да; б) нет
16. Продолжительность эффективного возраста недвижимости (кроме земли) зависит от износа.
А) верно; б) неверно
17. Утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил – это износ
а) экономический; б) физический; в) функциональный
18. Физический износ всегда является устранимым.
А) верно; б) неверно
19. … физический износ – это текущий ремонт здания. Затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Вставить: а) устранимый; б) неустранимый
20. Несоответствие объекта недвижимости действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности – это износ
а) экономический; б) функциональный; в) физический
21. Если вклад в стоимость недвижимости больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается
а) неустранимым; б) устранимым
22. Установка счетчиков расхода воды, новой сантехники обошлись в 50 тыс. руб, стоимость квартиры в результате повысилась на 30 ты. Руб.
а) неустранимый физический износ составляет 50 тыс. руб.; б) неустранимый функциональный износ – 50 тыс. руб.; в) устранимый физический износ 50 тыс. руб.; г) устранимый функциональный износ 50 тыс. руб.; д) устранимый физический износ 20 тыс. руб.; е) устранимый функциональный износ 20 тыс. руб.; ж) неустранимый физический износ 20 тыс. руб.; з) неустранимый функциональный износ 20 тыс. руб.
23. Может ли неустранимый функциональный износ недвижимости вызываться избытком ее качественных характеристик?
А) да; б) нет
24. Почти все «недостатки» и «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы.
А) верно; б) неверно
25. Внешний износ устраним, если вклад в стоимость недвижимости больше затрат на его устранение.
А) верно; б) неверно
26. Неустранимый функциональный износ определяется методом связанных пар продаж.
А) верно; б) неверно
27. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж.
А) верно; б) неверно
28. Метод срока жизни может применяться для определения износа только одного вида.
А) верно; б) неверно
29. В оценочной деятельности понятия «износ» и «амортизация» тождественны.
А) верно; б) неверно
30. При использовании затратного подхода используется принцип
а) ожидания; б) замещения; в) вклада; г) полезности
31. При новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному использованию участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимости.
А) верно; б) неверно
32. Используется ли затратный метод для оценки недвижимости, приносящей доход?
А) да; б) нет
33. Существует всего … видов износа недвижимости.
Вставить: а) 3; б) 4; в) 5; г) 6
34. Учитывается ли при расчете ставки капитализации для земли норма возмещения капитала?
А) да; б) нет
35. При оценке коммерческой недвижимости лучше всего использовать метод сравнения продаж.
А) верно; б) неверно
36. Состояние рынка – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения
37. Для определения величины стоимости недвижимости необходимо чистый операционный доход разделить на ставку:
а) дисконтирования; б) капитализации
38. Наименьшим по значению является доход
а) действительный; б) чистый операционный;-*/ в) потенциальный
39. Расходы, необходимые для замены элементов здания, узлов и оборудования, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания, осуществляется из
а) амортизационного фонда; б) фонда замещения
40. Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это принцип:
а) замещения; б) соответствия; в) прогрессии и регрессии; г) полезности
41. Что из ниже следующего не является компонентом метода кумулятивного построения при выведении коэффициента капитализации:
а) безрисковая ставка; б) премия за низкую ликвидность; в) премия за риск; г) премия за управление недвижимостью
42. Операционные расходы состоят из … частей.
Вставить: а) 2; б) 3; в) 4
43. Определить способ возмещения инвестированного капитала, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции:
а) Инвуда; б) Хоскольда; в) Ринга
44. Корректируется стоимость
а) оцениваемого объекта; б) объекта-аналога
45. Потеря стоимости собственности, связанная с увеличением стоимости обслуживания, это
а) экономический износ; б) физический износ; в) функциональный износ
46. Метод техники остатка – это метод оценки:
а) зданий и сооружений; б) объекта недвижимости; в) земельного участка
47. Если объект недвижимости был продан за … для стандартного срока экспозиции период, это говорит о том, что цена объекта была занижена.
Вставить: а) больший; б) меньший
48. К прямым издержкам относятся:
а) оплата профессиональных услуг архитекторов, юристов; б) стоимость материалов, амортизационных отчислений; в) оплата лицензий
49. Являются ли физические характеристики объекта недвижимости элементами сравнения?
А) да; б) нет
50. Включаются ли в операционные расходы амортизационные отчисления?
А) да; б) нет
51. Восстановительная стоимость сооружений определяется
а) кумулятивным методом; б) методом поэлементного расчета; в) методом стоимости чистых активов
52. Уменьшение потенциального валового дохода на величину потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей дает величину
а) чистого операционного дохода; б) действительного валового дохода; в) операционных расходов;
г) расходов на замещение
53. Для оценки недвижимости, если прогнозируется поступление равновеликих доходов, используется метод
а) сравнения продаж; б) стоимости чистых активов; в) капитализации; г) дисконтированных денежных потоков
54. Время продажи – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения
55. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, являющегося аналогом, это
а) стоимость замещения; б) восстановительная стоимость; в) фактор фонда возмещения
56. Важна ли очередность внесения поправок при оценке недвижимости?
А) да; б) нет
57. По методу ликвидационной стоимости оценивается рыночная стоимость недвижимого имущества.
А) верно; б) неверно
58. … доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Вставить: а) потенциальный валовой; б) действительный валовой; в) чистый операционный
59. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода называются
а) условно-постоянными расходами; б) условно-переменными расходами; в) операционными расходами;
г) расходами на замещение
60. Расходы на замену санитарно-технического оборудования – это
а) условно-постоянные расходы; б) расходы на замещение; в) условно-переменные расходы
61. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:
а) коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиции; б) общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;
в) коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;
г) норма отдачи включает только доход на инвестиции
62. Коэффициент капитализации при оценке недвижимости является функцией сложного процента «взнос на амортизацию единицы» при следующем способе:
а) Ринга; б) Инвуда;в) Хоскольда
63. Цена за единицу, приносящую доход, - это
а) единица сравнения; б) элемент сравнения
64. Отношение продажной цены к действительному валовому доходу – это
а) ставка капитализации; б) ставка дисконтирования; в) валовой рентный мультипликатор
65. Если рассчитывается стоимость замещения, то, согласно российским стандартам оценки, износ не определяется.
А) верно; б) неверно
66. На первом этапе оценки земельного участка методом капитализации рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений.
А) верно; б) неверно
67. Самый простой способ расчета стоимости замещения – это
а) метод сравнительной единицы; б) индексный способ; в) метод поэлементного расчета
68. Что из ниже следующего не являются корректировками, применяемыми при оценке объекта методом сравнительного анализа продаж?
А) корректировка экономического коэффициента; б) процентная корректировка; в) корректировка по единицам сравнения; г) долларовая корректировка
69. Когда в методе валового рентного мультипликатора делается минусовая поправка?
А) когда сопоставимый объект превосходит по качеству оцениваемый по какому-то элементу; б) когда сопоставимый объект уступает по качеству оцениваемому по какому-либо элементу; в) никогда
70. Можно ли использовать в качестве сопоставимого объект, если установлены нетипичные отношения между продавцом и покупателем при его продаже?
А) да; б) нет
71. Нормативная стоимость земельного участка рассчитывается на основе
а) физических характеристик; б) соотношения спроса и предложения; в) цен продаж аналогичных участков; г) ставок земельного налога; д) оцениваемых прав
72. Средневзвешенный коэффициент капитализации определяется по формуле:
а) К=Кзд*Дзд+Кзем*Дзем; б) К=Кзд*Дзем+Кзем*Дзд; в) К=Кзд/Дзд+Кзем/Дзем; г) К=Кзд/Дзем+Кзем/Дзд;
д) К=Кзд+Кзем
73. Указать формулу определения доли износа:
а) И=ЭВ/ЭЖ; б) И=ЭЖ/ЭВ; в) И=ЭВ*ЭЖ
74. При каком методе расчета ставка капитализации является средневзвешенной?
А) методе кумулятивного построения; б) методе определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат; в) методе связанных инвестиций; г) методе прямой капитализации
75. … доход – это доход, который можно получить от недвижимости при 100 %-ом использовании без учета всех потерь и расходов.
Вставить: а) действительный валовой; б) чистый операционный; в) потенциальный валовой
76. Расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг, называются
а) условно-постоянными; б) условно-переменными; в) расходами на замещение; г) чистым операционным доходом; д) потенциальным валовым доходом; е) действительным валовым доходом; ж) операционными
77. Что является результатом суммирования чистого операционного дохода и предполагаемых издержек?
А) действительный валовой доход; б) платеж по обслуживанию долга; в) потенциальный валовой доход
78. Прямолинейный возврат капитала – это метод
а) Ринга; б) Инвуда; в) Хоскольда
79. Если объект недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, величина коэффициента капитализации рассчитывается методом:
а) кумулятивного построения; б) Ринга; в) связанных инвестиций; г) Хоскольда; д) Инвуда
80. Основополагающий принцип метода сравнения продаж:
а) вклада; б) замещения; в) ожидания; г) полезности
81. Являются ли элементом сравнения условия финансирования сделки?
А) да; б) нет
82. При использовании метода валового рентного мультипликатора вносятся поправки на элементы сравнения.
А) верно; б) неверно
83. Если рассчитывается восстановительная стоимость, то износ не определяется.
А) верно; б) неверно
84. Оценщик имеет дело прежде всего с … ценой земли.
Вставить: а) нормативной; б) рыночной
85. Ставка капитализации для земли состоит из двух частей: ставки дохода на инвестиции и ставки возмещения капитала.
А) верно; б) неверно
86. Нормативы удельной полной восстановительной стоимости используются в методе поэлементного расчета стоимости сооружений.
А) верно; б) неверно
87. Как рассчитывается валовой рентный мультипликатор?
А) делением цены продажи на потенциальный или действительный валовой доход; б) делением чистого операционного дохода на цену продажи; в) делением потенциального валового дохода на действительный валовой доход; г) делением действительного валового дохода на цену продажи; д) делением цены продажи на чистый валовой доход
88. Стоимость недвижимого имущества определяется делением
а) чистого операционного дохода на коэффициент капитализации; б) чистого операционного дохода на ставку дисконтирования; в) действительного валового дохода на коэффициент капитализации;
г) действительного валового дохода на ставку дисконтирования; д) потенциального валового дохода на коэффициент капитализации; е) потенциального валового дохода на ставку дисконтирования
89. Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.
А) верно; б) неверно
90. При использовании метода техники остатка для земли возможна отрицательная величина чистого операционного дохода, относимого к земле.
А) верно; б) неверно
91. Что не является этапом оценки методом капитализации:
а) оценка потенциального валового дохода; б) оценка предполагаемых потерь от недоиспользования объекта недвижимости; в) оценка изменения коэффициента деловой активности; г) расчет коэффициента капитализации; д) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости
92. Сколько методов реализуется в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости?
а) 1; б) 2; в) 3; г) 4
93. Действительный валовой доход больше потенциального валового дохода.
А) верно; б) неверно
94. Коммунальные расходы – это
а) условно-постоянные расходы; б) условно-переменные расходы; в) расходы на замещение
95. … в оценке недвижимости состоит из двух элементов: ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала.
Вставить: а) ставка дисконтирования; б) ставка капитализации; в) валовой рентный мультипликатор
96. В случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями настолько велика, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке, используется метод
а) Инвуда; б) Хоскольда; в) Ринга
97. Из методов доходного подхода для определения стоимости недвижимости самую простую формулу использует метод
а) дисконтированных денежных потоков; б) сравнения продаж; в) капитализации; г) стоимости чистых активов
98. Необходимо ли анализировать срок экспозиции при использовании метода сравнения продаж для оценки недвижимости?
а) да; б) нет
99. Является ли элементом сравнения цена за комнату?
а) да; б) нет
100. Стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта – это
а) стоимость замещения; б) восстановительная стоимость; в) фактор фонда возмещения
101. Можно ли для определения стоимость земельного участка площадью 100 м2 пользоваться методом разбиения земельного участка?
а) да; б) нет
102. … износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки.
Вставить: а) устранимый функциональный; б) неустранимый физический; в) устранимый физический; г) неустранимый функциональный; д) устранимый внешний; е) неустранимый внешний
103. Чем большим является риск, тем … ставка капитализации.
Вставить: а) выше; б) ниже
104. Указать лишнее в следующем перечислении:
а) рынка капитала; б) сравнения продаж; в) валового рентного мультипликатора
105. Оценщик в отчете обязан указать, какая стоимость объекта имущества определена: восстановительная или замещения.
А) верно; б) неверно
106. Выбор объектов в качестве аналогов производится на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.
А) верно; б) неверно
107. Включаются ли издержки на оплату лицензий в полную стоимость строительства объекта недвижимости?
а) да; б) нет
108. При использовании метода капитализации ставка капитализации рассчитывается по данным о продажах аналогичных земельных участков.
А) верно; б) неверно
109. Стоимость земли возмещается в первую очередь?
а) да; б) нет
110. Может ли вклад уменьшить стоимость собственности?
а) да; б) нет
111. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования используется принцип:
а) замещения; б) остаточной продуктивности; в) вклада; г) экономического разделения
112. При переулучшении недвижимости стоимость земли
а) увеличивается; б) уменьшается; в) остается неизменной
113. Существует ли в оценке недвижимости принцип «конкуренция»?
а) да; б) нет
114. Используется ли затратный метод при оценке зданий, имеющих историческую ценность?
а) да; б) нет
115. Используется ли затратный метод при оценке старого здания с чрезмерным физическим износом?
а) да; б) нет
116. Для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше всего подходят методы
а) затратного подхода; б) доходного подхода
117. При новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее эффективному использованию участка земли, стоимость, определенная затратным методом, соответствует рыночной стоимость.
а) верно; б) неверно
118. Наиболее точным методом определения восстановительной стоимости или стоимости замещения является метод:
а) количественного анализа; б) разбивки по компонентам; в) сравнительной единицы; г) «50х50»
119. Износ рассчитывается при использовании методов
а) рыночного подхода; б) затратного подхода; в) доходного подхода
120. Цена за единицу площади – это
а) элемент сравнения; б) единица сравнения; в) валовой рентный мультипликатор; г) ставка дисконтирования; д) ставка капитализации
121. В первую очередь вносится корректировка на физические характеристики объекта недвижимости.
а) верно; б) неверно
122. От коэффициента недозагрузки площадей зависят
а) постоянные операционные расходы; б) переменные операционные расходы; в) расходы на замещение
123. Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в обмене»?
а) собственная стоимость; б) стоимость для конкретного производства; в) ликвидационная стоимость;
г) рыночная стоимость
124. Стоимость недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется
а) стоимость действующего объекта недвижимости; б) инвестиционной стоимостью; в) обоснованной рыночной стоимостью; г) балансовой стоимостью
125. Если недвижимость приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для ее оценки?
А) избыточных прибылей; б) метод капитализации доходов; в) метод чистых активов; г) метод дисконтированных денежных потоков
126. Сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки:
а) рыночная стоимость; б) стоимость замещения; в) стоимость воспроизводства; г) инвестиционная стоимость
127. Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки:
а) рыночная стоимость; б) стоимость замещения; в) стоимость воспроизводства; г) инвестиционная стоимость
128. Денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналога:
а) стоимость; б) рыночная стоимость; в) инвестиционная стоимость; г) цена
129. Период времени, начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки, до даты совершения сделки с ним – это
а) срок реализации; б) срок амортизации; в) эффективный возраст; г) срок экспозиции; д) срок экономической жизни