ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Участники рынка недвижимости

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома эти факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.

В центре находится собственник (инвестор), обладающий всеми правами на объект недвижимости. В первом (внутреннем) круге сосредото­чены те участники рынка, которые в своей деятельности непосредственно связаны с собственником. Обитатели второго (внешнего) круга связаны с собственником только через участников первого круга. Под собственником (инвестором) подразумевается только такой субъект, для которого инвестиции в недвижимость являются бизнесом, т. е. использованне недвижимости для собственных нужд в данном случае не рассматривается.

 

Рис. 2.1. Схема взаимоотношений участников рынка коммерческой недвижимости

Основной целью собственника является получение прибыли от того или иного способа использования или распо­ряжения своим недвижимым имуществом. Прибыль может быть получе­на в результате:

1) текущей деятельности по управлению объектом (сдача его в аренду или лизинг).

2) продажи, причем в этом случае на сумму прибыли влияют, как объем произведенных инвестиций, так и изменения конъюнктуры рынка (например, общий ценовой рост);

Соответственно стратегия поведения собственника может быть различн­ой. Например, он может организовать инвестиционный процесс, вкладывая собственный капитал и привлекая заемный для того, чтобы реконструировать или перепрофилировать объект.

Жизненный цикл объекта недвижимости в укрупненном виде (рис. 2) может быть представлен состоящим из следующих фаз:

- бизнес-идея;

- получение прав на недвижимое имущество;

- концепция;

- бизнес-план (проектирование и предварительное планирование стро­ительства);

- проект (строительное планирование и проектирование);

- строительство или реконструкция;

- реазлизация проекта или сдача в аренду;

- содержание недвижимости (эксплуатация);

- перепозиционирование;

- снос (утилизация).

Все фазы этого жизненного цикла важны, однако особое значение имеют начальные этапы: бизнес-идея, получение прав на недвижимое имущество, концепция и бизнес-план. Даже небольшая ошибка на этих стадиях может обернуться в дальнейшем значительными убытками, свя­занными с затратами на реконцепцию, перестройку здания или же из­менение прав. Например, ошибочная концепция торгового центра (из-за неверной оценки местоположения, неправильной «нарезки» помещений, неточного расчета человеко потоков) может привести к тому, что финан­совые показатели проекта не будут достигнуты, что, в свою очередь, пот­ребует существенных дополнительных затрат на перепозиционирование объекта. Недостаточно тщательная проверка прав продавца на объект мо­жет привести к тому, что сделка по приобретению этих прав может быть оспорена в суде, на объект будет наложен арест, и возможные убытки от этого окажутся весьма чувствительными для доходности всего проекта.

 

t, время

6. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПА­НИИ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Влияние факторов внешней и внутренней среды приводит к сущест­венным изменениям деятельности предприятий, изменяя характер разви­тия этапов жизненного цикла объектов недвижимости.

Эти изменения влияют на характер функционирования девелоперской
компании и их эффективность на всех этапах жизненного цикла Н1 - Н6

В результате отрицательного воздействия внешней среды в экономи­ческой системе возникают следующие потери времени: + At / (этап стро­ительства «Н3»), + At2/ (этап окупаемости «Н4»), что образует в системе большие убытки, связанные с инвестированием и возведением объектов, например: -ASу (этап строительства «Н3») и -AR3 (этап окупаемости «Н4») и т.д.

Попытки достичь «зону эффекта» за счет искусственного сокращения периода окупаемости инвестиций и увеличения цены конечной продук­ции (стоимость 1 кв. м. жилой площади и т.д.) (А2/ - В2/ - С - D2) для ком­пании носит тупиковый характер, т.к. это существенно снижает рынки подрядных работ и заказов в регионах страны.

Для избежание образования возможных убытков предприятия долж­ны в своей деятельности создавать защитные буферы и резервы, которые позволяют обеспечивать один из возможных вариантов инвестирования и возведения объектов недвижимости из «зоны рациональных значений», каждый из которых образует сокращения деятельности этапов жизненно­го цикла, а именно: - At/ (этап «НЗ»); - А1//(этап «Н4»); - /Ц//(этап «Н5»); и образуют дополнительные эффекты за счет сокращения суммарных за­трат на +ASi/ (этап «Н3»); + Rэ (этап «Н4» и «Н5»).

Образование таких резервов способствует увеличению «зоны эффек­та» с «Э,» до «Э2» («Э2» > «Эх»), уменьшению времени наступления этой зоны на величину - At2//, увеличению во времени этой зоны эффекта Xjl > t3, выполнению условий контракта при возведении объектов строительс­тва ( т.е. tH и So6 ), невозможности получения зоны убытков (+А^/; + At2/; - AS. и т.д.).

Таким образом, обеспечение рациональных параметров деятельности девелоперской компании за счет эффективных вариантов инвестирова­ния объектов недвижимости способствует увеличению их экономической устойчивости, существенно сокращает потери разных видов, образуют систему дополнительных эффектов в системе, что обеспечивает создания необходимых условий для развития компании.

Рассмотрим более подробно основные стадии жизненного цикла, включая начало разработки проекта, его реализацию, содержание (экс­плуатацию, перепозиционирование и утилизацию).

А. Бизнес-идея

Главное, что необходимо сделать, прежде чем начнется долгий жиз­ненный цикл любого объекта недвижимости, — это понять, чего же хочет инициатор проекта. Для этого он должен ответить для себя на два главных вопроса:

1) чем рынок коммерческой недвижимости привлекательнее других
рынков;

2) чего можно добиться, вкладывая средства в этот рынок.
Процедурой, помогающей ответить на первый вопрос, является SWOT-анализ, т.е. оценка плюсов и минусов проекта, его возможностей и рисков (табл. 2).

Ввиду жесткой привязки объектов недвижимости к географическому местоположению нужно очень хорошо знать особенности того или иного региона; экономическую основу его развития, особенности местной ад­министративной власти, ситуацию в бизнес-сообществе и т.д.

Достоинства	Недостатки
Низкая волатильность Большой срок амортизации Большой срок существования актива	Низкая ликвидность Достаточно высокий порог вхождения в рынок Привязка актива к конкретному месту и т.д.
Возможности	Риски
Получение длительного стабильного дохода	Потеря собственности Неправильно выбранные партнеры Высокая стоимость исправления ошибок начальных этапов и др.

 

Для оценки сценариев и возможностей развития рынка в целом необ­ходимо представлять себе ситуацию и на зарубежных рынках недвижи­мости. Иными словами, прежде чем принимать решение о вхождении на рынок, нужно провести тщательное исследование этого рынка, его воз­можностей и опасностей, существующих диапазонов доходности, тенден­ций развития и основных факторов, оказывающих на него воздействие. После уяснения общих закономерностей нужно сделать поправку на осо­бенности рынка в том регионе, куда планируется направить собственную активность и инвестиции. Для этого требуется узнать, насколько власти и местная бизнес-среда лояльны по отношению к представителям других регионов, как выстроены цепочки взаимоотношений между основными фигурантами рынка и властями, нужны ли сильные местные партнеры и каковы потребности локального рынка в тех или иных типах недвижимос­ти.

В ходе такого исследования формируется ответ на второй вопрос: како­вы цели конкретного инвестора? Ориентирован ли он на получение боль­шей (по сравнению с другими рынками) доходности, на диверсификацию портфеля активов с целью снижения рисков, получение контроля над той или иной долей рынка, либо на достижение каких-то иных целей.

После того как получены ответы на два основных вопроса: какие цели преследует инвестор и почему он предпочел рынок коммерческой недви­жимости, пора приступать к формированию бизнес-идеи. Например, ин­вестор определил дня себя, что его интересует офисная недвижимость в Санкт-Петербурге, потому что она имеет значительный потенциал роста и относительно низкие риски. Кроме того, он выяснил, что интервал до-ходностей на собственный капитал в этом секторе находится в пределах от 10 (готовый бизнес) до 22% (проект по строительству бизнес-центра «с нуля»). Теперь можно более точно определить, что же интересует ин­вестора. Скажем, его устраивает доходность в 17% при консервативном уровне рисков. Далее он выясняет, что под такую доходность можно при­обрести готовый к сдаче межведомственной комиссии бизнес-центр ка­тегории В, находящийся вне исторического центра города, но в пределах 10-минутной пешеходной досягаемости от станции метро и не имеющий на момент покупки заключенных договоров аренды. Исходя из этой ин­формации и бизнес-идеи начинается поиск конкретного объекта инвес­тирования.

Необходимо отметить, что формирование бизнес идеи — процесс до­статочно сложный и требующий знания всех вышеперечисленных момен­тов. Менеджеры, участвующие в создании бизнес-идеи, должны обладать обширными познаниями во всех сферах, так или иначе соприкасающих­ся с рынком недвижимости, превосходно знать особенности локального рынка и обладать особой интуицией, что называется, «рыночным чутьем», позволяющим быстро принимать решения о том, представляет ли конк­ретный объект рыночный интерес для инвестирования. Сама бизнес-идея призвана сделать проект неповторимым, индивидуальным. Она должна выделить будущий объект из череды ему подобных и тем самым обеспе­чить экономическую эффективность проекта.

Основными участниками рынка, наиболее активно работающими на данном этапе являются собственник и/или девелопер. Более подробно данный раздел см. «Правовые экспертизы».

Б. Получение прав

Получение прав на объект недвижимости — вторая фаза жизненно­го цикла объекта недвижимости. Следует учесть, что этот процесс при­нципиально различен для объектов, находящихся в государственной и в частной собственности. Основную роль на этом этапе играют юристы и финансовые консультанты. Более подробно этот раздел будет рассмотрен в главе «Правовые экспертизы»

Прежде чем приступить к оценке прав продавца на конкретный объ­ект, необходимо самым тщательным образом определить предмет буду­щей сделки, т.е. понять: что предлагается к продаже? Все варианты имеют свои достоинства и недостатки. Наиболее распространенными являются следующие схемы:

— приобретение недвижимого имущества — помещения, отдельно стоящего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распределительными устройствами;

- приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего не­движимым имуществом;

- переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с создани­ем совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит объект недвижимость, а другая — денежные средства, необходи­мые для его строительства или реконструкции. Этот вариант предпочти­телен для бизнеса, в основе которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант — переход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и фи­нансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

В рамках технической экспертизы определяется текущее техническое состояние элементов строительных конструкций и внутренних инженер­ных сетей, проводится экспертиза проектной и исполнительной доку­ментации, оцениваются состав и объем необходимых ремонтно-восстановительных работ. Это очень ответственная и сложная работа, которая поручается специалистам именно в этой области. Выводы технических экспертов ложатся в основу оценки будущих инвестиций.

Финансовая экспертиза проводится в случае приобретения акций или долей юридического лица. При этом анализируется структура активов и пассивов, особое внимание уделяется имеющимся и не имеющимся в бух­галтерском балансе (забалансовым) финансовым обязательствам приоб­ретаемой компании.

Оценка стоимости должна определить, насколько предлагаемая про­давцом цена соответствует рыночной.

 

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

1) каковы права продавца на предлагаемый объект;

2) каковы права продавца на земельный участок под объектом;

3) каковы существующие и возможные обременения по использова­нию объекта;

4) существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания тре­тьих лиц на объект;

5) каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

6) требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного органа на проведение сделки

7) каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объ­екта.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

— учредительные документы;

документы, на основании которых у продавца возникло право собственности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и платежные документы к нему и т. д.);

документы, связанные с обременениями (зарегистрированные до­говоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты, высотные ограничения по строительству, обязательства по сохране­нию профиля объекта и т.д.);

документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения ар­битражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продав­ца);

прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа управления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Если переговоры о будущей сделке ведет не сам продавец, а его дове­ренное лицо, то изучается доверенность этого представителя.

В некоторых случаях прежде чем приступить к экспертизам, покупа­тель настаивает на выдаче продавцом так называемой твердой оферты — гарантированного обязательства продать объект по цене не выше пред­ложенной. Твердая оферта действует в течение определенного времени, необходимого покупателю для проведения всех экспертиз. Этот срок ука­зывается в тексте оферты. Если продавец по своей инициативе отказыва­ется от сделки с покупателем в указанные сроки и по указанной цене, он уплачивает покупателю штраф. Если же покупатель по своей инициативе отказывается от сделки, то он не платит ничего. На первый взгляд, усло­вия твердой оферты жестки и не совсем справедливы по отношению к продавцу, однако, в действительности это не совсем так. Покупатель несет определенные расходы на проведение экспертиз, в то время как у продав­ца никаких расходов на этом этапе не возникает. Поэтому если продавец ешил отказаться от сделки или поднял цену (что может не устроить поку­пателя), то вполне логично, что он должен компенсировать его расходы.

После завершения экспертиз можно приступать к переговорам об окончательной цене сделки и схеме ее проведения. На данном этапе пот­ребуется еще одна экспертиза для оценки налоговых последствий той или иной схемы.

В конце концов, все данные сводятся в два документа:

1) инвестиционный меморандум, описывающий результаты всех экс-
пертиз, оценку всех известных рисков и обоснование цены; |

2) предварительное соглашение между продавцом и покупателем, в

котором описываются все существенные условия будущего договора, пос­ледовательность действий каждой из сторон, расчетная схема и сроки вы-полнения каждого из этих действий.

Инвестиционный меморандум является внутренним документом по­купателя, сверяющим конкретную сделку со стратегической линией раз­вития его бизнеса. После того, как ответственные органы управления компании-покупателя (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров, инвестиционно-кредитный комитет и т. д.) утвердят инвес­тиционный меморандум, возможно подписание предварительного согла­шения. Предварительное соглашение является совместным документом и определяет обязательства сторон по подготовке и проведению сделки. Только после его подписания можно приступать к ее заключению.