Принципы рационального землеустройства
Степень полезности объекта недвижимости находится в сильной зависимости от планировочных характеристик земельного участка. Эти характеристики могут быть таковы, что полезность участка окажется нулевой. То есть использование этого участка с какой-либо рациональной целью технически не осуществимо или очевидно экономически не целесообразно, а, следовательно, нет никаких оснований надеяться на проявление интереса к нему со стороны возможных землепользователей – участок, благодаря своим планировочным характеристикам обречен быть причислен к фонду омертвелых территорий. Планировочные характеристики участка, которые приводят к снижению полезности участка, следует рассматривать как дефекты объекта недвижимости.
Это:
n Чрезмерно малые размеры
Каждое целевое использование участка предъявляет свое требование к минимальным показателям по площади земельных участков. Последовательное снижение этого показателя сужает спектр возможного использования участка. Существует предел, когда никакое рациональное использование участка уже невозможно.
 | |||
| |||
n Чрезмерно малая ширина земельного участка.
Площадь участка может быть сколь угодно большой, но, если, его форма представляет собой полосу, ширина которой меньше определенного предела, никакое рациональное использование его невозможно, а приближение к этому пределу последовательно снижает степень полезности участка. Каждое целевое использование имеет свой минимальный предел ширины участка.
 | |||
| |||
n Наличие острого или тупого угла в конфигурации участка.
Степень полезности участка является следствием степени возможности рационального освоения участка. Исходное право собственности предполагает, в том числе, свободу выбора схемы освоения (застройки) вплоть до максимально плотного освоения (см. ниже «Соседское право»). Стандартной формой помещений является прямоугольная. Благодаря этому стандартная конфигурация плана здания представляет собой фигуру, составленную из прямоугольных модулей. Ориентация собственника территории на максимально плотное освоение ее приводит к тому, что и планировка здания представляет собой правильный прямоугольник. Здание такой планировки нельзя вписать в ту часть участка, которую ограничивает непрямой угол. Попытка застроить эту часть участка прямоугольным строением приведет к появлению территории, оставшейся неосвоенной, что следует рассматривать как потерю территории. Необходимость максимального освоения территории может в этом случае вынудить строительство помещений неправильной формы. Существование помещений неправильной формы известно архитектурной практике – это может быть достоинством здания, но только при том условии, если эта форма специально задумана архитектором именно как достоинство; но если эта форма есть вынужденный результат, это всегда определенный функциональный недостаток. Примером тому являются знаменитые “дома-утюги” в Петербурге.
Если граница участка, служащая гранью непрямого угла граничит с соседним участком, такое ее начертание может отразиться аналогичным дефектом соседнего участка.
| |||
 | |||
n Непрямолинейный характер границ (криволинейный или ломанный).
Попытка плотного освоения участка посредством застройки вдоль его непрямолинейной границы может иметь два следствия:
· при застройке прямолинейным зданием – неизбежные потери территории;
· при застройке зданием, линия фасада которого повторяет линию участка – неизбежны определенные дефекты планировки внутренних помещений.
n Неправильная в плане конфигурация участка.
Этот дефект собирает в себе все приведенные выше.
Рис. 7. Пример реальных земельных участков в Санкт-Петербурге, сложившихся в результате стихийного освоения территории в период 1945-1970 годов и изобилующих названными дефектами.
Могут быть выявлены и другие планировочные дефекты участка. Однако необходимо сформулировать правильное к ним отношение. Дело в том, что необходимо различать задачи:
n межевания земельных участков застройки, которая никогда прежде не имела земельных участков;
n межевание земельных участков застройки, имеющей исторические земельные участки;
n исправление дефектов границ существующих земельных участков.
Эти задачи все или попарно могут пересекаться в одном прецеденте и, прежде всего в кварталах исторического центра Москвы. Например, здесь в одном квартале нередко сходятся и фрагменты исторической застройки, и вторгнувшееся в нее современные здания, нарочито демонстрирующие свою бесцеремонность в том смысле, что собственного земельного участка у них нет, да он и не нужен – все пространства соседних дворов для них открыты и готовы служить им в полной мере; здесь же можно встреть и современного представителя иного рода – то ли по скромности, то ли по жадности, важности или секретности аккуратно обозначившего свою территорию забором.
Исторический участок, соответствующий сохранившейся в целом исторической застройке или современной застройке, деликатно ее дополнившей или заменившей, требует признания в качестве наиболее рационального объекта землепользования. Причина такого утверждения вполне раскроется ниже, в разделе «Соседское право». Наперед можно сказать, что нет никаких оснований подозревать наших предков в небрежности и в невнимательности к вопросам рационального землеустройства. Тем не менее, исторически сложившееся границы нередко далеки от идеальных. Причинами этому были и неровности ландшафта, уничтожавшие саму мечту о прямой линии и прямом угле, и конкретная история соседских отношений, имевшая в себе и череду конфликтов, и примирений, и вмешательство властей, и полюбовные сказки, и судебные постановления, и конечно, бесконечные переделы и уточнения границы до тех пор, пока она не устоялась и не застыла, закрепленная на века каменными стенами. Межевание исторически сложившего участка в целом сводится к восстановлению границ. В отдельных случаях, когда это обосновано, какой-либо участок этой границы может быть откорректирован на основании принципов рационального землеустройства, требований комплексности объекта недвижимости или закрепления норм соседского права.
Объект застройки не имеющий участка должен получить участок в ходе процедуры, которая сводится к проектной работе, в ходе которой межевщику предстоит найти оптимальное соотношение в решении задач по рациональному землеустройству, по комплексности объекта недвижимости и закреплению норм соседского права. В отношении объекта, участок которого обнесен забором, не стоит торопиться вносить этот участок в кадастр. Дело не в том, что линии забора могут не соответствовать линиям границ в каких-то правоустанавливающих документах, а в том, что история появления таких линий и построенных на них заборов в последние 80 лет знает слишком много небрежности и элементарной неаккуратности. Собственно и следить-то за аккуратностью было некому и незачем – этот период характеризуется отсутствием побудительных причин для хлопот об этом. Конечно, из этого не следует, что мы вовсе не встретим участков безупречной формы, участков вполне сносной формы, приемлемой, терпимой формы. Более того, следует ожидать, что таких участков подавляющее большинство. Однако нельзя отказываться от возможности исправлять обнаруживаемые очевидные дефекты границ таких участков, если, конечно, они уже не закреплены стенами капитальной застройки. Отказ от этой возможности, мотивированный тем, что будто бы реальное землепользование освящено предоставленными правами, например аренды или постоянного пользования. Но в действительности, для основной массы случаев это только отговорка, прикрывающая элементарную лень и безответственность – приведение границ в порядок выгодно не только обществу, но, прежде всего землепользователю.
Наличие уже существующей застройки добавляет свой слой требований к межеванию. Из многого того, что уже сказано выше, следует, что характеристика строения, для которого формируется земельный участок, предъявляет основные условия к минимальным характеристикам этого участка. Любому строению необходимо внешнее пространство – для того, чтобы был «свет» и «воздух» за окном, чтобы к зданию можно было подойти, подъехать и прочее. В зависимости от типа здания и его функционального назначения эти потребности могут быть различны. Поскольку процесс межевания не сопровождается требованием о реконструкции застройки, изменения характера ее использования, а, наоборот, необходимо «не потревожить» ее статус-кво, то объективно необходимое ей внешнее пространство, должно быть ей гарантировано. Это означает, что это пространство должно быть либо закреплено границами земельного участка, либо, если оно выходит за границы участка и продолжается на соседнем участке, то должно быть охраняемо соответствующим сервитутом. Здесь возникает вопрос: насколько и чем может быть оправдано формирование земельного участка, изначально обремененного соседом:
 |
О земельном участке, часть которого заранее ограничена в возможности полноценного использования, следует говорить как об ущербном объекте, поскольку ограниченность в использовании территории распространяется и на зону, примыкающую к зоне обременения. Например, не только невозможно осуществить застройку непосредственно вдоль границы участка, но и непросто это сделать вдоль границы зоны обременения. Во всяком случае, немыслимо следующее развитие нашего примера:
Рис. 9. Возможный результат «Обременения» одного объекта недвижимости другим
Во всяком случае, это развитие приводит к потере части земельного участка. Понятно, что решение о проведении границы внутри зоны обременения может быть вынужденным. Но в общем случае необходима формулировка правила, которое рекомендует при межевании зону, обременяемую объектом недвижимости, относить к земельному участку этого объекта.
Однако в существующей застройке здания буквально цепляются своими жизненно необходимыми им пространствами друг за друга. Для корректного разведения интересов здесь требуются индивидуальные решения, что осложняется тем, что далеко не все заинтересованные субъекты (реальные владельцы недвижимости) созрели до готовности осознавать, выражать и отстаивать свои интересы. Например, ситуация, которая обещает быть довольно частой, заключается в том, что два соседних здания полностью взаимно обременяют незастроенные части своих участков, или обременение, вызванное одним строением, полностью «поглощает» участок другого. Межевание между такими объектами во многом лишено практического смысла, поскольку любое использование территории и, тем более, развития требует обязательного взаимного согласования и гарантированно обещает в будущем бесконечные конфликты, поскольку для такого согласования не существует заранее предусмотренной специфической правовой основы.
Здесь необходимо следующее углубление в понятия «обременение», «сервитут». Среди всех новых правовых понятий из сферы недвижимости, понятия «обременение», «сервитут» являются наименее разработанными. Они только названы в различных нормативных актах – ГК, законе «О регистрации прав на недвижимость...», и др., но процедуры обременения, которая из теоретического понятия превращает его в реальный правовой механизм, пока не существует. В тоже время формирование объекта недвижимости в существующей застройке, особенно учитывая характер современной российской застройки, без введения реально действующих сервитутов, немыслимо.
Сервитут – частный случай обременения соседнего владения. Основная цель его введения – компенсировать определенные недостатки объекта недвижимости, которые делают нереальным его эксплуатацию. Например, – отсутствие непосредственной связи с городской транспортной или инженерной коммуникацией, доступ до которой перекрыт другим объектом недвижимости. Но может быть и другая цель, например транзит через территорию объекта недвижимости какой-либо линейной коммуникации – линии электропередачи, связи и другое.
Прежде всего, необходимо различать, в чьих интересах требуется организация данного сервитута:
n Государства;
n Некого территориального сообщества;
n Частного собственника, владельца определенного объекта недвижимости.
Далее следует предусмотреть, что сервитуты могут быть установлены, а также сняты:
n по договору;
n в силу закона (городского положения);
n по решению суда.
Для формирования объектов недвижимости в центре Москвы, а также и в периферийных ее районах, в первую очередь необходимо нормативное обеспечение установления сервитута в силу закона (городского положения) в пользу владельца определенного объекта недвижимости. Характер застройки особенно тех кварталов центра Москвы, где полностью или частично нарушена историческая структура землепользования, дает все основания прогнозировать, что итогом межевания неизбежно будет массовое появление участков, доступ на которые возможен только через иные участки.
Статья 274. Гражданского Кодекса «Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)», в том числе, гласит:
«1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)...
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.»
Из этого определения следует, что сервитут может быть установлен только по доброму согласию сторон или по суду. Ни то, ни другое в массовом случае не реально, и даже нет необходимости объяснять почему. Поэтому необходима разработка классификации стандартных случаев, когда сервитут устанавливается автоматически в процессе формирования объекта, и стандартные решения, в том числе, проектные и процедурные по определению и установлению зоны (границ) действия сервитута, его правового режима. Кстати, необходимость рационального решения этой задачи говорит в пользу предпочтения систематического межевания против спорадического. Ведь при спорадическом межевании нельзя быть уверенным, что все проблемы, связанные с соседством других землевладельцев будут решены, а формирование объекта недвижимости без изначального установления сервитута может привести к тому, что в будущем его установление окажется вообще невозможным.
Проблема правового режима сервитута в нормативных документах пока даже не названа. А именно неясность в этом вопросе должна стать основным источником конфликтных ситуаций. Вот только два примера:
1. После межевания хозяйственная площадка, где стоят баки для бытового мусора оказалась на территории одного из объектов, владельцам которого было предписано не препятствовать жильцам и владельцам других объектов, которые до этого пользовались этой площадкой для выброса мусора, делать это и впредь. Вопрос: кто платит за вывоз мусора? Положим, что мудрые власти уладили этот вопрос, разделив это экономическое бремя на всех владельцев сервитута. Но кто организует этот процесс – хлопочет, связывается с соответствующей организацией, заключает договора, собирает средства для его обеспечения и прочее – собственник территории? Кто организует и оплачивает содержание этой площадки в надлежащем санитарном состоянии? Как, например, контролируются обязанности владельцев этого сервитута не ронять мусор по дороге, аккуратно вываливать его из ведра в бак. Чем отвечают они за это перед владельцем участка, на котором расположена эта площадка? И так далее.
2. После межевания выяснилось, что проезд на территорию участка возможен только через территорию соседнего участка по проезду, которым пользуются и владельцы того участка. Со временем этот проезд пришел в негодность. Кто организует и расплачивается за его ремонт? Как может быть решена эта проблема, если владельцы соседнего участка высказывают мнение и настаивают на том, что необходимость ремонта еще не настала?
Углубление в эту тему выходят за пределы задач, поставленных перед данным исследованием. Однако для нас важна констатация того, как сложно и неоднозначно решается проблема сервитута. Вернемся к рассмотрению случаев, когда соседствующие объекты недвижимости буквально полностью поглощают друг друга взаимными сервитутами. Учитывая названные последствия этого, можно утверждать, что единственным рациональным решением цивилизованного предупреждения неизбежных проблем и конфликтов является формирование единого земельного участка для таких объектов и находящегося в совместно-долевой собственности владельцев этих объектов. Реализация такого предложения является одной из форм кондоминиума. В этой связи, возвращаясь к примеру застройки квартала в Санкт-Петербурге, рассмотрим более внимательно его фрагмент:
Рис. 10. Результаты действий по межеванию в условиях отсутствия правил. Единственная сила, которая ведет рукой межевщика –эгоистический интерес владельца недвижимости, связанный лишь тем, чтобы во что бы то ни стало обособить свою собственность любой ценой.
В пределах этих двух дореволюционных домовладений выделены четыре объекта собственности. Это как раз те случаи, когда объекты недвижимости (каждый в пределах исторического домовладения) полностью «укрывают» друг друга взаимными сервитутами. В данном случае даже не важно, где именно проходит граница, разделяющая каждый из этих домовладений на два автономных объекта, – где бы она ни проходила, ее наличие в любом случае создает проблему. То, что ежедневный быт этих владельцев, в той части, в которой это связано с наружным пространством (не только дворовым, но и со стороны улицы перед домом), с использованием систем и сооружений бытового и инженерного благоустройства, будет практически их общей жизнью, нет необходимости как-либо раскрывать – иллюстрация говорит сама за себя. Что касается веры в реальность суверенитета таких собственников в плане развития своей собственности, то достаточно умозрительно представить себе, например, что владельцы лицевого корпуса собрались провести капитальный ремонт. Для того, кто знаком с этой темой, ясно, что этим дворовой корпус будет полностью наглухо блокирован и с точки зрения доступности, и с точки зрения инженерного обеспечения.
Строго говоря, на территории такого домовладения не должно было появиться два самостоятельных объекта собственности, этого нельзя было допускать, но уж, коль скоро, это произошло, необходимо предпринять меры по урегулированию правоотношений между этими собственниками. Единственным рациональным решением этой проблемы является ее решение на основе общей собственности на земельный участок. Альтернативой этому выступает только надежда на судебные постановления по каждой частной проблеме.