Исторический Российский опыт реформ укрепления прав на недвижимость.

На Руси первые сведения об Актах Укрепления прав относятся к 911 году. После принятия христианства проводником этой культуры, как и на Западе, явилось духовенство, стремившееся посредством переписей наладить учет своего хозяйства. Синонимы термина укрепление прав, употреблявшиеся в русской практике:

- крепость (например - купчая крепость), кабала, память, запись.

Конечно, не сразу, с некоторым запозданием относительно протекавших в Европе процессов, в России установился обычай, позже ставший законом, укреплять приобретение и отчуждение важнейших прав, а именно прав собственности на землю и холопов письменными грамотами. Псковская Ссудная грамота требует хранения списка актов укрепления в Троицком соборе. Со времен Судебников становится обязательно внесение разного рода крепостей в книги дьяков разных приказов (холопьего, вотчинного, земского), завещаний - в книги епархиальных архиереев.

Со второй половины XVI века появляется особый класс подьячих на Ивановской площади в Москве, занимающихся специально писанием крепостей разного рода. Уложение 1649 года различает акты, писанные на дому и подьячими, т.е. договоры, составленные непосредственно самими участниками и договоры, составленные при посредничестве подьячих, здесь же устанавливаются правила написания последних, и какая именно сделка должна совершаться посредством акта, составленного на дому, какая - при помощи подьячих[27].

Петр I крепостной порядок (при посредстве государственных чиновников) объявил обязательным для всех сделок; порядок явочный и домашний были оставлены как исключения. Но это шло вразрез с традицией, и ко времени Екатерины II все эти три порядка сравнялись в своей значимости. Петр I ввел централизацию актов Укрепления прав. Эта функция была возложена на юстиц-коллегию. Но при Екатерине II в 1775 году обязанность совершать акты Укрепления прав была отнесена на учрежденным по губерниям палаты Гражданского суда.

Следующим актом развития института Укрепления прав явилось Положение от 14 апреля 1866 года «О нотариальной части», согласно которому всякие права на недвижимость подлежали обязательному Укреплению нотариальным или крепостным порядком: категорическое требование об этом содержалось в статье 66 данного Положения и в X томе Свода Гражданских Законов, отдельные статьи которого были посвящены дарственной, выделу, разделу имущества, продаже, залогу, аренде. Специальная статья посвящалась данным, которыми полагалось описывать недвижимость.

С 1866 года нотариаты стали главным органом Укрепления прав, но наряду с ними, в определенных случаях эта функция Законом передавалась другим: полиции, общественной власти, консулу, если предмет сделки находился за границей.

В институте права описываемого периода для обеспечения права собственности и правомерности сделок с недвижимостью требовалось совершение Актов Укрепления в виде записи в Ипотечные или Вотчинные книги. Эта запись - купчая крепость - совершалась по определенной форме у нотариуса и утверждалась старшими нотариусами.

Эта запись должна была содержать в себе ряд обязательных условий договора:

¡ объявление продавца, что он продал имение покупщику, звание, имя отчество того и другого;

¡ изъяснение по какому предыдущему Укреплению имение дошло к продавцу;

¡ подробное описание имения;

¡ изъяснение, что оно от запрещения свободно;

¡ цену, за которое имение продано.

По российскому закону купля-продажа имения, состоящего под запрещением (заложенного), с сохранением закладной, за исключением имений, заложенных в кредитных установлениях была невозможна.

Момент окончания совершения купчей (утверждение старшего нотариуса) рассматривался как окончательный момент перехода собственности, что сопровождалось отметкой в крепостном реестре и внесением акта в книгу. Купчая, совершенная у младшего нотариуса и не утвержденная у старшего, никакой силы не имела.

Сделка могла быть оспорена в течение 2-х лет со дня продажи. Сложившаяся в 60-х годах XIX века такая практика Укрепления прав на недвижимость практически без какого-либо прогресса просуществовала до 1917 года. Но, начиная уже с конца 60-х годов XIX века, она считается устаревшей и несовершенной. Современники рассматривали ее как несоответствующую своим потребностям, «Нотариальное Положение» - только как временный компромисс между старым отжившим крепостным порядком и новыми условиями правовой жизни, наступившей после отмены крепостного права, промежуточная стадия перехода к Вотчинной системе - российскому варианту системы регистрации прав (титула) на недвижимость.

«...Оно образовалось из остатков старого порядка, при чем остатки старого оказались вовсе не согласованными с новыми, а моменты нового порядка - крайне не разработанными.» (Дювентюа)

Осознанные недостатки действовавшей системы заключались в следующем:

¡ момент перехода права собственности не был установлен точно.

Сенат считал таковым момент внесения сделки в крепостной реестр; Устав гражданского Судопроизводства - момент отметки ввода во владение в крепостном реестре;

¡ сложность и продолжительность процедуры регистрации.

Кроме того, Окружной Суд, где следовало совершать купчую, нередко находился столь далеко от места жительства сторон, что временные и денежные расходы на поездку к нему и прочие необходимые траты превышали саму величину сделки. Поэтому множество сделок, особенно по мелким объектам, совершались лишь по обоюдному договору, хоть и периодические указы центрального правительства объявляли такие сделки недействительными;

¡ необходимость процедуры вызывала сомнение, поскольку ее юридическое значение не давало уверенности в приобретенном праве. Сенат до 80-х годов обнаруживал тенденцию к признанию бесповоротности укрепленного посредством процедуры регистрации права, но впоследствии утратил настойчивость в этом вопросе;

¡ гласность владения не была обеспечена;

¡ в виду всего выше перечисленного действовавшее законодательство стремилось к стеснению распоряжения недвижимостью и не допускало развитие культуры более сложных сделок - ипотеки.

Итогом этих несовершенств была неопределенность правоотношений и широкое господство неформального земельного оборота.

Попытки реформы в рассматриваемой области начинаются с 1850-х годов, сначала во II отделении канцелярии ЕГО ИМПЕРАТОРСКОГО ВЕЛИЧЕСТВА, а за тем при министерстве финансов. С 1867 года работы перешли в ипотечную комиссию при министерстве юстиции (комиссию, созданную для разработки и внедрения «Ипотечной системы» регистрации прав собственности, позднее названную «Вотчинной системой»), которая к 1874 году составила проект «Положения об укреплении прав на недвижимое имение». На основе этого проекта Государственный Совет составил в 1881 году «ВЫСОЧАЙШЕ утвержденные главные основания», которые послужили базисом для дальнейших разработок. В 1882 году вследствие доклада министра юстиции Набокова[28] была учреждена комиссия для составления “Гражданского Уложения”, и ей было поручено составление проекта “Вотчинного Устава” - законодательного нормативного акта, вводившего вотчинную систему регистрации прав на недвижимость в России. В 1893 году был составлен и обнародован в 2-х томах первый проект “Вотчинного Устава”. В 1895 году был издан свод замечаний на этот проект от юридического факультета Московского университета, судебных установлений, нотариусов, адвокатов и других лиц. В 1896 году был составлен второй проект, на который последовали отзывы ведомств, прежде всего министерства финансов (Витте С.Ю., “Замечания на проект Вотчинного Устава”, С-Пб, 1900), защищавшего интересы ипотечных банков. В 1906 году Особая комиссия при Государственном Совете составила третий проект, а в 1907 министр юстиции внес в Государственную Думу четвертый проект, оставшийся не рассмотренным и внесенным снова в Думу следующего состава. Проект сопровождался тремя сопутствующими законопроектами:

¡ Положение, содержащее главным образом правила производства публичных торгов;

¡ Положение об учреждении Вотчинных Установлений, то есть организаций, на которые возлагалось производство процедуры регистрации;

¡ Правила об обеспечении договоров с казною и кредитными установлениями об ипотеке и иных обременениях.

Возражения, служившие причиной откладывания окончательного принятия варианта Вотчинного Устава, сводились к тому, что за период после отмены крепостного права, процесс выравнивания гражданских прав, прежде всего, в институте недвижимой собственности, развивался чрезвычайно медленно - общество продолжало оставаться сословным, что выражалось в неравномерности объемов реальных прав на приобретение недвижимости: от полной свободы выбора у аристократии и верхнего слоя купечества, до весьма трудоемкого выдела своего надела из общинной земли - для крестьянства.

После 1905 года Столыпинская реформа поставила своею целью трансформацию общинной земельной собственности крестьян в систему единоличных крестьянских хозяйств. Считалось, что введение Вотчинной системы до завершения этого передела чрезвычайно затруднит его процесс. С другой стороны, введение его сразу после, явится актом окончательно закрепившим права крестьян как полноценных граждан. В частности, одно из возражений против введения системы указывало на отсутствие кадастра, как основного элемента системы, что в свою очередь было следствием незаконченности межевания, то есть того земельного передела.

Вопреки ожиданиям процесс этой реформы шел очень медленно: Столыпин рассчитывал на практическое его завершение в течение трех лет, но и через шесть лет из общин в самостоятельные хозяйства выделились только около двадцати процентов крестьянства.

Потом пришел 1917 год, и в результате Вотчинный Устав - чрезвычайно прогрессивный для России проект в области гражданских прав - остался в истории лишь в виде проекта.

Основными началами проекта Вотчинной системы были два принципа:

¡ вотчинные права на недвижимость возникают, изменяются, как-либо трансформируются и прекращаются только путем внесения в книгу.

Предполагалось добрая воля собственников по регистрации уже имеющихся своих прав в книге (хотя в иных вариантах проекта предлагалось обязательная единовременная регистрация всех владений за счет казны).

Однако всякая попытка какой-либо сделки могла быть возможна только с зарегистрированным объектом или посредством регистрации незарегистрированного. Кроме того, предлагалась система штрафов и иного давления на собственников, воздерживающихся от регистрации;

¡ принцип публичной веры и гласности вотчинной книги, согласно которому, напомним, вотчинное право признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, только к нему может предъявить свой иск.

Проект Устава содержал четыре главы:

1. Права собственности.

2. Права в чужой недвижимости.

3. Договор аренды недвижимости и продажи леса на сруб.

4. Залоговое право.

Критикой проекта отмечалось, что систематический характер носит только 4 глава, а 1 и 2 - отрывочный характер и стремятся к приспособлению действовавшего права к требованиям вотчинной системы.

Права и обременения, которые, как предполагалось, должны были вноситься в Вотчинную книгу:

1. Вечное владение;

¡ Пожизненное пользование;

¡ Срочное пользование (аренда).

2. Право на разработку недр.

3. Сервитуты.

4. Вотчинные выдачи, то есть лежащие на имении обременения, обязывающие собственника к периодическим выдачам третьим лицам денег или какой-либо натуры.

Третья глава нормирует договор аренды в том смысле, что права арендатора после сделки по продаже имения сохраняются три года.

Вотчинные установления предполагалось организовывать под началом Окружных судов по одному на каждый уезд, в иных случаях - несколько.

В столичных и крупных городах вотчинное установление предполагалось делить на несколько отделений с разделением между ними недвижимых имений по частям города. Основная цель, преследуемая при этом, состояла в максимальном приближении учреждения регистрации к местам размещения недвижимости.

Начальник каждого установления назначался ВЫСОЧАЙШИМ Указом, и в табели о рангах он считался чиновником V класса. Делопроизводством заведовал Хранитель вотчинных книг, имевший помощника. От всех троих требовался высокий образовательный ценз, экзаменационное тестирование на знание вотчинного права и присяга.

В вотчинных установлениях предполагалось ведение следующих книг:

1. Вотчинная книга для записи Вотчинных прав.

2. Вотчинные дела с копиями всех поступающих документов.

3. Вотчинные реестры, для отметки поступающих актов.

4. Книга сборов.

Способ ведения книг предполагалось отработать в ходе практики. Надзор за этим был возложен на Окружные суды.

В случае ошибки в записи в книге ответственность перед пострадавшей стороной должна была распределяться между стороной, в результате этого обогатившейся, и чиновником, виновным в ошибке. Государство же не брало на себя никакой ответственности за это в отличие от германского или швейцарского права.

Предполагалось ведения Книги[29] для каждого имения, а под имением подразумевалась каждая самостоятельная экономическая единица недвижимости.

Структура Книги (специализированных страниц, отводимых для конкретного имения) состояла из Заглавия и четырех Отделов. Каждый Отдел делился на две Графы.

Предполагаемая структура Вотчинной книги:

В Заглавие - Регистрационный номер объекта, его наименование и то, что теперь мы называем адресом.

В I Отделе в 1-ой Графе - составные части имения, активные сервитуты (в пользу данного имения);

во 2-ой Графе - отчужденные части имения и погашенные активные сервитуты.

Во II Отделе в 1-ой Графе - собственник и цена приобретения;

во 2-ой Графе - ограничения собственника в праве собственности, например, ограничения вследствие несостоятельности, банкротства, душевной болезни, ограничения по завещанию и т.п.

В III Отделе, 1-ой Графе - вещные права в данном имуществе (сервитуты и т.п.) и прав по договорам найма имения или его частей, а также продажа леса на сруб;

во 2-ой Графе - все перемены указанных прав и их погашения.

В IV Отделе, 1-ой Графе - залоговые требования;

во 2-ой Графе - все перемены и погашения залогов.

При переполнении какой-либо записи вся книга должна была переноситься на новые листы, создавая тем самым т.н. «продолжение Вотчинной книги».

При присоединении владений все сведения одной Книги присоединялись к другой, а первая закрывалась.

Деление имения на несколько имений рассматривалось как отчуждение от имения его части. Оформление этой части проходило по процедуре создания объекта недвижимости, ему присваивался свой регистрационный номер, с фиксацией того объекта, от которого она отделилась; другая часть имения сохраняла регистрационный номер материнского имения, получив только новые записи в I отделе Вотчинной книги.

Предполагалось внесение (первичная регистрация) в три стадии:

1. Представление планов и доказательств собственности, составления проекта вотчинной книги;

2. Восстановление интересов третьих лиц;

3. Утверждение вотчинной книги.

Но предполагалось, что акт полноценной регистрации будет наступать после 2-х лет со дня завершения первой стадии. Цель этой отсрочки - дать возможность неизвестным претендентам на данную собственность обнаружить себя. В случае возникновения обоснованных сомнений в полноправности претендента на регистрацию его прав, этот срок мог быть продлен до 10-ти лет.

Действовавшая в России до революции система Укрепления прав на недвижимость не может привлечь нашего внимания в поисках готового образца для создания в нашей стране современной системы регистрации права собственности на недвижимость, поскольку она была неудовлетворительна даже для своих современников, являясь продуктом лишь попытки адаптации правовой культуры крепостнического периода к новой не до конца угадываемой будущей правовой реальности.

Более важен вектор развития механизма укрепления прав, обозначенный проектом Вотчинного Устава, который естественным образом вытекал из всего хода развития российского института недвижимости. Нет никакого сомнения в том, что Вотчинная система была ясна и проста, а главное надежна и справедлива в глазах населения страны, ее внутренняя логика вполне согласовывалась с ценностями общественного правосознания, и ее введение, несомненно, упрочило бы институт права.