Введение
СПб 2005
Оглавление
Введение_ 3
ЧАСТЬ 1. Понятие «Недвижимость»_ 4
Недвижимость в Гражданском кодексе_ 4
Недвижимость и природа вещей_ 7
Недвижимость и земля_ 9
Основная «конструктивная схема» недвижимой вещи. 10
Кондоминиум и объект в составе кондоминиума. 15
ЧАСТЬ 2. Мировые системы регистрации прав на недвижимость 21
Недвижимость в древности_ 22
Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество_ 28
Система регистрации актов о сделках с недвижимостью (Актовая система) 29
Среднеевропейская система регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система) 30
Система регистрации прав на недвижимое имущество Роберта Торренса_ 37
Регистрация права на недвижимость во Франции_ 39
Исторический Российский опыт реформ укрепления прав на недвижимость. 42
ЧАСТЬ 3 Мировые системы учета недвижимого имущества 49
Исторический обзор становления кадастровых стистем_ 49
Учет недвижимости в США_ 51
Учет недвижимости в странах среднеевропейской системы регистрации прав 53
Французский кадастр и кадастр в странах, использующих французский опыт. 58
Учет недвижимости в системе Торренса и в Англии_ 60
Учет недвижимости в дореволюционной России_ 61
Систематическое и спорадическое межевание и регистрация прав на недвижимость_ 65
современные проблемы России в области становления регистрации прав на недвижимое имущество_ 69
Краткие выводы: 73
Использованная Литература_ 74
Приложение. Формирование объекта недвижимости в условиях сложившейся ИСТОРИЧЕСКОЙ застройки САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 0
Проблема формирования объекта недвижимости_ 0
Принципы рационального землеустройства_ 7
Соседское право_ 14
Границы земельного участка_ 20
Значение установления границы между смежными объектами недвижимости 20
Классификация границ земельных участков_ 23
Описания границ_ 27
Анализ теоретических взглядов и практических подходов к правовому обеспечению формирования границ земельных участков в современной России_ 29
Зачем регистрировать права на недвижимость? Вопрос далеко не праздный — процедура регистрации слишком хлопотна и дорога, а смысл ее и необходимость для собственника недвижимости далеко не очевидны. В то же время смысл ее должен быть абсолютно понятен, а необходимость достаточно весома, для того, чтобы оправдать столь значительные национальные затраты на создание системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременение каждого собственника соответствующими процедурами. Однажды в Санкт-Петербурге на встрече специалистов недвижимой сферы с авторами разрабатывавшимся тогда законопроектом «О регистрации прав…» последним был задан вопрос «Зачем собственнику недвижимости регистрировать свои права?». Ответ был таков: «А как же, без этого они не смогут продать свою имущество!». Ответ озадачил присутствующих. Получалось, что весь практический смысл регистрации заключен только в ритуале, необходимость которого формально требует законодательство[1]. То есть потребовал бы закон от собственника недвижимости, для того, чтобы продать ее, совершить сделку с покупателем на коньке крыши объекта продажи, до которого оба добираются по противоположным стенам с помощью или без помощи альпинистского снаряжения, то обсуждали бы мы закон не о регистрации, а о том, что считать крышей, ее коньком, законными средствами лазания по стенам зданий.
В таком предположении нет той натяжки, которая на первый взгляд, казалось бы, колет глаз. В Древнем Риме процедура продажи значительных вещей была обставлена весьма формальным ритуалом передачи вещи из рук в руки (манципации) в здании суда. Для совершения акта продажи требовалось на глазах свидетелей и официальных лиц передать ее физически. В том числе и здания. В случае, когда продавали здание, в суд приносили какую-то часть его, например, выломанную из стены балку, и, произнося строго определенные слова предавали, ее. Необходимость в определенности того, что именно является доказательством права на недвижимость, что именно является актом передачи этого права, очевидна.
Со времени принятия закона прошло уже достаточно много времени. За это время слова о том, что зарегистрированные права более защищены, чем незарегистрированные, звучали бессчетное количество раз. Но также бессчетное число раз мошенники лишали недвижимости его обладателя, не смотря на то, что права того на нее были зарегистрированы в законном порядке. Пострадавшими в массовом порядке являются собственники квартир, но есть среди них более «серьезные» субъекты – банки и промышленные предприятия. Это сигналит о том, что система регистрации права на недвижимость еще далеко не достроена, ее конструкция еще далеко не завершена даже на уровне теоретического осмысления. Но общественный интерес к ней остывает, а вместе с ним остывает и интерес к сути дела. Ее строительство утекает из поля зрения законодателя и все более и более становится внутренней зоной ответственности служб, отвечающих за технику этого дела.
Для современного россиянина в новом для него понятии “недвижимость” вообще много туманного, неясного, неоднозначного. И не только потому, что это понятие слишком ново, но и в значительной мере потому, что законодательство, регулирующее эту сферу, еще слишком неполно, неконкретно, противоречиво и запутано.
Прежде всего: что такое недвижимость? Чем она настолько радикально отличается от движимости, что ее выделили в особый класс вещей? Настолько ли эта все это существенно, что для прав на недвижимость требуется не просто отдельное, но очень специфическое регулирование, в том числе — необходимость регистрации?
Отвечать на эти вопросы надо последовательно. Сначала необходимо понять в чем же действительно состоит специфика недвижимости, погрузиться в историю проблем, которые доставляла она человечеству, и историю того, как решало их человечество, строя свою цивилизацию.
часть 1. Понятие «Недвижимость»