Расчет износа
Оценка стоимости восстановления
Оценка стоимости восстановления (замещения) осуществляется на основании сметного метода, индексного, метода сравнительной единицы, поэлементного метода.
Метод на основе сметной стоимости строительства заключается в составлении сметы затрат на все виды работ, необходимых для строительства объекта: затраты труда, материалов, работ. К этим затратам необходимо добавить накладные расходы и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы переоценки основных фондов утверждаются Правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения (1 м3, 1 м2 и т.п.) подобного типового сооружения.
Поэлементный метод расчета представляет собой модификацию сметного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.)
Сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны окружающей среды.
Выделяют три типа износа:
1. Физический износ.
2. Функциональный износ.
3. Внешний износ.
Физический износ – это потеря потребительской стоимости объектом, обусловленная изменениями его физических свойств со временем и в зависимости от условий эксплуатации.
Физический износ в бухгалтерском учете отражается в нормах амортизационных отчислений.
Степень физического износа объекта недвижимости определяется путем обследования технического состояния здания в целом или его отдельных конструктивных элементов.
Физический износ рассчитывается по формуле:
И = УВкэ x процент износа / 100
где УВкэ – удельный вес конструктивного элемента
Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, неустранимый определяется, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.
Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура и т.п.).
Так же как и физический износ функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.
Для расчета функционального износа объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости объекта, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметра оцениваемого объекта к такому же параметру современного аналога.
Внешний износ (экономическое устаревание) – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и прочих факторов (изменение соотношения спроса и предложения, ограничительные правительственные меры, негативное изменение экономического окружения: постройка рядом с объектом завода, скоростной магистрали и т.п.)
Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа. Разница в ценах позволит сделать вывод о величине внешнего устаревания. Другим способом может являться сравнение доходов от арендной платы двух аналогичных объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.