Принципы оценки.
Основу оценки стоимости составляет набор принципов. Они лежат в основе оценочных процедур и позволяют обосновать применяемые подходы и методы оценки.
Принципы оценки можно сгруппировать по четырем основным категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
· принцип полезности;
· принцип замещения;
· принцип ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением
· принцип остаточной продуктивности;
· принцип вклада;
· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи;
· принцип сбалансированности;
· принцип экономического размера;
· принцип экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой
· принцип зависимости;
· принцип соответствия;
· принцип спроса и предложения;
· принцип конкуренции;
· принцип изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – это синтез принципов всех трех категорий, рассмотренных выше.
Принцип НЭИ является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к определению стоимости.
НЭИ – это такое использование объекта, которое выбрано из рационально оправданных и правомочных вариантов, физически возможно, осуществимо в финансовом отношении и обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на дату оценки.
Таким образом, рассматриваются четыре критерия при анализе варианта использования объекта:
1. Физическая осуществимость.
(возможность застройки свободного земельного участка, реконструкция существующих заданий, сооружений).
2. Юридическая правомочность (разрешенность) – соответствие юридическим нормам, включая:
- градостроительные ограничения;
- существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования);
- требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры и т.д.
3. Экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;
4. Стоимостная оптимальность результата – приводит к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.
Оценочная деятельность осуществляется в соответствии со стандартами оценки.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.
Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.
Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.
Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить Федеральному закону Об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».
ФСО N 1 разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности и является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
ФСО N 1 содержит следующие разделы:
I. Общие понятия оценки
1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.
8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
II. Подходы к оценке
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
III. Требования к проведению оценки
Проведение оценки включает следующие этапы:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
Основными принципами данного подхода являются принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю стоимость недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов называется капитализацией доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, называют капитализированной стоимостью. В капитализированной стоимости необходимо учитывать риск ошибок в прогнозировании доходов. Чем дальше по времени момент получения дохода, тем выше риск ошибок в его прогнозировании, следовательно, выше должно быть доля рисковой составляющей в общей величине капитализированной стоимости.
Принцип замещения заключается в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доходности альтернативных помещений капитала.
Основные этапы оценки доходным подходом:
· оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов;
· вычитание операционных издержек;
· определение и корректировка чистого операционного дохода;
· определение окончательной стоимости недвижимости.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и ставки капитализации или дисконтирования.
Формула определения стоимости по методу прямой капитализации:
V = NO/R
где NO – ожидаемый чистый годовой доход;
R – коэффициент капитализации.
В основе метода капитализации доходов лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль от эксплуатации, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение.
Для расчета ставки дисконтирования в практике оценки применяют следующие основные методы:
- метод средневзвешенной стоимости капитала и различные модификации моделей (модель цены капитальных вложений, кумулятивное построение, квалимитрическая модель).
Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, имеет две модификации:
· метод анализа дисконтированных денежных потоков (АДДП-метод);
· метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод)
Метод дисконтирования денежных потоков применяется , когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярных характер. В соответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить две задачи: проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Стоимость объекта оценки по данному методу равна сумме текущих стоимостей будущих доходов, включая доход от его будущей перепродажи (реверсии).
Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков является формула:
| t V = ∑ t=1 | NO t | + | RV |
| (1+Y)t | (1+Y)t |
где Y – ставка дисконтирования;
RV - терминальная стоимость (стоимость реверсии);
t – интервал планирования;
NO – денежный поток в период t
Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
Сравнительный подход основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход в основном используется там, где есть достаточная база данных о сделках купли-продажи или аренды на рынке недвижимости.
Стоимость объекта оценки при данном подходе равна средневзвешенной цене по проданным аналогам с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта:
V = PK + ∑D
где PK - продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);
∑D - сумма поправочных корректировок.
Для определения величины поправок используют следующие методы:
- анализ парных продаж;
- регрессивный анализ;
- расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
При анализе парных продаж сравниваются и анализируются несколько пар сопоставимых продаж почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики, которую оценщик должен оценить и использовать в качестве поправки к фактической цене продажи сопоставимого объекта.
Метод регрессивного анализа основан на использовании серии формул, например:
V = B x X
где V – рассчитываемая стоимость объекта оценки;
B - коэффициент полученный для единицы сравнения;
X - замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.
или:
V = B x X + a + c + … + n
где a + c + … + n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка, осуществляется за вычетом физического износа и функционального устаревания данного элемента.
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов можно производить только после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены (в процентах или рублях).
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком «минус». Если сравниваемый элемент хуже, то поправка - со знаком «плюс».
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
Затратный подход реализуется единственным одноименным методом.
технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре этапа:
1. Оценка стоимости восстановления или замещения.
2. Вычет накопленного износа
3. Оценка стоимости земельного участка
4. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости восстановления (возмещения).
Затратный подход не следует применять для оценки зданий, имеющих историческую ценность, когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом; когда нельзя сделать отдельно оценку земельного участка.